農村房屋買賣合同無效，出賣人應當賠償買受人信賴利益損失

閱讀提示：近日，北京和銘律師事務所對2020年至2023年期間北京市第三中級人民法院二審審理的北京市順義區范圍內的農村房屋買賣無效合同糾紛案例進行檢索。律師團隊研究后將相關糾紛劃分為四個類型，本號逐期刊出，以饗各位。

第三類：農村房屋買賣合同無效，出賣人應當賠償因合同無效給買受人造成的信賴利益損失，具體數額參考評估報告并考慮市場價值情況、雙方過錯等綜合因素酌定。出賣人實際支付賠償款后，買受人再行返還房屋、宅基地及宅基地使用證。

典型案例：楊某與張某農村房屋買賣合同糾紛案

上訴人(原審原告、反訴被告、出賣人）：楊某

被上訴人（原審被告、反訴原告、買受人）：張某

一審：北京市順義區人民法院(2022)京0113民初5476號判決

二審：北京市第三中級人民法院(2022)京03民終13889號判決

評估情況：北京建正合生房地產評估有限公司對涉訴宅院內宅基地區位補償價以及房屋重置成新價及附屬物價值予以評估。評估報告內容：評估總價346617元，其中房屋重置成新價109530元、附屬物重置成新價36963元、宅基地區位補償款200124元。

裁判規則：合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。楊某作為出賣方，明知農村集體的宅基地不能向本村集體經濟組織成員以外的人轉讓而將涉訴宅院內房屋出售給張某，楊某又在轉讓多年后，以房屋買賣行為違反法律相關規定為由，主張房屋買賣合同無效，此行為有悖誠實信用原則，故楊某應當對合同無效產生的法律后果承擔主要責任。張某并非趙各莊村集體經濟組織成員，仍購買趙各莊村房屋，對合同無效產生的法律后果負有次要責任。關于張某主張的信賴利益損失，法院參考評估報告評估結果、過錯程度、結合市場價格等綜合因素酌情予以確定。

一審判決結果：一、確認《立買賣房草契》無效；二、楊某賠償張某經濟損失56萬元，于判決生效之日起10日內履行；三、張某于楊某按照判決確定的金錢給付義務全部履行完畢之日起90日內將位于院落以及該院內房屋及附屬物騰退返還給楊某，同時將該院落對應的《集體土地建設用地使用證》返還給楊某;四、駁回楊某的其他訴訟請求；五、駁回張某的其他反訴請求。

二審判決結果：駁回上訴，維持原判。

同類案例：

北京市第三中級人民法院(2022)京03民終4447號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終18244號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終14725號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終10100號判決

北京市第三中級人民法院（2021）京03民終4500號判決

和銘律師分析：

任何人不得從自己的違法行為中獲取利益，合同無效并非不承擔法律責任，并非買受人返還房屋、出賣人返還購房款這一簡單結果。農村房屋買賣合同無效，出賣人應當賠償因合同無效給買受人造成的信賴利益損失。

首先，人民法院根據買受人申請，啟動評估程序，由評估機構對涉案房屋進行評估并出具《房地產評估報告》。《房地產評估報告》記載的價格由三部分組成：房屋重置成本價、裝修及附屬設施價值、宅基地區位補償價。

《房地產估價報告》亦屬于證據的一種，其有無證明力和證明力大小應由人民法院依法予以判斷。《房地產估價報告》所依據的區位補償標準是十多年前政府發布的標準，十多年來該標準并未更新，由此決定了區位補償價僅具有參考價值，人民法院會充分考慮房屋價值上漲因素。部分案例采取了區位補償價乘以三的標準。

無效合同所發生的損害賠償適用過錯責任原則，并以當事人過錯的輕重程度，作為劃分責任的一種標準。此類糾紛中，出賣人過錯較大，買受人過錯較小，雙方過錯程度也是人民法院酌定賠償金額的重要因素。（文/北京和銘律師事務所，原創文章轉載請注明出處）