樓市庫存開始下臺階

來源：市場資訊

當(dāng)前樓市去庫存進(jìn)入了新階段。

有兩組數(shù)據(jù)釋放積極信號，一個是國家統(tǒng)計局公布的截至3月末全國商品房待售面積同比下降0.1%，這是自2021年7月全國商品房待售面積同比轉(zhuǎn)增以來首次下降。

另一組數(shù)據(jù)來自CRIC監(jiān)測的一季度重點(diǎn)44城新建商品住宅取證未售庫存面積，截至3月末，這一數(shù)字降至2.77億平方米，同比去年一季度、環(huán)比2025年四季度齊降，并持續(xù)小幅下降至階段性低位。

全國層面的待售庫存總量或?qū)⑦M(jìn)入緩慢下降通道。

過去兩年，在“保交付”政策影響下，全國商品房待售面積總量攀升至階段性高位，2026年3月末達(dá)到7.86億平方米。

不過，積極的信號是，這些待售面積正在逐步得到消化。

從同環(huán)比增速來看，3月末待售面積環(huán)比下降1.75%，同比下降0.1%。這是全國商品房待售面積自2021年7月同比轉(zhuǎn)增以來首次出現(xiàn)下降。

把時間線拉長，如果我們把視線從靜態(tài)的庫存數(shù)值，轉(zhuǎn)向動態(tài)的同比增速變化，會發(fā)現(xiàn)一個更關(guān)鍵的信號：商品房庫存的擴(kuò)張速度正在快速下臺階。

同比增速來看，2023年12月末商品房待售面積同比增速達(dá)到19.39%之后開始掉頭向下，至2025年2月末商品房待售面積增速回落至10%以內(nèi)，至2026年2月待售面積達(dá)到階段性峰值后至3月末同環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中同比更是51個月以來首次出現(xiàn)下降，釋放庫存周期切換的信號。

更為關(guān)鍵的是，占商品房待售面積七成以上的待售3年以下面積，降幅更明顯，截至3月末同比下降1.8%，而2月末降幅為1.6%，主力庫存加速去化。

2024年以來，樓市政策進(jìn)入密集放松周期，至2026年行業(yè)進(jìn)入底部確認(rèn)一年，隨著市場需求的進(jìn)一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現(xiàn)房新增供應(yīng)大幅放緩，未來待售面積不會再出現(xiàn)大幅增長的情況。

從重點(diǎn)44個城市新建商品住宅取證未售建筑面積來看，新房庫存已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下行通道。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末該指標(biāo)降至2.77億平方米的階段性低位，環(huán)比2025年四季度末下降2%，同比2025年一季度末減少3%，較2023年以來的庫存峰值累計回落16.9%，庫存收縮趨勢明確。

從城市的角度來看，截至2026年3月末，44城中有28城取證未售庫存同比下降，29城取證未售庫存環(huán)比下降，城市占比都在六成以上。同環(huán)比齊降且降幅較為明顯的多為常州、溫州、長春、肇慶、合肥等三四線及二線城市為主。

進(jìn)一步聚焦上海、北京、廣州、深圳、杭州和成都六城的月度庫存走勢來看，僅廣州庫存總量同環(huán)比下降，其余5城均有不同程度的上漲。

但對比近年庫存峰值，六城庫存全線收縮。其中，杭州對比2021年1月時庫存高點(diǎn)降幅達(dá)到了59%，其庫存去化周期（以12個月的銷售流速測算）始終保持在10個月左右。此外，上海截至3月末的庫存總量為772.94萬平方米，較庫存高點(diǎn)時下降4.4%，自2024年11月以來上海新房庫存同環(huán)比漲跌始終控制在10%以內(nèi)，去化周期也在18個月左右，供求關(guān)系較為健康。

上述六城中廣州庫存去化表現(xiàn)亮眼，截至3月末，廣州商品住宅存量規(guī)模1388萬平方米，對比2025年末下降了51萬㎡，整體去化周期24.1個月，對比2025年末縮短了0.7個月，庫存壓力穩(wěn)步緩解。

庫存規(guī)模下臺階背后，有一個值得關(guān)注的情況，即典型城市庫存去化周期還在持續(xù)上升，數(shù)據(jù)顯示，44城中有8城庫存去化周期在20個月以下，核心城市中上海、杭州去化周期較2月末分別增長了1.1和0.5個月。這意味著，后續(xù)庫存去化依然存在一定壓力。

庫存去化仍是當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整的核心任務(wù)。從重點(diǎn)城市表現(xiàn)來看，供求關(guān)系改善成為本輪去庫存的關(guān)鍵支撐。

盡管截至3月末全國商品房待售面積仍接近8億平方米高位，但已結(jié)束攀升，后續(xù)隨著二季度新增供應(yīng)的大幅減少、需求端持續(xù)釋放，全國層面的待售庫存總量或進(jìn)入緩慢下降通道。不過絕對規(guī)模較高，去化仍需要時間。