招商積余加速卸掉重資產(chǎn)負(fù)擔(dān)

12月4日，招商積余發(fā)布關(guān)于籌劃資產(chǎn)出售的提示性公告，擬出售成都市中航地產(chǎn)發(fā)展有限公司、九江市九方商業(yè)管理有限公司等7家公司100%股權(quán)，并妥善解決上市公司對標(biāo)的公司的股東借款，目前本次交易的交易對方、交易方式、交易價格等相關(guān)事項(xiàng)尚不確定。

事實(shí)上，這并非招商積余年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。4月14日，招商積余公告稱，子公司天津格蘭云天置業(yè)有限公司退還天津市“津塘(掛)2007-24號土地”使用權(quán)；1月，招商積余以7.78億元總價將深圳中航城、昆山中航地產(chǎn)及贛州中航九方三家公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給母公司招商蛇口下屬企業(yè)。

重資產(chǎn)“壓表”

剝離重資產(chǎn)對于招商積余來說屬于歷史遺留問題。

2019年，招商物業(yè)與中航物業(yè)整合完成，更名為“招商積余”上市后，雖然出售了中航部分地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，但還有遺留，體現(xiàn)在“其他業(yè)務(wù)”一項(xiàng)。2019年-2022年上半年，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收分別約為3.12億元、1.66億元、1.26億元、-624.2175萬元，降幅分別為85.48%、46.68%、24.12%、108.68%；毛利率也從48.96%跌到11.24%。

另一方面，招商積余投資性房地產(chǎn)金額分別約為68.85億元、68.89億元、69.94億元、55、48億元，直到2022年上半年占總資產(chǎn)比例才下降到32.76%，此前均在40%以上。

而持有這部分投資性房地產(chǎn)也沒帶來多少收益，2019年、2020年，招商積余因?yàn)樨?cái)產(chǎn)貶值分別虧損約1285.185萬元、5696.08元。2022年3月14日，招商積余發(fā)布公告稱，2021年末，通過對各項(xiàng)存貨資產(chǎn)進(jìn)行清查，招商積余對下屬天津九方城市廣場以及龍巖中航紫金云熙、衡陽中航城市花園、南光名仕苑項(xiàng)目持有的車位等存貨計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備共計(jì)1.1億元，減少公司2021年度歸母凈利9061.5萬元。

所以，招商積余重組后業(yè)績不見向好反而下滑。2019年-2021年，公司營業(yè)收入分別約為60.78億元、86.51億元、105.91億元，對應(yīng)增幅為-8.68%、42.34%、22.42%；凈利潤分別約為2.86億元、4.37億元、5.13億元，對應(yīng)增幅為-66.59%、52.82%、17.25%。

2020年，招商積余董事長聶黎明在業(yè)績會上回應(yīng)輕重資產(chǎn)分離計(jì)劃時稱，公司已成立專項(xiàng)工作小組，多維度對資產(chǎn)進(jìn)行盤點(diǎn)、梳理，以及輕重分離的研究；2021年，聶黎明在業(yè)績會上再度表示，公司將繼續(xù)推進(jìn)輕重資產(chǎn)分離，解決歷史遺留問題，按照‘先易后難、重點(diǎn)突破、能快則快’的原則，加快部分項(xiàng)目資產(chǎn)尾盤去化。

除了出售資產(chǎn)，招商積余也在“騰籠換鳥”。2021年12月24日，招商積余公告稱，公司于近日與上海航空工業(yè)（集團(tuán)）有限公司簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，以5362萬元收購上海航空工業(yè)集團(tuán)物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。同月29日，招商積余再次公告稱，公司與南航集團(tuán)近日簽署《產(chǎn)權(quán)交易合同》，公司受讓南航集團(tuán)于北京產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的南航物業(yè)95%股權(quán)，受讓價格2.3億元。

毛利偏低

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞發(fā)布的上市物企在管面積排行榜，2022年上半年，招商積余在管面積為3.01億平方米，行業(yè)排名第五。據(jù)招商積余2022年半年報數(shù)據(jù)，來自控股股東的管理面積約為0.995億平方米，因此來自第三方拓展的面積為2.015億平方米。

盡管規(guī)模體量龐大，但招商積余毛利率與凈利率卻始終較低。財(cái)報數(shù)據(jù)顯示，2019年-2022年上半年，招商積余銷售毛利率分別為18.26%、13.61%、13.76%、12.73%，銷售凈利率分別為4.44%、4.73%、4.27%、5.88%。對比行業(yè)其他上市物企，世茂服務(wù)2021年毛利率為28.65%、碧桂園服務(wù)毛利率為30.73%、融創(chuàng)服務(wù)毛利率為31.52%。

分產(chǎn)品來看，招商積余毛利率低又主要在于住宅，2019年-2022年上半年，住宅毛利率分別為4.94%、6.71%、6.57%、8.55%。

對此，招商積余曾在互動平臺表示，公司毛利率偏低的主要原因有：其一，項(xiàng)目密度、濃度還需要進(jìn)一步提高，規(guī)模效益有待進(jìn)一步提升；其二，公司在管物業(yè)項(xiàng)目以機(jī)構(gòu)類物業(yè)為主，且基本通過第三方市場招投標(biāo)獲得，激烈的市場競爭導(dǎo)致利潤空間受到壓縮；其三、目前公司專業(yè)化服務(wù)業(yè)務(wù)總體規(guī)模偏小，利潤率尚需進(jìn)一步提升；其四、公司定位高端、立足長遠(yuǎn)，在服務(wù)質(zhì)量和品牌建設(shè)方面投入相對較大。

至于住宅方面毛利較低的原因，招商積余也在年報中解釋稱，由于歷史原因，招商物業(yè)注入的多個住宅小區(qū)簽訂的均是包干制合同，很難提高毛利率。

而為了破除低毛利困境，聶黎明曾在招商積余2021年業(yè)績會上表示，收并購是公司接下來的一個核心抓手，已將收并購作為一個長期的發(fā)展戰(zhàn)略看待。招商積余將積極抓取收并購市場機(jī)遇，推進(jìn)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地。

年內(nèi)，6月16日，招商積余宣布5.36億元收購新中物業(yè)67%股權(quán)；6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購了深圳市匯勤物業(yè)管理有限公司65%的股權(quán)，擬支付現(xiàn)金4.36億元。