庫存降了，房價到底了嗎？

這次，樓市的庫存真的降了！

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2026年1-3月份全國房地產(chǎn)市場基本情況》數(shù)據(jù)，2026年3月末，商品房待售面積7.86億平方米，同比下降0.1%。其中，待售3年以下面積5.9億平方米，同比下降1.8%。

這是商品房待售面積在51個月正增長后首次轉(zhuǎn)負，庫存減少其實是具有強烈的信號作用的。那么，庫存降了，是不是意味著房價要到底了？

樓市庫存首次由正增長轉(zhuǎn)為負增長，說明市場供求關(guān)系正在發(fā)生著微妙的變化，供求關(guān)系的天平或許正由“供大于求”向“供求再平衡、或是結(jié)構(gòu)性平衡”傾斜了。

所謂供求再平衡，就是樓市供應(yīng)方會根據(jù)需求的變化來調(diào)整供應(yīng)情況，以實現(xiàn)再平衡。實際上，樓市供應(yīng)方在近幾年已經(jīng)開始主動收縮了。

2026年1-3月，房屋施工面積同比下降11.7%，住宅施工面積下降12.1%。房屋新開工面積下降20.3%，住宅新開工面積下降22.0%。房屋竣工面積下降25.0%，住宅竣工面積下降26.5%。

關(guān)于以上數(shù)據(jù)的解讀，感興趣的朋友可以去看我之前的文章《樓市，真的回暖了嗎？》。以上的數(shù)據(jù)可以很明確說明一個問題，樓市供應(yīng)方正在主動或是被動的降低供應(yīng)量，未來的樓市供應(yīng)量會顯著減少。至于說這種供應(yīng)量的減少會不會使得樓市供求關(guān)系再平衡，還需觀察樓市需求的減少程度了。但無論如何，供應(yīng)量的減少，會一定程度上改善未來樓市的供求關(guān)系，有利于房價的止跌回漲。

不過，即便是樓市整體難以實現(xiàn)供求關(guān)系再平衡，但局部市場即部分城市的樓市還是很容易實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性平衡的。我在之前的文章里也分析過，像北上廣深等大城市的樓市基本上不會有絕對上供大于求的，人口這么多，轄區(qū)面積就這么大；樓市的漲跌也就是周期性和短期市場博弈導(dǎo)致的。

之前，私募女王李蓓判斷房地產(chǎn)將迎來十年級別的上升周期，其中一個很重要的理由就是二手房掛牌量在減少，即二手房供應(yīng)在收縮，隨著二手房掛牌量開始持續(xù)下滑，二手房房價跌幅開始收窄。

實際上，二手房掛牌量減少確實正在大城市中發(fā)生。據(jù)查詢到的數(shù)據(jù)：2026年4月13日至19日?，上海二手房掛牌量總計為?13.83萬套?，環(huán)比上周下跌2%。截至2026年3月末，深圳二手房掛牌量?同比下降1%?，實現(xiàn)近年來首次同比收縮 。當然還有一些大城市的二手房掛牌量也在減少，有些城市有些波動，但基本上都遠低于近年的峰值。

樓市供求關(guān)系決定房價的走勢，而如果樓市庫存量持續(xù)減少，則意味著樓市的供求關(guān)系有望或是正在改善，這對于一些樓市未來供大于求的情況不會繼續(xù)惡化的城市來說，當前時點的房價或許就是在底部位置。

當然，即便是大城市的房價已經(jīng)到底了，也并不意味著房價就會立馬漲起來，房價漲跌是由很多復(fù)雜的因素造成的，其變化本就需要一個過程，我們持續(xù)關(guān)注相關(guān)驅(qū)動因素和市場的變化吧。