老螺螄灣搬遷雷厲風行回遷慢如蝸牛，中糧或無奈操盤隆盛府

2009年2月，昆明市做出了一項重要決定：關(guān)閉并拆遷生意紅火、久負盛名的老螺螄市場，將經(jīng)營商戶全部搬遷至新螺螄灣商貿(mào)城。拆除后的老螺螄灣片區(qū)則原址進行升級改造，建設(shè)螺螄灣中央商務(wù)區(qū)（二級CBD）。

正在拆除的老螺螄片區(qū)居民樓

17年前的這場搬遷可謂雷厲風行，當年2月，西山區(qū)才啟動螺螄灣商業(yè)業(yè)態(tài)升級改造暨螺螄灣中央商務(wù)區(qū)（二級CBD）建設(shè)項目開發(fā)工作，到了11月，老螺螄灣市場就已關(guān)閉，原經(jīng)營商戶全部整體搬遷至新址——螺螄灣國際商貿(mào)城。

可是經(jīng)營商戶搬了，螺螄灣商鋪的房東卻沒有搬，其中擁有商鋪比較多的房東比如著名的溫州商人朱林敏等人，成立了螺螄灣投資公司，參與老螺螄灣片區(qū)的土地開發(fā)，后來的螺螄灣中心（原大悅城）就是這么來的。

建設(shè)中的螺螄灣中心

但還有不少零散房東，在商鋪拆遷后等待原址回遷，而最開始負責建設(shè)回遷商鋪的，正是螺螄灣中心的投資方螺螄灣投資發(fā)展公司，只不過這一等就是10多年。

老螺螄灣回遷之所以曠日持久至今無果，是因為市場關(guān)閉雖然容易，可是隨后的拆遷卻進展緩慢，在老螺螄灣市場關(guān)閉兩年后，整個螺螄灣螺螄灣中央商務(wù)區(qū)項目涉及拆遷的房東簽約率才達到82.4%，其中片區(qū)住戶拆遷協(xié)議簽約率才達到70%。

這就讓整個項目陷入兩難境地，一方面，已經(jīng)拆遷的住戶和商鋪房東等著回遷，可是另一方面，還有不少住戶沒有簽約沒有搬遷，導致環(huán)城南路至南壩路沿線地塊不能完全拆除，回遷房難以建設(shè)。早就資金緊張的螺螄灣投資發(fā)展公司也獨木難支，不得不聯(lián)手碧桂園、中糧一起干。

老螺螄灣片區(qū)的拆遷工作持續(xù)多年

直到2019年，老螺螄灣片區(qū)回遷安置地塊才算完成拆遷及土地收儲工作，當年7月，老螺螄片區(qū)有4宗共170畝土地出讓，已經(jīng)參與一級開發(fā)的碧桂園、中糧與螺螄灣投資公司組成的聯(lián)合體——昆明螺螄灣國悅置地有限公司，花了40.8億拿下全部土地，開發(fā)后來的隆盛府項目。

隆盛府項目的4宗土地均為商住混合用地，其中A1-3地塊的商業(yè)開發(fā)比例高達73%，另外三宗的住宅倒是占大頭，但因為所有地塊的容積率都很高，最高一宗的容積率為8.98，最低的也有4.5，所以總的算下來商業(yè)開發(fā)面積仍有將近20萬平米。

早就關(guān)閉的隆盛府售樓部

在老螺螄灣片區(qū)已經(jīng)建成螺螄灣中心這個超級商業(yè)綜合體后，后續(xù)地塊仍要進行高強度商業(yè)開發(fā)，就是因為其中有大量回遷商戶需要安置。根據(jù)當時的土地出讓文件，4宗土地的上需要建設(shè)的回遷房多達26.9萬平米，其中大部分是商業(yè)（包括辦公用房）。不僅如此，拿地企業(yè)還要承擔這四個地塊的拆遷安置過渡費發(fā)放義務(wù)。

然而，貌似強大的三方聯(lián)合體開發(fā)隆盛府的過程卻并不順利，在第一大股東，也是項目操盤方碧桂園債務(wù)危機爆發(fā)，項目停工前，隆盛府僅完成了一個地塊（A3-1）的開發(fā)。該地塊是隆盛府容積率最低（4.5）的地塊，住宅占比也最高（87%），所以碧桂園首先啟動開發(fā)，并定位高端住宅，策略就是通過銷售住宅實現(xiàn)快速回款。

隆盛府尚未開發(fā)的地塊

可是人算不如天算，隨著房地產(chǎn)市場行情變化以及碧桂園自身的危機，隆盛府連第一個地塊都磕磕絆絆，后續(xù)三個地塊根本無力開發(fā)，等著安置的回遷商戶再度希望落空，而且更加雪上加霜的是，由于碧桂園資金跟不上，合作方螺螄灣投資公司更是早就負債累累，拆遷戶連回遷過渡安置費也領(lǐng)不到了。

隆盛府有三個股東，第一大股東碧桂園持股40%，螺螄灣投資公司和中糧（大悅城控股）各持股30%，既然碧桂園和螺螄灣投資公司都已經(jīng)指望不上，建設(shè)回遷房的唯一希望就只剩中糧了。最近云南房網(wǎng)接到消息，經(jīng)過有關(guān)部門爭取，股東方之間的協(xié)商，中糧很可能將接替碧桂園，操盤開發(fā)隆盛府。

隆盛府項目的三個股東中有兩個都是經(jīng)營異常狀態(tài)

對于中糧來說，雖然隆盛府還有124.1畝土地未開發(fā)，但商業(yè)占比與容積率都太高，其中還有一二十萬平米的回遷房，操盤的難度和風險都很大，可是中糧既然早就身陷其中，接手開發(fā)盡管無奈卻也別無選擇。

唯一值得安慰的是，隆盛府位置不錯，未開發(fā)土地面積大，而且?guī)缀跏强盏兀屑Z倒是可以爭取調(diào)規(guī)，一方面爭取商改住，另一方面降低容積率。至于按規(guī)定要承擔建設(shè)的回遷商鋪，當年拆遷的時候老螺螄灣片區(qū)的商鋪還算是香餑餑，如今也不太值錢，將回遷商鋪改成住宅也不是不能操作。

但愿中糧好運。