港企路勁產(chǎn)品力遭考驗(yàn)，北京御合院業(yè)主“怕雨來”

文/地金君

進(jìn)入二月，南方部分城市已經(jīng)步入雨季，春雨一連下了大半個(gè)月，而北京路勁御合院的業(yè)主卻十分害怕雨天的到來。

日前，有業(yè)主爆料稱，港資房企路勁地產(chǎn)旗下路勁御合院存在房屋大面積漏水情況。從交房到現(xiàn)在，業(yè)主曾多次和開發(fā)商溝通要求整改，但始終被敷衍對待。后來經(jīng)過住建委介入調(diào)解，一部分房屋滲水處被簡單涂上防水涂層，一部分房屋經(jīng)修修補(bǔ)補(bǔ)后仍在漏水。

業(yè)主還反映，由于滲水嚴(yán)重，該項(xiàng)目部分房屋還出現(xiàn)了地板發(fā)霉、墻皮脫落等質(zhì)量問題。此外，部分疊拼戶型業(yè)主還與開發(fā)商及供暖公司存在地下室供暖糾紛，至今仍未解決。

房屋質(zhì)量是檢驗(yàn)開發(fā)商產(chǎn)品力的試金石，路勁地產(chǎn)緣何出現(xiàn)這種質(zhì)量問題，帶著這些疑問，地產(chǎn)金融視界深入觀察。

01

房屋多處漏水，墻體霉點(diǎn)遍布

臨近一年一度的315消費(fèi)者權(quán)益日，路勁御合院的業(yè)主們講述了他們失望的購房之旅和艱難的維權(quán)之路。

據(jù)了解，“路勁御合院”位于北京大興采育板塊，地處亦莊、北京新機(jī)場和城市副中心三大板塊交匯處，是亦莊新城規(guī)劃的其中一部分。

該項(xiàng)目由港資房企路勁地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司北京雋興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，物業(yè)公司為京港路勁物業(yè)管理(北京)有限公司，項(xiàng)目總建筑面積約15萬㎡（包括地下建筑面積約7.3萬㎡），共有612套房源，其中89㎡洋房144套，168㎡~316㎡上、中、下疊拼每個(gè)戶型140套共420套，262㎡合院48套，容積率1.05。

目前，普遍出現(xiàn)漏水情況的產(chǎn)品類型大多是項(xiàng)目主力三居洋房，另外還包含了一部分上疊戶型，中疊、下疊戶型則各有不同問題存在。業(yè)主稱，目前小區(qū)維權(quán)的套數(shù)幾乎占了小區(qū)總套數(shù)的四分之一。

“本來沖著港資房企的名頭買的，以為路勁做事穩(wěn)健踏實(shí)，沒想到這么差勁！”在業(yè)主們的投訴過程中，幾乎每一位業(yè)主都會(huì)提到類似的話。

2022年6月30日，在路勁御合院購買了一套三居的王女士去收房，結(jié)果到了現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，自己新買的房子還沒裝修就被雨水滲透。“那時(shí)候剛好下雨，臥室飄窗、洗衣機(jī)間、廚房墻面幾乎都出現(xiàn)了滲水現(xiàn)象。”

圖源：業(yè)主供圖

經(jīng)過和開發(fā)商及物業(yè)相關(guān)人員簡單溝通后，王女士得知，滲水原因主要是陽臺(tái)設(shè)計(jì)及屋頂防水出了問題，而自己的樓層恰好處于頂樓，所以相對來說水漬點(diǎn)就會(huì)比較多。廚房方面則是因?yàn)閺N房外部排水管堵塞，導(dǎo)致水流下不去，因此逐漸有水浸到墻體里。此外由于一些設(shè)計(jì)上的缺漏，家里廚房煙道還會(huì)經(jīng)常有水流下來。

圖源：業(yè)主供圖

王女士家的漏水現(xiàn)象在這個(gè)小區(qū)并非個(gè)例，路勁御合院小區(qū)多名業(yè)主的房屋也有不同程度的漏水問題。有業(yè)主墻體滲水嚴(yán)重到導(dǎo)致墻皮脫落，還有業(yè)主墻體出現(xiàn)斑駁霉點(diǎn)，更有業(yè)主地下車庫甚至因?yàn)闈B水終日潮濕，致使墻體被腐蝕，并且地面久有積水。

圖源：業(yè)主供圖

就上述情況，漏的業(yè)主們無奈之下聯(lián)合反饋至開發(fā)商路勁地產(chǎn)。據(jù)業(yè)主反映，路勁方面當(dāng)時(shí)給出的承諾是立即修復(fù)，但是半個(gè)多月過去了，業(yè)主們也沒有等來任何整改措施。碰巧，北京當(dāng)時(shí)正迎來雨季，因此房屋滲水問題也就愈發(fā)嚴(yán)重。

02

新房頻出問題，維修拖延進(jìn)度

2022年7月12日，有業(yè)主將此事投訴至人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板。18日，大興區(qū)城市管理指揮中心對此作出回復(fù)：大興區(qū)區(qū)住建委于2022年7月13日聯(lián)系工程建設(shè)單位，要求其立即與您聯(lián)系，對滲漏原因進(jìn)行查找，開展維修工作，預(yù)計(jì)在8月底完成全部維修工作。

原以為住建委的介入可以盡快解決此事，但令路勁御合院的業(yè)主們沒想到的是，開發(fā)商并未迅速解決此事。一位業(yè)主稱：“每次有問題找開發(fā)商，他們就一直拖拖拉拉，最后做事也極其敷衍，解決問題不夠徹底，后續(xù)還會(huì)有很多問題出現(xiàn)。”

據(jù)王女士透露，路勁方面當(dāng)初僅對自家主臥、廚房的滲水墻體以及屋頂做了防水涂層，而關(guān)于廚房煙道設(shè)計(jì)的整改，并沒有任何動(dòng)作。“開發(fā)商修就是一遍一遍地刷防水涂層，短期看應(yīng)該有效果，但長期不好說。”

值得注意的是，由于著急入住，在滲水墻面大致修復(fù)完畢后，王女士就開始進(jìn)行了房屋裝修。但在裝修過程中，又有新的問題出現(xiàn)了。

“剛開始我們家沒有改水管，后來才發(fā)現(xiàn)客衛(wèi)原始熱水管的進(jìn)水口堵塞得很嚴(yán)重，砸開后發(fā)現(xiàn)，里面有很多疑似手紙類的東西堵在最深處。”王女士稱，由于這根管道連接著開發(fā)商送的太陽能熱水器，所以一開始沒有檢測到。

彼時(shí)問題一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，王女士便立刻反映至物業(yè)讓人來修，結(jié)果物業(yè)將此事推給地產(chǎn)負(fù)責(zé)人，地產(chǎn)負(fù)責(zé)人又說不歸他們管，就這么拖到2023年2月，王女士一家只好自己找人來修。“針對這管堵一事，我們前后和開發(fā)商一共交涉了五六次，他們（開發(fā)商）就一直就說‘我們看看，我們派人過去’，結(jié)果到了之后真的就只是看看，什么也沒解決。后來我們還12345投訴過，也跟住建委交流過，結(jié)果他們來了也只是到我家來溜達(dá)一圈。”

后續(xù)，為了解決此事，王女士不斷找人砸地、砌磚、做防水、改管、重新鋪磚等，前后共花了一萬多元。另外據(jù)她透露，此前屋內(nèi)墻體滲水一事，路勁方面也并沒有按照保險(xiǎn)的方式來維修。王女士無奈表示：“開發(fā)商全程除了甩鍋就沒做別的事了。”

針對路勁御合院業(yè)主們投訴的問題，北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師表示，房屋漏水如果是工程質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)是可以要求開發(fā)商維修的；如果質(zhì)量問題嚴(yán)重，購房者甚至還可以要求賠償損失，甚至可以退房。

那么遇到這類情況，消費(fèi)者該如何維權(quán)？

王佳紅律師稱，在質(zhì)量糾紛的案子里，首先第一步就是要明確這個(gè)質(zhì)量問題的責(zé)任主體，也即什么原因發(fā)生的漏水？一旦原因知道了，也就自然知道應(yīng)該由誰來承擔(dān)責(zé)任了。如果經(jīng)過鑒定后，漏水的原因在于管道或者是陽臺(tái)設(shè)計(jì)問題，那責(zé)任肯定在開發(fā)商。

03

開發(fā)商未鋪暖氣管，供暖公司仍在收取暖氣費(fèi)

值得關(guān)注的是，像王女士這樣“交房即維權(quán)”的人在路勁御合院并不少。路勁御合院一名疊拼住戶表示，他自2022年十一收房后，就不斷遇到問題。但到目前為止，沒有一件事是被開發(fā)商順利解決了的，其中最讓人頭痛的便是儲(chǔ)藏室供暖。

據(jù)這名住戶介紹，其購買的上疊戶型在b2層有一間15.27平方米的儲(chǔ)藏室，由于當(dāng)初開發(fā)商在設(shè)計(jì)時(shí)并沒有在這里預(yù)留暖氣管線，因此全屋只有儲(chǔ)藏室沒有通暖。但在去年北京供暖期，該名住戶發(fā)現(xiàn)，這間沒有通暖氣的儲(chǔ)藏室仍被算在收費(fèi)范圍內(nèi)，每年平白多了四百七十多的花費(fèi)，且自己還沒享受到暖氣服務(wù)。

后來，該名業(yè)主將這一情況反饋至開放商。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)開發(fā)商給出了一份地下室部分放棄集中供暖承諾書，聲稱只要將承諾書交給供暖公司，由開發(fā)商負(fù)責(zé)徹底切斷供暖管線后，再由供暖公司核實(shí)，地下儲(chǔ)藏室部分就不會(huì)再被收取供暖費(fèi)。但當(dāng)這名業(yè)主拿著承諾書找到供暖公司時(shí)，對方卻又不認(rèn)了。

“（供暖公司）那邊的人就說這是開發(fā)商問題，他們按照建筑面積收費(fèi)，不認(rèn)這個(gè)，讓我去找開發(fā)商或者住建委把房本面積給改了。”對于供暖公司的這一回答，這名業(yè)主覺得十分離譜。

于是，他又將情況反映至12345。可令人失望的是，即便12345出具了處理意見書，開發(fā)商依舊沒有將此事徹底解決。“供暖公司說他們按規(guī)定收費(fèi)，如需減免便需要開發(fā)商將管道鋪上再切斷，但開發(fā)商那邊就只給我們出了個(gè)協(xié)議，事情就這么僵在這里了。”

圖源：業(yè)主供圖

一次又一次的扯皮和推諉，讓這名住戶感到身心疲憊。“開發(fā)商說當(dāng)初就這么設(shè)計(jì)的，沒有接管條件，讓我拿著協(xié)議去找供暖公司減免；但供暖公司又不接受這個(gè)協(xié)議，說問題出在開發(fā)商，那邊不解決，供暖這邊也沒辦法。”

對于路徑御合院這名業(yè)主的情況，王佳紅律師稱，這是相關(guān)規(guī)則滯后帶來的問題，特殊性情況沒有考慮到。既然兩邊都溝通不了，業(yè)主可以嘗試走行政訴訟。而且這個(gè)問題既然是開發(fā)商導(dǎo)致的，那么開發(fā)商就應(yīng)該承擔(dān)這個(gè)成本。

據(jù)了解，這種供暖糾紛是路徑御合院上疊戶型共有的問題。“下疊和中疊的問題則是開發(fā)商交付供暖時(shí)只給地上的部分鋪設(shè)地暖了，地下一層二層都沒給鋪，然后好多鄰居就花錢自己把下面鋪了，但是我們上疊的地下二層就算想自己鋪也鋪不了，因?yàn)槭窃O(shè)計(jì)時(shí)候就沒預(yù)留管線。”該名業(yè)主稱。

04

“公路王”轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，卻深陷“維權(quán)門”

一系列質(zhì)量問題的發(fā)生以及開發(fā)商的拖延“戰(zhàn)術(shù)”，令購房者對路勁地產(chǎn)的產(chǎn)品頗為失望。

在過去很長一段時(shí)間，相比內(nèi)地房企的快周轉(zhuǎn)，港資房企都是給人慢經(jīng)營的印象。在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，內(nèi)地開發(fā)商紛紛在追逐規(guī)模的狂潮下激進(jìn)擴(kuò)張，百億、千億房企層出不窮；與此同時(shí)，在另一邊的香港，早已經(jīng)歷百年沉浮的港商憑借著謹(jǐn)慎求穩(wěn)、精耕細(xì)作的經(jīng)營理念，贏得了消費(fèi)者的認(rèn)可。但是路勁地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的交房，卻讓購買了其房屋的消費(fèi)者大跌眼鏡。

作為曾經(jīng)的“公路王”，路勁自1994年被單偉豹、單偉彪兩兄弟創(chuàng)立起，便一直從事大陸收費(fèi)公路業(yè)務(wù)。2003年，由于內(nèi)地經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)達(dá)，地方政府對公路項(xiàng)目的投資回報(bào)開始降低，路勁便通過收購雋御地產(chǎn)，進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場。此后，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也成為路勁的主要業(yè)務(wù)方向。

前期在內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)域，路勁一直十分低調(diào)，唯一一次“高光”便是2006年低價(jià)收購了孫宏斌的順馳，自此在業(yè)內(nèi)掀起一陣水花。

彼時(shí)對順馳的收購，雖然令路勁的土地儲(chǔ)備翻倍增長，但順馳的大量負(fù)債和多達(dá)3000宗的官司，同樣讓從前的“公路王”長期處于“消化不良”狀態(tài)。前路勁董事會(huì)主席單偉豹一度公開稱，這筆收購令路勁“吃了大虧”。

路勁歷年年報(bào)顯示，收購順馳后的幾年里，公司一直在處理孫宏斌遺留的官司及債務(wù)，期間鮮少參與土拍，直到2012年在上海和常州獲取了兩幅地塊。自此，路勁開始在土地市場大舉攬地。從2014年至2017年，路勁累計(jì)于長三角及渤海灣地區(qū)斬獲了39宗地塊。但在北京市場，公司始終只有順馳留下的幾個(gè)項(xiàng)目。相關(guān)報(bào)道顯示，2013年路勁曾參與了北京13宗地塊集中拍賣，可最終依舊顆粒無收。

2020年，路勁再度進(jìn)入北京。這次，公司一連在大興和順義拿下兩個(gè)地塊，南邊打造出路勁御合院，北邊開發(fā)了路勁御和府，一南一北兩個(gè)項(xiàng)目，成為了路勁重新布局北京的標(biāo)志。

地產(chǎn)金融視界從路勁地產(chǎn)母公司路勁基建2022年半年報(bào)中了解到，目前包括路勁御合院和路勁御和府在內(nèi)，路勁在北京有三個(gè)項(xiàng)目，其中位于北京順義的路勁御和府作為均價(jià)最高的住宅項(xiàng)目，被看做公司的“現(xiàn)金奶牛”。來自《地產(chǎn)營銷人》的數(shù)據(jù)顯示，2022年路勁御合院的成交金額和成交套數(shù)位于北京大興區(qū)別墅成交榜第一，路勁御和府熱銷時(shí)成交套數(shù)更是一度沖上全北京住宅市場前十。

不過值得注意的是，近期，路徑御和府也被爆出現(xiàn)大量維權(quán)。在微博和小紅書平臺(tái)，部分已收房的業(yè)主先后發(fā)聲稱，該項(xiàng)目存在地板發(fā)霉、廚房臺(tái)面破裂、地漏錯(cuò)位、開關(guān)有劃橫且沒有做水平線處理、墻皮脫落裸露、宣傳為塑膠跑道實(shí)際交付柏油路、宣傳中的A區(qū)籃球場實(shí)際交付變成了草坪以及進(jìn)戶大廳樓道無瓷磚等情況，種種問題得不到解決，令業(yè)主苦不堪言。

接連兩個(gè)項(xiàng)目深陷“維權(quán)門”，讓市場對路勁的產(chǎn)品力產(chǎn)生了質(zhì)疑。

05

行業(yè)下行中的產(chǎn)品減質(zhì)，維權(quán)道阻且艱

目前在路徑御合院發(fā)生的一系列維權(quán)事件中，漏水仍是大多數(shù)業(yè)主最為擔(dān)心的問題，這為許多住戶的日常生活帶來隱患。

今年二月初，北京迎來立春后第一場大雪，一位上疊戶型業(yè)主的屋頂接縫處便開始滴答作響。“這要趕上雨季，水會(huì)滴得更加厲害。”該名業(yè)主稱。

另外由于房屋設(shè)計(jì)上的問題，路勁御合院三單元的雨棚也在經(jīng)歷一場大雪后不斷漏水。二月份的北京，氣溫最低時(shí)仍有零度以下，滴在地面上的水因此結(jié)成了冰， 不少業(yè)主經(jīng)過都十分打滑。

零碎問題頻繁出現(xiàn)，令許多住戶感到十分苦惱。不斷有業(yè)主吐槽稱：“雖都不是什么大事，但就是非常鬧心。”“買房到現(xiàn)在問題不斷，且全都是自己解決，令人焦頭爛額。”更有業(yè)主矛頭直指路勁：“這家開發(fā)商交付的東西質(zhì)量不行，而且維修進(jìn)度特別慢，不是個(gè)積極解決問題的態(tài)度，能拖就拖。”

單偉彪在路勁基建2021年年報(bào)中稱：“我可以肯定地說，前面的道路對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，特別是民營開發(fā)商來說是十分困難的。然而集團(tuán)相信只要在設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、交樓時(shí)間、借貸管控、銷售速度及售后服務(wù)等工作都做得比人家好，長遠(yuǎn)來說路勁必定是幸存者。”

但現(xiàn)實(shí)來看，路勁在工程質(zhì)量及售后服務(wù)方面都并沒有做到理想中的標(biāo)準(zhǔn)。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示：“香港公司普遍更重視財(cái)務(wù)穩(wěn)健和單項(xiàng)目回報(bào)，也更加謹(jǐn)慎使用財(cái)務(wù)桿杠，以至于路勁錯(cuò)過了前些年國內(nèi)房地產(chǎn)市場大發(fā)展時(shí)期迅速作大規(guī)模和市場影響力的關(guān)鍵階段，這也是香港公司的普遍特點(diǎn)。”當(dāng)前，路勁雖然一直在實(shí)施“深耕長三角和渤海灣區(qū)域”戰(zhàn)略，但在北京市場，其經(jīng)營時(shí)間和所占規(guī)模都極為有限。

對于路勁來說，路勁御合院和路勁御和府本該成為公司在北京打響品牌力的關(guān)鍵項(xiàng)目，然而如今兩個(gè)都成了“砸招牌”的買賣。

優(yōu)淘城總裁薛建雄也指出，其實(shí)路勁算是最落地的港企了，不過現(xiàn)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場競爭非常激烈，路勁沒有特別優(yōu)勢，以后也只會(huì)越來越困難。

早在2022年10月，受房地產(chǎn)銷售拖累，穆迪就將路勁基建的展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面。

對于路勁御合院業(yè)主反映的房屋質(zhì)量問題，地產(chǎn)金融視界將持續(xù)關(guān)注。

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