首付不夠，“首付貸”來湊？保利蘇州項目遭購房者舉報

近期，有購房者在蘇州市“寒山聞鐘”論壇上反映，在保利融信云上流光看房時，由于首付不足，置業(yè)顧問表示，保利可以墊付一部分首付：通過“保利小貸”最高可以貸100萬，貸一年不用支付利息；也可以選擇貸兩三年，利率在5.8%左右。

且這筆貸款是不上銀行征信的，辦了貸款后大概一周就能到賬。購房者因此懷疑是否存在風(fēng)險。

圖片來源：寒山聞鐘論壇

對此，蘇州市相城區(qū)金融監(jiān)管局回復(fù)稱：住建部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、工業(yè)和信息化部、國家稅務(wù)總局、國家工商總局下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》中，針對首付貸問題，七部委表示，不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。如果有房地產(chǎn)領(lǐng)域首付貸的線索可以向住建局、銀保監(jiān)、人民銀行等單位進行舉報。

值得注意的是，地產(chǎn)與星空通過搜索發(fā)現(xiàn)，在2020年，就有媒體曝出保利鄭州多個項目涉嫌通過保利小貸發(fā)放“首付貸”。而在社交媒體上，也有中介表示，“保利小貸 首付無壓力 最高100萬無息貸款”。

“首付貸”重出江湖？

保利小貸官方微信號顯示，公司全名為廣州保利小額貸款股份有限公司，由保利發(fā)展控股集團股份有限公司(簡稱保利發(fā)展)發(fā)起設(shè)立，注冊資本金為5億元，于2015年12月獲得開業(yè)許可。

作為保利發(fā)展旗下專注打造“地產(chǎn)+金融”特色經(jīng)營模式的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，保利小貸致力于為保利業(yè)主提供金融服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容包括但不限于裝修、車位等綜合消費貸款，及為具有穩(wěn)定可靠還款來源或具有一定資產(chǎn)規(guī)模的業(yè)主提供房產(chǎn)抵押貸款。

購房者能否通過保利小貸進行“首付貸”？地產(chǎn)與星空撥通了保利小貸客服電話，對方表示，僅有業(yè)主可以貸款，不可以辦理“首付貸”。但是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)與星空在保利小貸小程序中選擇攬秀花園一期（保利融信云上流光備案名）時，消費貸模塊卻可以填入需要貸款的金額并自由選擇還款期數(shù)，最高貸款金額正是100萬元。

圖片來源：保利小貸小程序

公開資料顯示，保利融信云上流光于今年3月開盤，如今仍有房源在售。消費貸發(fā)放時，保利小貸是否會審核貸款人還款來源及資金用途，以防止資金借道流向樓市？對此，地產(chǎn)與星空再次撥通了保利小貸客服電話進行確認(rèn)，對方表示會有專門的業(yè)務(wù)經(jīng)理負(fù)責(zé)聯(lián)系。

北京金訴律師事務(wù)所律師王玉臣向地產(chǎn)與星空表示，如果操作“首付貸”，對購房人來說有如下風(fēng)險。首先，首付貸本身和銀行按揭貸款政策有一定的矛盾，屬于違規(guī)操作；其次，如果首付貸，意味著購房者資金能力可能是有問題的，在透支自己的資金能力，如果將來不能及時支付，往往會產(chǎn)生商品房糾紛；此外，天下沒有免費的午餐，看起來似乎沒有手續(xù)費，但是為了及時支付剩余首付款，有些人通過消費貸、金融機構(gòu)、小額貸公司、中介進行籌措資金，既會產(chǎn)生新的成本，又會產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險。尤其是有一些機構(gòu)提供的融資利滾利，不小心就會掉入金融陷阱。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，首付貸的推出，其實就是變相降低購房者的購房成本和購房門檻，促使購房者更好更快地入市。此類貸款業(yè)務(wù)，也使得購房者心動，畢竟首付的壓力減少了。但此類做法，也使得金融風(fēng)險增大，進而帶來很多新的影響和問題，比如說首付貸使得購房者盲目夸大了風(fēng)險，使得違約的可能性增大。

銷售“蒙眼狂奔”？

克而瑞銷售排行榜顯示，2022年1-6月，保利發(fā)展全口徑銷售額為2102億元，排名第二。中信證券在研究報告中指出，預(yù)計最晚明年公司可能登頂行業(yè)銷冠。

由克而瑞隨州發(fā)布的“蘇州大市房企銷售業(yè)績排行榜”顯示，2022年1-6月保利發(fā)展成交金額為49.68億元，成交均價為22488元/平方米，排名相較2021年末的第10名下降至第13名；但在權(quán)益銷售金額方面，保利發(fā)展期內(nèi)成交金額約為36.18億元，成交均價為22039元/平方米，排名相較2021年末的第10名上升至第7名。

在促銷售的大勢之下，有自媒體爆料稱，雖然保利融信云上流光現(xiàn)場銷控表顯示，開盤后項目半月已去化52套，但金剛石數(shù)據(jù)顯示，項目3月開盤至6月中上旬，僅網(wǎng)簽5套房源，成交單價約2.67萬/平。去化壓力或許也是保利融信云上流光鋌而走險的原因之一。

為了加快銷售，保利在不同城市展開花式促銷。近期，位于江蘇連云港的保利水木芳華項目推出“購房即送200斤土豬”活動，備注上還寫著“包殺”。

6·18活動期間，保利針對位于湖南長沙、常德等多地的10個項目，發(fā)出了首付5%起即可購房、最低首付1萬元，以及“最晚交房后再按揭，首年0月供”的優(yōu)惠活動。這意味著，最低1萬元就能認(rèn)購一套房，并且首年無按揭。

加速銷售也能令資金快速回籠。中指院“權(quán)益拿地金額與面積“排行榜顯示，2021年全年，保利發(fā)展拿地金額為1272億元，排名緊靠萬科之后；2022年上半年，保利發(fā)展拿地金額為245億元，排名第6，但2022年1-5月來，保利先后在廣州、北京、南京、廈門、合肥等基本面優(yōu)異的核心一二線城市落子。截至2022年一季度末，保利發(fā)展公司待開發(fā)面積6,989萬平，在建面積12,786萬平。對規(guī)模的追求已令保利發(fā)展的總負(fù)債上升至1.12萬億。

王玉臣律師強調(diào)，對于房企，“首付貸”雖然能夠提高銷售業(yè)績，盡快實現(xiàn)資金回籠，同時通過一系列融資方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，利大于弊。另外，如果房款超出了購房者的支付能力，不能及時償還按揭貸款，銀行還有可能面臨著壞賬的風(fēng)險。

值得注意的是，天眼查顯示，保利小貸近期涉及多起司法案件，案由分別為金融借款合同糾紛、民間借貸糾紛、合同糾紛等，且案件身份多為原告。

圖片來源：天眼查