房地產風險向金融領域轉移的可能途徑和防范措施是什么？

目前很多民營房企，不是在暴雷，就是走在暴雷的路上。一些上市的民營房企，也在排著隊等待強制退市。

比如根據Wind數據顯示，截至5月26日收盤，A股有約8家房企的股價連續低于1元/股。該8家房企分別為美好置業、泰禾集團、粵泰股份、嘉凱城、陽光城、宋都股份、泛海控股、海航投資。
根據深交所的相關規定，股票連續20個交易日收盤價均低于1元，則會被交易所強制退市，且沒有退市整理期，直接終止上市。

上述8家房企或觸發深交所“面值退市”的強制退市規則而被迫退市。
因此，很多地產大V們紛紛呼吁“史詩級救市政策”，其中比較引人注目的為吳曉波的“5大建議”：盡快對房地產稅和產權到期問題作出具體的法律安排和明示；降低改善型住房的房貸利率；降低存量房貸利率；全面取消限價政策；認真落實“三支箭”和保交樓政策。
筆者個人認為，房地產行業向新發展模式轉型，有一定的陣痛期，這是可預期的，但是需盡量平穩過渡，特別是要避免房地產風險向金融風險轉移。

那么房地產風險向金融風險轉移的可能途徑有哪些呢？筆者個人認為可能有以下幾個途徑：

1、在2022-2023年的諸多救市中，降低首套首付比例至兩成，已經來到了房地產風險向金融風險轉移的臨界點。但是在房企銷售過程中，“首付分期”、“零首付”，甚至“負首付”仍舊層出不窮，可能會將房地產風險一步一步推向金融風險邊緣。

據環球網2023年5月27日消息報道，廣東深圳某房產中介接受媒體采訪時表示：“房子評估價570萬元，但是業主低價賣，賣520萬元。你可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

也就是說，購買一套房子，你不僅不需要支付一分錢，相反還可以從銀行貸到50萬元做裝修款！

這種違反買賣邏輯的奇葩事情，是不是顛覆了你的認知？

那么，這種事情是怎么做到的呢？筆者通過了解，才發現是通過“高評高貸”來做到的。比如，一套房子，房東掛牌600萬出售。但是在交易的過程中，房產中介通過評估機構做高評估，將該房產評估到1000萬。按照首付30%來算的話，這套房產在評估價基礎上可按揭貸款700萬（即1000萬*70%）。因此，購買一套房子，不僅不需要支付首付款，還可以拿100萬裝修，妥妥地“付首付”！

在前面文章中，我多次提到過，降低購房首付比例，甚至“負首付”，本質就是降低購房的資信要求。這些資信低的購房人，其能夠承受的風險也低。因此，當房價下降時，這些購房者可能會因為房子貶值以致資不抵債時而最先停貸。

降低購房首付比例，甚至“負首付”的另一個負面影響，可能就是加重購房者的還款壓力。在總價一定的情況下，首付越低，按揭貸款就越多，每月需要償還的月供壓力就更大。這樣當購房者收入下降或者銳減，低首付購房者可能會被迫斷貸，從而形成大量不良資產，導致房地產風險向金融風險轉移。

2、開發貸金融機構的一些不合規操作，以及房企的盤活監管賬戶資金和開發貸資金的管理要求，可能導致房地產風險向金融風險轉移劇增。

在房地產開發項目中，金融機構的開發貸資金的成本是最低的，成本大概在年化6%左右。因此，很多房企往往傾向于用開發貸資金用于償還前端融資資金（成本年化9%左右），甚至用于償還股東借款（成本年化15%左右）。

因此，等到開盤后，項目上基本上就只剩下開發貸融資。這部分融資因融資成本低、還款周期長（一般為2年-3年），房企基本上是通過銷售回款慢慢償還。因此，一旦市場下滑，銷售回款滿，或者銀行停貸、斷貸甚至壓貸導致房企不能“借新還舊”，形成流動性危機，這些開發貸資金的償還也就首當其沖面臨違約的風險！

如果房地產所有的融資按節點支付，以及銷售回款都能夠進入監管賬戶，并能夠進行專款專用于房地產項目開發建設，那么金融機構的開發貸償還是沒有任何問題的。在實際操作過程中，所有的金融機構融資和銷售回款卻經常發生偏離：

首先，金融機構的開發貸資金并不是按照工程節點進行支付到?？顚Ｓ觅~戶，再支付到施工單位賬戶，而是為了最大的獲取利息收入，一次性打到項目專款專用賬戶，并且支付條件審核把關也不嚴格，導致很多開發貸資金被房企通過做高工程款套取出來；

其次，金融機構的開發貸資金一次性打到項目?？顚Ｓ觅~戶上，如果沒有及時使用，對于房企來說就會造成資金閑置。因此，房企內部也有盤活開發貸資金的指標要求，在這種指標的要求之下，房企都會千萬百計進行所謂的盤活監管賬戶資金和開發貸資金。

因此，在上述兩種因素綜合作用之下，金融機構風險劇增。

3、房企為了保交樓，他就需要支付供應商地貨款和施工單位的工程款。在當前流動性危機之下，房企往往傾向于將已建成的房產（含住宅、商鋪和車位），通過以物抵債的方式工抵給供應商和施工單位。有的房企甚至進行跨項目攻抵，從而大大減少了金融機構的抵押率，加大了房地產風險向金融風險轉移的可能。

如果金融機構的資金被房企盤活挪用了，但是還有大量抵押物在，且抵押率充足的話，金融機構風險還是可控的。

但是現在這種金融機構抵押物是否充足的風險也逐漸露出了水面。

大家知道，保交樓可以說成為了2023年很多房企的核心任務。

而保交樓，就是要持續投入開發建設資金，確保項目竣工備案并交付到交付。這對于本來就遇到流動性危機的房企來說，持續投入開發建設資金，真可謂是“有心無力”！

有人說，可以申請紓困資金呀！但是你要注意，一個項目申請紓困資金，有幾個前提條件，一是這個項目得有資產抵押，而且資產抵押價值要超過紓困資金的一倍，二是要經過開發貸金融機構同意。

即使紓困資金順利進入項目了，但是現在供應商和施工單位要先支付預付款，而紓困資金是需要先干活才付款得，這是不是又形成新得困局？

為了解決這個困局，房企不得不將本項目的資金進行工抵。除此之外，在紓困資金進來之前，房企也傾向于通過項目資產工抵的形式，去償還供應商和施工單位的到期債務。

總之，現在很多房企都是通過項目資產，或者跨項目資產工抵的方式，去償還供應商和施工單位的到期債務，以獲得他們繼續供應施工材料和施工的支持。否則，暴雷房企想讓供應商和施工單位動起來，幾乎比登天還難！

而項目工抵，和跨項目工抵，無疑對金融機構貸款的抵押充足率，是有極大損害的！并有可能導致房地產風險向金融機構風險轉移！

因此，筆者個人認為，為了防止房地產風險向金融機構風險轉移，需要切實嚴格把關付款條件，以及在首付款的付款比例上，以及項目工抵上嚴格把關，確保金融機構付款滿足付款條件，并確保購房人資質優良，以及金融機構的貸款抵押率充足。

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