法拍房是“香餑餑”還是“燙手山芋”？

1、盡職調(diào)查
房產(chǎn)在競拍前，部分法院會明確在競拍公告中說明預約看樣的時間，如果法院不組織集中預約看樣，競買者可自行實地看樣或委托專業(yè)服務機構(gòu)了解房產(chǎn)情況。實地看樣能夠幫助競買人進一步了解標的隱藏瑕疵、居住租賃情況以及物業(yè)水電繳費情況，減少因房屋質(zhì)量信息披露不詳細導致?lián)p失。
真實案例：
競買人在競拍到房產(chǎn)后，準備辦理過戶手續(xù)時，因原房東存在違建現(xiàn)象，實際房屋現(xiàn)狀與競拍時的房產(chǎn)信息有嚴重出入，有關部門限制辦理過戶手續(xù)，競買人在花費大量人力物力復原后，持相關部門出具的確認公函，才得以順利辦理過戶。

2、稅費
房產(chǎn)想要過戶，就需要交稅。但可能因房屋用途、房屋面積以及當?shù)胤慨a(chǎn)政策等存在較大差異，需要在競拍前確認好需要競拍人來承擔的稅額。除應該繳納的稅率以外，原業(yè)主是否有拖欠物業(yè)、水電等的費用需要競買人來承擔。
因稅率問題各地均有不同，也可委托專業(yè)機構(gòu)進行計算。
真實案例：
深圳劉生以369萬元競拍到一套學區(qū)房，當時該小區(qū)二手房成交均價為7.3萬/㎡，以此計算劉生的房子也不會超過566萬元。劉生以369萬的價格拍得，相當于省下了30%的錢。本以為是一件很值得高興的事，沒想到稅費核算下來居然要242萬，加起來足足比市場價還高出45萬。低價拍得的房子轉(zhuǎn)眼成了“燙手山芋”。

3、騰房
在法院有明確告知不強制處理房屋騰退問題時，有人居住或放置物品的房產(chǎn)，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，自行辦理交接。
真實案例：
某房產(chǎn)標的公告中寫明“有人居住”，競買人未提前了解騰退情況，直接拍下了此處房產(chǎn)。競買人按照程序辦理完過戶手續(xù)后，原房主卻惡意占房，拒不搬離，導致競買人無法入住，只能通過司法程序等待法院強制執(zhí)行，也是造成了很多不必要的損失。

4、租賃
如房屋有租賃則過戶后租賃并不自然解除。如房屋存在有效租賃，拍下過戶后該租賃關系并不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關系處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用等。
真實案例：
某房產(chǎn)標的公告寫明房屋”租賃期20年”，競買人參拍前未仔細閱讀公告了解清楚，拍下后，去辦理手續(xù)時發(fā)現(xiàn)租賃合同無法解除，而租客已一次性付清所有房租，無奈只能放棄，白白損失了近百萬的保證金。

5、土地性質(zhì)
因土地性質(zhì)種類的多樣性，如一些經(jīng)濟適用房、四合院以及工業(yè)、商業(yè)用地等未繳納土地出讓金的房產(chǎn)，競拍者購買后需補繳所欠的土地出讓金，幾萬到幾百萬不等。
真實案例：
處置機構(gòu)在描述中說明土地性質(zhì)是劃撥，競買人并未發(fā)現(xiàn)，也并不了解，拍下后去辦理過戶時，發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)是劃撥，無法過戶，如需過戶，需要申請政府審批同意并繳納土地出讓金，最終客戶也是選擇放棄保證金。

6、限購
無論是投資還是自住，因為限購的問題，競買人都需要提前去了解情況，如果競拍成功之后，才發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)限購，那么競買人是無法進行過戶的。
目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響。在參與競拍前，應以當?shù)胤抗芫终邽闇省?br/>真實案例：
一位山西的客戶，通過司法拍賣買了深圳的房產(chǎn)，想著用于投資，買下后發(fā)現(xiàn)因為限購，無法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。

7、抵押
同一套房產(chǎn)可能會存在多重抵押，多重訴訟等情況，大部分城市房產(chǎn)如抵押未解除則無法過戶，競買人應在競買前查清房產(chǎn)是否能夠順利過戶。
真實案例：
競買人拍得了一套房產(chǎn)，公告上寫明有抵押，卻沒告知不可以過戶。競買人在付清全部尾款后，得知這個房子的他項抵押給了銀行（第一債權(quán)人），且欠銀行158萬，抵押權(quán)到2014年到期，但銀行一直沒有起訴，而是被另外一個人（第二債權(quán)人）起訴到法院查封并拍賣的。競買人面臨無法過戶的情況，進退兩難。