項目品質屢遭詬病 中鐵置業押注高端住宅在滬“闖關”難

中經記者 郭陽琛 石英婧 上海報道

2026年4月16日，被中鐵置業寄予厚望的“地王”項目——中鐵云璟外灘結束認籌。

“截至4月15日下午，‘首開’的47套房源收到了40多組認籌，認籌比約為1:1。”中鐵云璟外灘項目置業顧問李維（化名）告訴《中國經營報》記者，該項目此次備案均價為13.21萬元/平方米，目前推出了多種優惠政策，參與認籌有1%的優惠，參與認購有1%的優惠，看完房7天內付款則有2%的優惠，開盤還有1%的優惠。最高折扣為九五折，這在上海市高端風貌住宅項目中并不多見。

號稱楊浦“雙子星”的中鐵云璟外灘和中鐵云繡外灘，是當下中鐵置業促銷量的“王牌”。這也是中鐵置業首次在上海開發風貌住宅項目，甚至還有一定量的風貌別墅產品供應。但此前中鐵·虹橋逸都、中鐵·峯匯里等項目的品質問題，為其高端化探索蒙上一層陰影。

對此，記者多次致電致函中鐵置業上海公司方面，截至發稿尚未收到回復。

多項目被指降標減配

今年1月，位于徐匯區田林板塊的中鐵·峯匯里項目迎來交付。然而在此之前，眾多業主與開發商中鐵置業就項目品質出現了多輪爭鋒。

據上海本地媒體報道，中鐵·峯匯里在大門二樓空間建了3個廁所，甚至在馬路上就能隔著玻璃看到廁所大門。而在此前中鐵置業提供的效果圖上，二樓區域看上去像是個面積很大的“會客廳”，擺放著許多沙發、座椅，這樣的差別引發了業主的不滿。

上述報道稱，中鐵·峯匯里項目大門二樓被用作物業辦公室，上述3個廁所便是辦公室配套。落款日期2023年7月的項目圖紙顯示，彼時在項目大門二樓已經規劃了廁所。

“圖紙上的日期在開盤時間之后，那么開發商明知這上面要建廁所，為什么在效果圖上不如實呈現呢？”中鐵·峯匯里業主當時發出疑問。

對此，中鐵置業方面回應稱，中鐵·峯匯里項目整體規劃及建筑設計均嚴格遵循政府相關規范與審批要求。小區大門二樓空間在報規報建階段已明確作為社區配套用房使用，功能布局合法合規，旨在服務社區公共需求。根據配套用房的功能需要及建筑設計相關規范，配置相應衛生間屬于必要設計，符合規定要求。

中鐵·峯匯里業主的不滿不止于此。有業主發文稱，在對該項目進行跑盤檢查時發現眾多嚴重問題，包括室內管道預埋不規范、室內吊頂側板和封板未涂刷三防漆、地下車庫頂面批白后存在大面積滲漏痕跡、吊頂龍骨固定導致橫梁結構破損、吊頂石膏封板邊口破損起翹等。

記者注意到，曾經紅極一時的中鐵·虹橋逸都項目，給中鐵置業帶來的口碑下滑影響更大。該項目位于大虹橋板塊，僅用4個月便“三開三罄”，攬金65.9億元。但交付前夕因降標減配問題遭到業主集中投訴。

一名中鐵·虹橋逸都業主發文稱，中鐵置業以板塊標桿、奢侈立面、高品質宜居產品等對買家大肆宣傳，但交付前發現中鐵·虹橋逸都項目的單元大廳用材施工粗糙，大門構造簡單敷衍，外立面大量使用彈性涂料凹凸不平且有水印。此外，還存在鐵欄桿圍墻簡陋、露天車庫存在安全隱患等30多項問題。

對此，業內人士認為，中鐵置業因降標減配、虛假宣傳等品質問題持續引發業主不滿，暴露出企業在規模擴張與品質管控上的失衡。企業信譽受損，使得品牌公信力下滑。

克而瑞數據顯示，中鐵置業在2022年取得銷量破百億元的巔峰后，一路下滑至2024年的46.83億元，排名也從20多名跌落至40名開外。2025年，中鐵置業銷量回升約為78億元。

值得注意的是，無論是中鐵·虹橋逸都還是中鐵·峯匯里，最關鍵的“掌舵手”之一正是現任中鐵置業上海公司總經理王偉東。2020年，王偉東調任中鐵置業上海公司副總經理，之后他開始主導中鐵置業進入?上海核心區域。

高端風貌住宅“首秀”打折促銷

近年來，上海高端市場走出了獨立行情，中鐵置業同樣看上了這塊“蛋糕”。2024年，中鐵置業方面便明確，將“優質地段高品質產品”及“核心地段高端豪宅”作為重點突破領域。

2024年10月，王偉東曾表示，公司一直致力于城市綜合開發運營，在歷史文化風貌區更新方面，緊跟城市更新發展戰略，在上海市風貌類城市更新項目研究上取得了一定成果，未來將繼續推動上海城市更新和歷史風貌保護工作取得實質性進展。

兩個月后，上海市楊浦區宣布，中鐵置業成為定海社區I15-01地塊歷史風貌保護項目的實施主體，總價14.26億元，樓面價約7.5萬元/平方米。

不到一年時間，中鐵置業再次拿下歷史風貌地塊。2025年9月，在上海市第七批次土拍中，經過75輪競價，中鐵置業擊敗了華潤置地、招商蛇口、中海等一眾實力房企，以27.36億元的總價拿下N090601單元I4-01地塊，溢價率28.1%，樓板價92225元/平方米，一舉刷新了楊浦區樓面價的紀錄。

記者注意到，上述楊浦“雙子星”被中鐵置業給予厚望，命名為中鐵云繡外灘和中鐵云璟外灘，并于2026年4月初正式對外發布。“雙子星”位于東外灘板塊濱江南段核心風貌區，美團、抖音、B站、中國節能等高能級企業在建總部密布周邊，交通便捷、配套成熟完善。

據介紹，中鐵云繡外灘項目用地約1.36萬平方米，建筑面積約4.8萬平方米，容積率約1.4，定位為科技風貌別墅社區，共計111套房源，主要戶型為170—180平方米的疊加產品，以及185—250平方米的合院產品，均為獨門獨院、電梯獨立入戶。

中鐵云璟外灘項目用地約1.65萬平方米，建筑面積約6.3萬平方米，容積率約1.8，是100%裝配式建筑標準打造的“洋房+疊墅”產品組合，主要戶型為115平方米和145平方米，規劃約204套房源。

2026年4月12日，中鐵云璟外灘項目率先開始認籌。據李維介紹，此次“首開”共推出47套房源，認籌時間一直到4月16日中午12時為止，認籌金則為120萬元。“截至4月15日下午，已經有40多組客戶認籌，認籌比約為1:1。”

記者注意到，在上海風貌住宅市場，“首開”兩成多的房源，交出這樣的認籌比成績難言優秀，而這還是在九五折的優惠基礎上實現的。

“楊浦東外灘濱江板塊風貌住宅項目的競爭尤為激烈。”上述業內人士表示，2025—2026年，共有中建壹品外灘元境、保利外灘序、招商桐安里、中鐵云璟外灘等10余個低密風貌洋房或疊墅項目集中入市，容積率均為1.2—1.8、限高24米，戶型集中為115—200平方米、總價為1500萬—3000萬元，產品定位、客群、價格帶高度重合，去化分流嚴重。

“中鐵云璟外灘項目首開均價就在保本線附近，如今九五折說明房企想要快速回籠資金。”上述業內人士分析稱，楊浦東外灘正直面虹口北外灘、徐匯濱江、黃浦老西門等豪宅板塊競爭，但這些成熟板塊江景資源、圈層口碑更強。同時，楊浦濱江自身配套仍在兌現期，買家觀望情緒濃、更看重性價比，房企必須主動讓利，才能撬動改善客群入場。

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：顏京寧）