【長江研究】地產周期再研判：反轉，還是脈沖？

來源：市場資訊

（來源：于博宏觀札記）

目 錄

一、重磅沙龍 歡迎報名

地產周期再研判：反轉，還是脈沖？

二、歷史深度報告回顧

1）地產新政的能力邊界（于博 等）

2）房價何處尋底？195個房價周期的大數規律（于博 等）

3）房價回暖之前，消費何處掘金？（于博 等）

重磅沙龍

歷史深度報告回顧

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地產新政的能力邊界

2024/05/24

本輪地產新政以“去庫存”為主線展開，推出官方收儲、激勵居民購房和供地約束三方面政策。新政不是2016年的簡單重復，壓力相似、工具相似、但政策邏輯有根本不同。防風險是本輪地產新政的必答題，值得關注的是中央參與支持地方化險的機制設計。擴需求不是焦點，激勵居民購房只是支線任務，重啟購房需求擴張的必要性不強、操作難度大。若政策能夠成功化險，宏觀“向下”風險進一步收斂，有望支撐增長更趨穩定、資本市場風險偏好改善。

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房價何處尋底？195個房價周期的大數規律

2024/08/11

我們回顧了1970年以來58個經濟體所形成的195個房價周期，其中包含29個大型房價泡沫和39個小型房價泡沫。房價泡沫的下跌進程有規律，大型房價泡沫大約需要6年房價止跌，小型房價泡沫大約需要4.25年。房價泡沫破滅后，漲回前高的能力各異，但大型房價泡沫容易在居民資產負債表上留下10年以上的疤痕效應。在房價自身的下跌規律之外，地產估值的參考意義相對有限。一是，房價收入比和租售比的拐點均滯后于房價拐點；二是，并不存在“放之四海而皆準”的估值錨點。相比估值指標，房價漲跌的大數規律更值得重視。

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房價回暖之前，消費何處掘金？

2026/02/01

通過研究房價與消費的關系，我們得到3個核心結論：1）當前房價下行可能仍對消費有壓制作用，但影響集中在東南沿海地區。2）當前國內仍處在居民縮表前期，但區域分化大。中部、西部、東北地區消費受縮表影響小，即便房價下行，居民消費也仍可能隨經濟景氣復蘇率先改善。3）消費表現更好的區域，服務消費復蘇勢頭良好，消費表現更弱區域，服務消費增速也相對有韌性。地產周期后半段，服務消費強度或持續高于耐用品消費。