庫(kù)存連漲51個(gè)月后首降，樓市供求關(guān)系釋放積極信號(hào)

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)新信號(hào)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，已連續(xù)51個(gè)月同比正增長(zhǎng)的商品房待售面積，近來(lái)出現(xiàn)首次下降，截至2026年3月末，該指標(biāo)同比下降 0.1%。

事實(shí)上，自2021年7月起，全國(guó)商品房待售面積就進(jìn)入了正增長(zhǎng)的通道，整體庫(kù)存處于積壓或增多、滯銷的狀態(tài)。這背后是購(gòu)房需求減弱、二手房分流等因素的持續(xù)影響，市場(chǎng)一直處于供求失衡的狀態(tài)，并導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)低迷。

2024年以來(lái)，中央再次提出去庫(kù)存，從供需兩端“雙向發(fā)力”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前庫(kù)存拐點(diǎn)出現(xiàn)，行業(yè)的被動(dòng)累庫(kù)存階段已經(jīng)過(guò)去，市場(chǎng)從“供遠(yuǎn)大于求”向“供需再平衡”邁進(jìn)。未來(lái)隨著庫(kù)存的持續(xù)下降，市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期將逐步修復(fù)，也將為行業(yè)企穩(wěn)回升創(chuàng)造最基本的條件。

庫(kù)存下降

本輪去庫(kù)存的進(jìn)程始于2024年4月。彼時(shí)，中央政治局會(huì)議提出“要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，釋放強(qiáng)烈的去庫(kù)存信號(hào)。

這也是時(shí)隔多年，中央再度對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存提出要求。多措并舉下，去庫(kù)存的效果逐漸顯現(xiàn)。Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積的累計(jì)同比增幅在2024年5月達(dá)到15.8%的階段性高位后進(jìn)入收窄通道，至2026年2月末，全國(guó)商品房待售面積為79998萬(wàn)平方米，同比提升幅度僅0.13%。

進(jìn)入今年3月份，這一連續(xù)正增長(zhǎng)了51個(gè)月的關(guān)鍵指標(biāo)終于掉頭向下。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2026年3月末，全國(guó)商品房待售面積為78601萬(wàn)平方米，同比下降 0.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年3月份的商品房待售面積指標(biāo)從過(guò)去的上漲轉(zhuǎn)為下跌，出現(xiàn)了方向性轉(zhuǎn)變，且下降趨勢(shì)較為明顯，這意味著庫(kù)存正從過(guò)去的積壓轉(zhuǎn)向出清和減少階段，庫(kù)存壓力正在進(jìn)一步緩解。

從具體的結(jié)構(gòu)來(lái)看，短期庫(kù)存下降速度明顯，庫(kù)存優(yōu)化趨勢(shì)更加顯著。

方正證券研報(bào)指出，截至3月末，待售3年以下的面積為59012萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅較2月末擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明2022年以來(lái)累積的市場(chǎng)新增庫(kù)存正被逐步消化。分物業(yè)類型看，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積同比下降5.8%，去化效果最為顯著；住宅待售面積雖然同比仍增長(zhǎng)1.4%，但環(huán)比2月末減少981萬(wàn)平方米，也呈現(xiàn)出明確的改善趨勢(shì)。

庫(kù)存水平是判斷供求關(guān)系的核心先行指標(biāo)。上述數(shù)據(jù)的變化也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是市場(chǎng)企穩(wěn)修復(fù)的重要信號(hào)。

“連續(xù)51個(gè)月庫(kù)存同比增長(zhǎng)后首次轉(zhuǎn)負(fù)，宣告‘被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存’周期結(jié)束，主動(dòng)去庫(kù)存周期正式確認(rèn)。”在明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)表示，3年以下短期庫(kù)存降幅更快，說(shuō)明市場(chǎng)消化的主要是近年新增的有效供給，而非長(zhǎng)期滯銷的“僵尸庫(kù)存”，去化質(zhì)量較高。這是極具標(biāo)志性的供需關(guān)系邊際拐點(diǎn)，信號(hào)意義遠(yuǎn)大于數(shù)值本身。

方正證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王嵩也表示，過(guò)去四年多，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于“供大于求”的失衡局面，庫(kù)存持續(xù)累積，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌、市場(chǎng)低迷、房企資金鏈緊張的核心原因之一。當(dāng)前庫(kù)存拐點(diǎn)的出現(xiàn)，意味著市場(chǎng)供求關(guān)系正在發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)。

與此同時(shí)，未來(lái)新房供應(yīng)將持續(xù)收縮。王嵩表示，今年一季度房屋新開工面積同比下降20.3%，竣工下降25%，且土地市場(chǎng)持續(xù)低迷，前兩個(gè)月的土地出讓金下降 25.2%。這意味著未來(lái)1-2年內(nèi)，新房供應(yīng)量將進(jìn)一步減少，庫(kù)存壓力將持續(xù)緩解。

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞也指出，隨著穩(wěn)市場(chǎng)政策持續(xù)發(fā)力，供求關(guān)系進(jìn)一步平衡，以及租售比的比價(jià)效應(yīng)支撐，預(yù)計(jì)2026年下半年核心城市房?jī)r(jià)有望止跌趨穩(wěn)。伴隨著行業(yè)長(zhǎng)期庫(kù)存壓力的逐步出清，市場(chǎng)將完成階段性的短期調(diào)整，購(gòu)房者信心也將迎來(lái)實(shí)質(zhì)性的恢復(fù)。

行業(yè)正在進(jìn)入新平衡周期

近8億平方米的庫(kù)存壓力積蓄起于2021年下半年。彼時(shí)全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道，包括重點(diǎn)城市在內(nèi)的各地市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)積累，盡管中央及各地方出臺(tái)多項(xiàng)支持政策，但政策效果并不明顯。

直至2024年4月，全國(guó)待售面積已處于歷史高位。平安證券研報(bào)顯示，從現(xiàn)房庫(kù)存（待售面積）來(lái)看，2024年4月全國(guó)商品房待售面積7.45億平，同比增長(zhǎng)15.7%，其中住宅待售面積3.9億平，同比增長(zhǎng)24.5%，其中商品房待售面積已經(jīng)超過(guò)2015年高點(diǎn)，從去化周期來(lái)看，已經(jīng)接近或超過(guò)2015年水平。

同期，各大城市的去化周期也在不斷拉長(zhǎng)，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2024年4月，35城商品房平均出清周期42個(gè)月，其中三線城市達(dá)47個(gè)月、二線城市為36個(gè)月、一線城市為33個(gè)月。

而從需求端來(lái)看，短期房?jī)r(jià)和收入預(yù)期制約政策效果，中長(zhǎng)期城鎮(zhèn)化放緩、出生人口下降帶來(lái)潛在需求下降，同時(shí)二手房掛牌量快速上升，分流新房需求同時(shí)加劇市場(chǎng)供需壓力。

于是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供過(guò)于求，且居民購(gòu)房意愿不高進(jìn)一步加劇市場(chǎng)庫(kù)存壓力的背景下，政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向去庫(kù)存，以調(diào)整市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

值得一提的是，此番去庫(kù)存與2015年底提出的“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”不同。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心發(fā)布的研究報(bào)告指出，2015 年房地產(chǎn)庫(kù)存高企是由于供給過(guò)快、緊縮性調(diào)控政策壓抑需求等因素導(dǎo)致的。而在本輪行業(yè)周期中，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，人口增速、城鎮(zhèn)化速度等長(zhǎng)期影響因素正由高速增長(zhǎng)向高質(zhì)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存整體基本面與 2015 年存在較大區(qū)別。

基于此，本輪去庫(kù)存的政策也是從供需兩端“雙向發(fā)力”，政策與市場(chǎng)共振。艾振強(qiáng)指出，在需求側(cè)，當(dāng)前的限購(gòu)限貸幾乎全面取消、首付比例降至歷史低位、大量房貸利率進(jìn)入“2字頭”、稅費(fèi)減免、購(gòu)房補(bǔ)貼等組合拳大幅降低了購(gòu)房成本，刺激了購(gòu)房需求釋放。

在供給側(cè)，政府則更大力度地推出了包括收購(gòu)存量土地和商品房、調(diào)整供地節(jié)奏和規(guī)模等方式，從源頭控制新增住房供應(yīng)，緩解市場(chǎng)供需關(guān)系。同時(shí)，房企也以堅(jiān)持銷定產(chǎn)并減少剛需盤、聚焦改善盤，提供更符合市場(chǎng)需求的供應(yīng)。

2026年以來(lái)，在“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，各地還調(diào)減年度供地規(guī)模。中指院統(tǒng)計(jì)顯示，北京公布的2026年供地計(jì)劃顯示，商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模下調(diào)至200-240公頃，較2025年減少40-60公頃；上海預(yù)計(jì)供應(yīng)275-385公頃，同比減少約100公頃；杭州也預(yù)計(jì)減少超70公頃，并強(qiáng)調(diào)“對(duì)于去化周期過(guò)長(zhǎng)的區(qū)域，暫停商品住宅用地供應(yīng)”。

克而瑞指出，面對(duì)2021年以來(lái)行業(yè)銷售規(guī)模下降的客觀事實(shí)，在往年累計(jì)的投資慣性之下，庫(kù)存壓力成為了行業(yè)所必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。所幸的是，行業(yè)供給側(cè)的主動(dòng)調(diào)整幅度更快于成交規(guī)模，隨著土地成交、新開工降至新房銷售以下，行業(yè)進(jìn)入了去庫(kù)存時(shí)代。加之2025年以來(lái)各項(xiàng)供求復(fù)合指標(biāo)的向好，行業(yè)正在大踏步進(jìn)入新的平衡周期。