從“小麥換房”到“紅碼風暴”，河南到底怎么了？

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“小麥換房”、“大蒜換房”火出圈了，但是卻隨即被叫停了。據報道，河南房企建業地產在當地民權縣和杞縣的“小麥抵首付”的活動被叫停，“大蒜換房”活動也提前結束。

“小麥換房”、“大蒜換房”海報

差不多同時河南又爆出強賦紅碼事件。這個事情由來已久，在金融、法律等層面事體頗大，如果不是因為強賦紅碼事件，還不會被全國關注，這里不深入探討，只是想說說與河南房地產業的關系，河南為何會出現“小麥換房”、“大蒜換房”?

近日建業地產在河南商丘“建業河畔洋房”的房地產項目推出“小麥換房”的購房活動。海報信息顯示，購房人可用小麥來付首付款，價格按照2元/斤，最高可抵16萬元。

建業對外的宣傳還稱，最近正是小麥收割的季節，銷售顧問劉小姐告訴記者，趁這個時間，公司給老百姓提供的福利，“因為現在小麥市場價是1.5元一斤，我們收購的是2塊，基本上是給他們補貼5毛的。”

即將成熟的小麥 圖源：中新網 楊大勇 攝

差不多同時，杞縣建業城微信號近日也發布了一張“5元/斤 大蒜換房”的海報。根據海報，大蒜每斤可以折算5元錢，這也高于市場價。從5月22日推出“大蒜換房”到6月6日，一共成交86萬大蒜，房子30套。但是，商丘的“小麥換房”都是咨詢的人多，暫時無人實際參與。

無論是小麥換房、還是大蒜換房，不僅僅是營銷的噱頭，而是開發商變相降價、回籠資金的無奈之舉。在小麥換房、大蒜換房被叫停之后，開發商表示，不排除推出其他促銷方式。

有農民反映，今年的小麥收割季略早于往年，收購價格也比往年要好一些 圖源：攝圖網

現在，房地產開發商普遍面臨銷售難、回款難的問題，以物易房這種看似比較原始的交易方式將會越來越多，其本質可能都是，達到變相降價促銷的目的。

河南開封一樓盤在6月15日就推出“0壓力0風險住進現房再交錢”的促銷政策，具體為購房者交納5萬元錢即可以定房，首付款剩余的部分到了交房時再結清；在交房前，購房者不需要還月供。

去年下半年以來，由于房市低迷，不少二三線城市的樓盤打折促銷，甚至有樓盤給出20%以上的超高傭金。但是各地住建部門不希望房價大漲，也不希望房價大跌，因此隨即對降價幅度過大的房企進行通報，希望以此保持樓市的平穩健康發展。

目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷 圖源：攝圖網

大家可以注意到這個時間節點——去年下半年。去年7月30日，中紀委官網發布公告，前銀監會副主席蔡鄂生正在接受紀律審查。據《財經》報道，蔡鄂生因受賄被逮捕后，呂奕曾協助調查，進去了幾個月，出來后他就去了美國。

蔡鄂生當年在銀監會擔任副主席時分管的是信托業務。在蔡鄂生落馬的當天，銀保監會辦公室發布通知，要求清理信托子公司股權并停止投資。這個通知對于煎熬之中的房地產企業來說是最后一根稻草，這可是僅剩不多的最重要的融資渠道之一。尤其在河南，這幾年大肆開發建設，鋪的攤子很大，但是一下子資金鏈就斷了。

河南紅碼事件中的資金，可能相當一部分進入了房地產市場，不然，如何給存款者支付高息呢？這幾年，敢以高息融資的也只有房企了。

關注房地產的人都知道，這個通知下發之后各地房地產市場迅速降溫，導致房地產市場全面下行。據國家統計局公布，今年1-5月份，商品房銷售額48337億元，同比下降31.5%，其中住宅銷售額下降34.5%。截至5月末，商品房待售面積5.54億平方米，同比增長8.6%，其中住宅待售面積增長15.0%。

熱點二線城市中，大多數二手房成交價下跌 圖源：攝圖網

在市場預期轉向、經濟下行的背景下，各地房企不得不降價去庫存。但是，地方政府又擔心房價下跌引發金融動蕩和社會不穩，于是“限漲”之外又“限跌”，試圖把房價“凍結”在一定范圍內。

除了地方政府相關部門的政策限制，房企降價還有兩重考慮，一是老業主，二是同行，因此房企也不敢輕易降價。

目前，全國超過20個城市或直接出臺“限跌令”，或通過召開座談會方式防止房企“惡意降價”行為，或對相關降價房企進行約談，要求房價下跌不能超過15%或10%。

“房價限跌令”

房價可以“凍結”，但是企業的經營不能“凍結”，不能回籠資金，企業只能等死。近日，廣東省地產商會向相關部門提出關于促進房地產業平穩健康發展的意見和建議。其中提到，企業擬在三四線等較低能級的城市積極去化庫存，以價換量，爭取現金回籠，但不少地方政府的"限價令”即限漲價又限降價，令企業無法根據市場實際情況降價促銷，無法通過快速銷售以回款自救，形成了進退兩難的不利局面。

顯然，盤子越大，受影響越大。作為河南本土最大的地產開發商，河南建業受到的沖擊不比恒大小，去年下半年以來，不斷爆出債務違約、拖欠工程款等壞消息。更何況這個時候河南各地還發生特大水災。9月，建業集團向當地政府提交《關于企業出現重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》稱，受汛情和疫情影響，公司的經濟損失超過50億元。

受汛情影響的建業小區 圖源：建業集團公眾號

河南建業也開始積極自救，今年4月向萬達轉讓了若干項目十年的經營權，以換取7億元的資金，但還是解決不了問題。最終在6月1日，建業地產發布公告，稱河南國企河南鐵建將入主建業地產。

國企成為大股東，這對于一家民營房地產企業來說，是再好不過的事情，但是要等到股權變更還有一段時間，河南建業的資金回籠還是很迫切。于是，小麥、大蒜，只要能回收資金，都能換房。

截至2022年5月31日，建業地產的物業合同銷售總額為同比減少48.6%

但是，這種以物換房的方式不能解決根本問題。對于地方來說，房地產如何去庫存，還關系到當地的財政收入與金融運轉，因此，長期“凍結”房價也不是辦法，在困住房地產企業的同時，也困住了地方經濟，而且也在放大金融系統的風險。

地產業與金融業相依相存，現在都在考驗決策層的智慧。小麥換房、紅碼事件背后的困境，不是河南一個地方的問題。

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