北京
現在購房者一般都知道買房時要看“五證”，也就是《國有土地使用證》、《商品房預售（銷售)許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建筑工程規劃許可證》、《建筑工程開工證》。但是，在實際的購房過程中，難免因為各種疏忽，忘記查看開發商是不是五證俱全。簽完合同，交完錢，才發現商品房沒有預售許可。這種情況，商品房買賣的行為還有效嗎？今天的內容，北京市中恒信律師事務所就帶大家一起了解一下。
我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售應符合下列條件：
（1）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照。
（2）已交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，土地使用權未經抵押。
（3）持有建設工程規劃許可證。房地產開發商如果違反城市規劃自建商品房并將其預售，真正受到損失的將會是善意購買人。
（4）按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。
（6）已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。
（7）法律、法規規定的其他條件。
《城市商品房預售管理辦法》第六條也規定了，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
通過上述分析知道，依據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構宣告該買賣無效。
但是，值得注意的是，如果開發商在起訴前取得了商品房預售許可證明的，可以認定有效。
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