中恒信律師事務(wù)所：什么是歷史遺留原因形成的無證房屋

由于歷史遺留問題、地方政策以及傳統(tǒng)風(fēng)俗習(xí)慣等原因,在農(nóng)村,有很多無證房屋的存在,也就是沒有房屋產(chǎn)權(quán)證書。這種房屋在征地拆遷活動(dòng)中,絕大部分都會(huì)被認(rèn)定成違法建筑。但是，實(shí)際上，無證房屋和違法建筑不能直接劃等號(hào)已是為最高法裁判所認(rèn)可的普遍觀點(diǎn)。那么，什么是歷史遺留原因形成的無證房屋？這種房屋在遇到拆遷時(shí)能不能要求補(bǔ)償呢？今天的內(nèi)容，北京市中恒信律師事務(wù)所就給大家分析一下。

一般來講，歷史遺留原因形成的無證房屋主要包括以下幾種：

1.過去土地房屋的行政管理制度以及相關(guān)法律法規(guī)不健全，導(dǎo)致老百姓無法可依、無政可依，所以老百姓只能按需建房。

2.農(nóng)村居民建造住宅，只要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，就算沒有宅基地證、建房證，也不能認(rèn)定為違法建筑。

3.因?yàn)檎邲]有辦理相關(guān)證件并是家里唯一的住宅的。比如遞交了申請(qǐng)，但是一直沒有批復(fù)辦證的。

4.時(shí)間久遠(yuǎn)的沒有證的老房子：如我們的長輩自身的產(chǎn)權(quán)意識(shí)薄弱、政府部門建房管理松懈。

5.當(dāng)?shù)亓?xí)慣。盡管國家政策要求建房之前需要通過規(guī)劃審批，然而當(dāng)?shù)匦陆ǚ课輳奈窗凑辗梢?guī)定執(zhí)行，老百姓不可能知道或預(yù)測(cè)自己行為違法。這種缺少證件的情形不能全部歸因于被拆遷人，更多應(yīng)該歸責(zé)于執(zhí)法一方普法不到位。

6.部分超出占地使用面積的房屋。自己家建造的房屋超出面積被認(rèn)定為違建，只能拆除超出的違建部分。

7.城中村或舊城區(qū)改造所造成的房屋證件缺失的。因?yàn)檫^去很長時(shí)間房屋土地買賣是缺乏合法的手續(xù)和程序的，這也是近年來屢屢出現(xiàn)“城中村”拆遷問題的根源。

8.招商引資、土地改革試點(diǎn)等建造的房屋。像以前建的經(jīng)營性房屋，只要沒占用耕地等農(nóng)用地，可以補(bǔ)辦手續(xù)，而不是直接一刀切按違建拆除。

違法建筑是指違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律、法規(guī)，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的建筑。征地拆遷中，違法建筑不予補(bǔ)償。

具體哪些無證房屋情形可以進(jìn)行補(bǔ)償？

最高院出臺(tái)了國有土地上房屋征收范圍內(nèi)未登記建筑的認(rèn)定：國有土地上房屋征收范圍內(nèi)被征收房屋未經(jīng)登記，但符合下列條件之一的，可參照合法建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償：

1.1983年12月10日前已建成的房屋；

2.1983年12月10日至1992年8月13日期間建成，取得建設(shè)許可證并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途進(jìn)行建設(shè)或已領(lǐng)取土地使用權(quán)證但因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的房屋；

3.1992年8月13日后建成，因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的建筑，包括：已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途建設(shè)但未經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋；已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可或土地使用權(quán)證，且已經(jīng)按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的房屋；已領(lǐng)取土地使用權(quán)證，且已經(jīng)相關(guān)部門罰款處罰的房屋。

4.經(jīng)所在區(qū)政府批準(zhǔn)、因歷史原因遺留的可視為合法建筑的其他類型未登記房屋。

最后，中恒信律師也要提醒大家，即使無證，但是認(rèn)定為合法的房屋，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與有證房屋也是一樣的。