破了！2.8萬，成都為何又創新高

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2.8萬套！

3月，成都二手房成交數據出爐 ，大大超過此前市場預期。

就像當年鮑威爾創下9.74秒百米世界紀錄，所有人在討論，人類何時能跑進9.7秒大關時，神一樣的博爾特劃出一道閃電——9.58秒！

▲2.8萬套，3月二手成交量創記錄

3月，成都樓市最大懸念是，二手房成交量能否突破“2萬套”大關！

要知道，成都二手房成交記錄還是今年2月，剛創下的1.9萬套。

就在一年多前，全年二手成交量才5萬套上下，如今單月可抵得上2021年半年業績。

從事二手房交易的老鐵們，一定會感慨，來得早不如來得巧。

那么，激情過后，成都二手房是否還會持續放量？對新房會帶來什么影響？成都的上限又在哪里？

01

我們曾分析過，2月份的1.9萬套，一定不是頂。

原因有很多，這里主要說兩點：

第一，2月是年后第一個月，每年都是相對低點。

第二，2月畢竟只有28天，更重要的是價起來之后，更多人參與進來，市場才算真正回暖。

預料到會破2萬，但沒有想到破得這么早，幅度這么大。

▲春節后，二手房成交快速反彈

從數據來看，破2萬套，在3月23日已經完成。截至3月底，二手房成交到了2.8萬套。

我們來看看，最近兩周每天的成交數據。

周一（3.20）：1715套

周二（3.21）：1415套

周三（3.22）：1345套

周四（3.23）：1302套

周五（3.24）：1206套

周一（3.27）：1558套

周二（3.28）：1108套

周三（3.29）：1121套

周四（3.30）：1289套

周五（3.31）：1011套

每天有上千套的成交量，每周成交量都在6千套以上，這樣熱鬧的場面，前所未有。

02

為何來得這么猛？

如果再用城市分化、人口流入、政策利好去解釋，其實有些乏力。

因為，這些因素是長期存在的，以前也有。

只有金融政策，算是短期因素。

金融起到的短期刺激作用十分明顯，比如，最近貸款的起貸年齡普遍放寬到了69歲，還貸年齡甚至可以到90歲，這讓一部分，沒有貸款資格的人，有了貸款的可能。

▲放寬貸款年齡，激活購買力

還有一個比較重要的因素。

我們走訪了部分中介，了解到，去年之前，20年以上的老破小，銀行是不能貸款的。銀行考慮到風險，貸款人一旦違約，老破小拍賣不出幾個錢，將來成為不良資產。

但是政策環境變了，如今從上到下整體支持房地產，老破小也能貸款。

現在部分銀行對房齡沒有限制，一些30年以上房齡也可以貸款。

大家都知道，成都掛牌的18.3萬套二手房，房齡10年以上的占到了70%左右。

▲老破小成交易主力

老破小能貸款，對于二手房的流動起到很大作用。

這個政策去年就開始有，為何今年成交量才明顯上升？

答案是，市場有滯后性。

一些房東，今年甚至都還不知道貸款政策改變，市場的反應總是會滯后政策的。

03

可能你會問，金融政策，全國基本一致，甚至好多地方比成都還要寬松，成都為何能跑出“獨立行情”？

這要歸結于“量價齊漲”，促進更多人下場。

▲成都高新區某樓盤

說到底，老百姓都不想當韭菜。無論你說市場多好，要讓大家掏錢買房，一定要看到實實在在的好處。

這個好處是什么？就是房價還在漲。

畢竟，過去這些年，我們是經歷了下跌周期，經歷過樓市毒打。

遭遇過下行周期的人，出手會謹慎很多。

所以，大多數人的策略是，不見兔子不撒鷹。

就是要眼睜睜看到，房價還在漲，才會出手。

所以，成都14連漲的房價，新房、二手房雙雙漲幅全國第一的數據擺在那里。（往期鏈接： ）

▲成都房價14個月連續上漲。來源：國家統計局

這才是老百姓見到的“兔子”。

晚點下場沒有關系，雖然可能錯過機會，但也避免不確定性帶來的損失。重點是市場確立了向上這條大陽線，這才是成交井噴的原因。

04

二手房還有個最大的特點是，和新房已經是完全兩個市場。

成都某中介公司數據顯示，二手房成交中，150萬以內的占據了80%。

這個數據很值得思考。

這些年，新房市場平均面積在125平米左右，房價在2萬-3.5萬之間，主城買新房總價基本都在250萬以上。

▲來源：成都房經協

成都房經協數據顯示，去年90平米以下戶型的成交占到了60%左右，是成交的絕對主力。

所以，新盤就沒有適合剛需的產品，剛需只有去二手房市場買。

完全被擠壓出的剛需，成為二手房市場最大的買家。

因此，我們可以看到，二手房雖然井噴，但是新房成交量并沒有“爆發式”增長，和去年仍然基本持平。

05

3月成交2.8萬套，接下來是否還會突破3萬套，繼續沖高？

這一點，我覺得要十分謹慎，沖高3萬套可能性不大，接下來的走勢，成交量反而或將有小幅回落。

小幅回落并不意味，二手房成交轉涼，只要保持在2萬套左右，對于成都來說，已經是非常好的市場。

為什么很可能回落。

一是，此前觀望的人群，最近跑步入市的比較多，消化不少購買力，帶來最近幾個月市場的井噴。

二是，現在二手房也不便宜，漲了不少，這一點很重要。

買的人多，二手房最近也漲了一波，上個月國家統計局數據顯示，成都二手房同比上漲了9.2%，隨著價格上漲，交易雙方陷入又一個博弈階段。

▲成都高新區某樓盤

從中介的反饋來看，最近兩個月，二手房的確漲價比較多。原因也不完全是房東提價。

比如，某小區便宜的房源都被賣掉了，現在剩下的都是掛牌價比較高的，這并非房東突然漲價，而是之前一直就掛這么高的價。

所以，二手房這波成交放量很有可能會告一段落，還想繼續高位走量，將會比較困難。

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