王石對房地產(chǎn)的新看法，值得琢磨

摘要

王石一度是反對萬科實行多元化的，萬科也早在2001年就專注城市住宅開發(fā)，徹底退出與房地產(chǎn)無關的行業(yè)，并成為行業(yè)龍頭。如今，萬科的倉儲物流業(yè)務卻成了王石贊不絕口的板塊之一，而翻翻萬科的財報，向多元業(yè)務轉(zhuǎn)型的跡象則更加明顯。

作者/芳華

最近，“地產(chǎn)大佬”王石對樓市又有了新看法。在不久前的2023年亞布力論壇第九屆創(chuàng)新年會上，王石發(fā)表了主題演講。這次演講，他又提起了幾年前萬科那句經(jīng)典的口號——“活下去”。

如今再回頭看這句口號，他認為“是有先見之明的。”但遺憾的是，當年很多人只記住了這一句“活下去”，而王石說，其實當時有三句話：第一句話叫“活下去”，第二句話叫“活得久”，第三句話是“活得好”。

王石坦言，萬科的目標，不是“活下去”，而是“活得好”。同時，他再一次語出驚人：“房地產(chǎn)市場不是結束了，而是剛剛開始。”

作為房地產(chǎn)的老大哥，王石對趨勢的把握是毋庸置疑的。然而，就在房地產(chǎn)業(yè)不景氣已成為共識，而距離萬科帶頭喊著“活下去”也不過才四年多時間這樣一個微妙時刻，他對房地產(chǎn)業(yè)從幾年前那一句“活下去”，又變成了“活得好”、“房地產(chǎn)市場不是結束了，而是剛剛開始。”

顯然，他的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化。

01

誰的結束？

房地產(chǎn)業(yè)一向被視為中國經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎，特別是最近十多年來，對于中國經(jīng)濟來說，房地產(chǎn)業(yè)貢獻很大，成為了不折不扣的支柱產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)也能充分證實這一點：2010-2020這十年間，房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻率就從5.7%增長到了7.3%。

貢獻率的增長看起來還算很溫和，如果再看最近這十多年的房價，恐怕就沒有多少人可以淡定了。以深圳為例。2011年，深圳普遍房價為2萬元左右一平，但到了2021年，二手房掛牌均價一度攀升到8萬元以上。盡管2009年底“國四條”出臺，房地產(chǎn)政策開始緊縮，但這十多年來，房價仍在不斷走高。

真正開始走上漫長“調(diào)控”行情的，還是最近這幾年。尤其明顯的是，自2021年5月以來，房地產(chǎn)市場迅速進入“寒冬”，根據(jù)統(tǒng)計，排名前50的民營房企有六成以上出現(xiàn)嚴重現(xiàn)金流緊張，甚至公開市場債務違約。

2021全年，全國已有396家房企發(fā)布破產(chǎn)公告。其中，更有恒大、富力、陽光城、藍光、華夏幸福、佳兆業(yè)、奧園、新力、花樣年、當代置業(yè)、三盛宏業(yè)、福晟、泰禾、實地、陽光100、德潤創(chuàng)展、寶能地產(chǎn)、粵泰、光耀、中庚、卓達等知名房企相繼爆雷。

緊接著到了2022年，融創(chuàng)、綠地、俊發(fā)、景瑞、中梁、祥生、禹洲、領地、榮盛、建業(yè)、龍光、大發(fā)等房企陸續(xù)爆雷。

數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊指數(shù)也從2020年7月最高點4282點開始持續(xù)走低至2480點，跌去超1/3。其中暴雷企業(yè)的股價跌幅幾乎都超60%。

盡管2023年是一個樓市政策繼續(xù)放松的年份。但房企仍沒擺脫艱難的處境。2023年5月30日，*ST藍光成為了今年首家退市的A股房地產(chǎn)企業(yè)。*ST藍光退市背后，還有更多房企正在等待交易所的最終“審判”，比如，*ST中天、ST美置、ST嘉凱、ST粵泰、ST泰禾、*ST泛海、*ST海投等。

短短三年，我們見證了房地產(chǎn)企業(yè)從風光無二，到黯然落幕。

02

誰的開始？

當然，在房企們都在咬牙堅持著“活下去”的當口，萬科的確如愿“活下去”了，還活得挺好。

2019年是萬科成立35周年，在這樣的特殊年份，萬科實現(xiàn)營收利潤雙增長，增長速度分別是23.6%和15.1%。在地產(chǎn)調(diào)控的當下，這樣的成績被解讀為“不及預期”。但很多人忽略的是，這是萬科主動調(diào)整重心后的結果。很快，在眾多房企“眼看樓塌了”的2022年，萬科實現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，結算面積3401.4萬平方米，同比增長9.1%，結算收入4444億元，同比增長10.5%。

當然，這些成績也不完全來自房地產(chǎn)業(yè)。幾年前開始，萬科就將重心從規(guī)模轉(zhuǎn)移到質(zhì)量，這也是郁亮一直強調(diào)的“現(xiàn)金為王，手有余糧”。所以，就有了后來的這個成績。而對于這個成績。首先，萬科的倉儲物流業(yè)務，就在2022年實現(xiàn)營收35.6億元，同比增長17.9%，其中冷鏈業(yè)務營收同比增長46.7%。

其次，萬科泊寓2022年實現(xiàn)營收32.4億元，同比增長12.1%，運營管理租賃住房21.5萬間，累計開業(yè)16.7萬間，年終出租率達95.6%。毋庸置疑，當前的萬科，已是國內(nèi)最大的“集中式公寓”提供商。

除此之外，萬科擁有龐大固定資產(chǎn)，使其成為當前國內(nèi)第一大，全球第四大冷鏈倉儲公司。

這樣的一組數(shù)據(jù)，也充分說明萬科“活下去”是說給別人聽的，“多元化”才是真的說給自己聽的，而從萬科發(fā)展的背后，我們也看到了房地產(chǎn)行業(yè)“活得好”的方向。

03

耐人尋味

有人說，王石是個看空主義者。之所以這么說，是因為他曾有幾次語出驚人的“看空”史。最著名的一次，要數(shù)上文提到的“活下去”。那是2018年，樓市還算是在盛宴期，突然冒出這么個口號來，很多圈內(nèi)圈外的人都懵了：要是連房地產(chǎn)業(yè)都活不下去，還能有誰活下去？要是連萬科都活不下去了，那房地產(chǎn)行業(yè)誰還能活下去？

后來的情況是，2019年房地產(chǎn)業(yè)迎來了一波“小陽春”，緊接著，2020年之后，整個地產(chǎn)業(yè)可謂發(fā)生了一次大逆轉(zhuǎn)。直到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)也沒有緩過來。

還有一次是2007年底，那一年，王石拋出了個“拐點論”。當時，是在一場會上，有個記者向王石提了個問題，說：近期不少城市的房子賣不動了，成交量大幅下降，是否能認為是樓市行情的拐點出現(xiàn)？王石沒猶豫，直接說：我認可你的觀點。

這話一出來，一下子就炸鍋了。要知道，2007年可是瘋狂的一年。房價瘋狂的漲，地價瘋狂的漲，開發(fā)商瘋狂的拿地，老百姓瘋狂地買。

“拐點論”之后，王石被罵慘了。但后來全國樓市確實進入了拐點，至少是銷量發(fā)生了急劇下降。

這些年，看空樓市的大V不少，但顯然王石的話好像每次都踩對了點兒。當然，每次王石喊看空的時候，也未必是真的看空，他是想以看空的方式引起監(jiān)管層的關注，提醒他們注意防范風險。

而這一次，在樓市低迷已成為共識的節(jié)骨眼兒，王石的這兩句話，格外地耐人尋味。