一張床位6000港元/月，大學生仍要搶：香港高校“床位荒”，資本爆改酒店當宿舍

本文來源：時代財經 作者：陳澤旋

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“與其未來賤賣，或者租給社會人士，不如租給素質較高的研究生”，近期，深圳大學租賃市值800萬元房源當宿舍的消息，引發校方與業主間的激烈爭議，而業主周穎則是明確支持的一方。

今年3月，周穎和一眾業主在看到相關網傳信息后，才得知自己花費真金白銀購入的漢園茗院，可能將被用作大學宿舍。

該小區位于深圳市南山區，緊鄰深圳大學麗湖校區。根據網傳的《深圳大學麗湖校區2026級研究生住宿安排告知書》，該校麗湖校區2026級全日制研究生將統一安排在校外住宿，地點暫定漢園茗院，住宿費用標準將參照學校統一規定執行。

時代財經查閱《深圳大學2025年碩士研究生招生章程》了解到，深圳大學僅向以全日制脫產方式學習的碩士研究生提供住宿，標準為每學年1200-1500元/人。而貝殼找房顯示，漢園茗院3月掛牌均價約6.65萬元/平方米，在售房源總價718萬至830萬元；今年以來已合計出租11套房，月租金成交價在9500元至1.3萬元之間。

據周穎了解，學生計劃入住的是該小區單獨一棟回遷房，并非與業主混居。但這引來了不少業主反對，他們擔心小區被貼上“群租房”標簽，從而影響房價；也有業主擔心一旦住宅被改造為高密度宿舍，電梯、消防等設施可能超負荷運轉，人流密集還可能帶來安全隱患。

這場爭議背后，本質是高校擴招背景下，校內宿舍供給滯后于招生規模的增加，導致床位供需矛盾集中爆發的縮影。

教育部數據顯示，2020年-2024年，全國各類高等教育在學人數增加663萬，毛入學率提升6.4個百分點。2024年，國家發展改革委等七大部門發文稱，近年來我國高校學生宿舍建設持續推進，但仍面臨床位供給不足、環境有待提升、功能相對單一等問題。今后一段時期，隨著適齡人口規模擴大、高等教育毛入學率繼續提高，在校大學生總量將持續增加，高校學生宿舍供需矛盾將進一步加劇。

在這一背景下，高校將部分住宿需求轉向市場，逐漸成為一種現實選擇，但也不可避免地引發了辦學需求與業主居住權益之間的沖突。

無獨有偶，受國際化辦學和擴招驅動，如今的香港高校也集體面臨“床位荒”的難題。

香港在高校后勤社會化方面起步早于內地，但對香港而言，由市場解決學生住宿問題的模式，同樣屬于新興領域。由于市場化程度更高，其在制度與市場運作上的探索，能否為內地提供參考與借鑒，也成為市場關注的問題。

宿舍床位告急，高校收購商品房改宿舍

面對床位不足的問題，內地部分高校已率先調整住宿政策，優先滿足部分學生的住宿需求，同時放棄對另一部分學生的供給，以此緩解供需壓力。

深圳大學早在2017年便已明確規定，不為非全日制研究生提供住宿。復旦大學自2019級起，除特定類別學生外，不再為專業學位碩士提供校內住宿，學生需自行解決居住問題。

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但上述做法只能起到階段性緩解的作用，《關于加強高校學生宿舍建設的指導意見》為高校提供了新的思路，即“高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源”。

隨后，國內多所高校跟進。據時代財經不完全統計，2025年至今，已有湖北大學、中國礦業大學、中南大學、合肥工業大學、湘潭大學、浙江大學等多所高校，陸續啟動向市場收購或租賃住房的計劃。

2025年2月，湖北大學收購武漢城建?水岸兩棟住宅樓用于學生宿舍，是全國首個存量商品房改建學生公寓的落地案例，改造完成后，兩棟樓將合計新增學生床位2800個。

武漢城建?水岸位于武漢市新洲區平江大道，與湖北大學陽邏校區僅一路之隔。湖北大學以1.72億元總價收購該項目5#、6#樓共352套房源，總建筑面積約3.70萬平方米，折合單價約4650元/平方米。對比該項目此前住宅備案均價約7300元/平方米可知，收購價相當于備案價的6折。

事實上，地處遠郊的武漢城建·水岸此前面臨巨大的去化壓力。根據安居客，該樓盤規劃建設980套商品房，項目早在2021年5月開盤，后于2023年交付，此次通過高校消化了352套房，意味著截至去年被收購前，該樓盤仍有數百套房源未售出。

通過購置存量房替代新建學生宿舍，一方面緩解了高校床位資源緊張的問題；另一方面，在房地產市場下行背景下，這一模式也被視為去庫存的一種路徑。

床位月租6000港元，兩個月就滿租

放眼全球，學生公寓早已成為投資者關注的重點賽道。如今，香港的學生宿舍市場，正迎來前所未有的投資熱潮。

已在英美學生宿舍市場深耕10年的中原集團，于2024年將目光轉回大本營香港。2024年9月，中原集團旗下中原投資斥資1.8億港元收購香港尖沙咀珀薈酒店，并改造為提供約121個床位的學生公寓，這是其在香港的首個項目。該項目于2025年5月開放入住申請，三人房床位月租6000港元起，短短兩個月便實現100%入住率。

近些年，來港求學的非本地學生人數快速增長，帶動住宿需求飆升。在收購首個項目時，中原投資曾保守估計，未來幾年香港學生公寓市場規模可達458億港元，但市場發展顯然超出預期。

進軍香港學生宿舍市場短短兩年間，中原投資多次上調市場規模預期。中原投資總裁葉明慧近期表示，香港有望在5年內成為亞洲最大的機構化學生宿舍市場，屆時市場規模將突破千億港元。

伴隨市場規模預期不斷上修，中原投資也持續擴大自身的規模目標。拿下首個項目時，中原投資計劃2至3年內在港布局2000至3000個床位；2025年8月，其將短期目標提升至至少3000個；2026年3月，再度把供應目標上調至約6000個床位，并計劃于未來兩至三年內逐步落地。

截至目前，中原投資已在香港收購3個項目用于改造學生宿舍。除尖沙咀項目外，其于2025年8月以3.35億港元收購西半山“般咸軒”住宅樓，再于2026年3月斥資超15億港元拿下九龍城富豪東方酒店。

中原投資持續加注的背后，是香港長期存在的床位緊缺問題。由于學生規模擴大、校園土地有限，加之非本地生比例不斷提高，使香港高校校內床位長期供不應求。

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此外，近些年香港加快打造“留學香港”品牌，吸引更多境外學生來港深造，進一步加劇了床位供需矛盾。

自2024/25學年起，香港將政府資助院校非本地學生招生上限由本地學額的20%提升至40%；并計劃于2026/27學年進一步提高至50%，同時，資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限亦由100%增至120%，直接推高整體招生人數，其中大部分非本地生源來自內地。

去年10月，高力香港資本市場及投資服務主管兼高級執行董事Thomas Chak撰文指出，全港政府資助及自資院校連同私人市場，僅提供合計4.8萬個學生宿舍床位，對比2024/25年非本地生及本地專上學生人數，缺口超過9萬個床位，預計2028年短缺將擴大達12萬個。

供不應求推動學生租住需求大量外溢至市場，加之“搶人才”政策吸引人口流入，共同推高香港的租金水平。

根據中原地產，香港中原城市租金指數CRI于今年2月報130.22點，按月升0.12%，連升三個月共0.84%，再創歷史新高，并在過去八個月內第四度刷新紀錄。

市場甚至出現月供低于房租的現象。根據中原地產，今年1月，港島區面積約431平方呎（約40平方米）的私人住宅平均租金約2.07萬港元/月。同類戶型平均售價約552萬港元，若以7成按揭、30年期、年利率3.25厘計算，買房月供不足1.7萬港元，明顯低于租金水平。

比寫字樓還賺錢，內房也在重金入場

實際上，為緩解學生住宿的供需矛盾，香港近年來逐步向社會資本開放學生宿舍市場，并鼓勵將商廈及酒店改建為學生宿舍。

在政策的支持下，資本加速進入這一領域，其中也不乏中資機構的身影。今年，招商蛇口依托招商局商業房托基金（01503.HK）完成對尖沙咀一處酒店的收購，成交金額2.06億港元，計劃將其改造為提供約85個床位的學生宿舍及共享生活空間，為其首個“CM+U”學生公寓項目。華潤集團旗下華潤隆地亦以約9.53億港元收購葵涌青山公路一處酒店物業，擬改建為學生公寓，預計可提供約900個床位。

4月17日，招商蛇口向時代財經表示，公司長期看好香港學生宿舍市場，其價值基礎在于持續的供需失衡，這種基本面的支撐使得該資產類別具備穩定的租金收益和較強的防御性 。尖沙咀項目絕非單點試水，而是招商蛇口及招商房托系統性布局學生公寓賽道的戰略起點 。公司有意在未來2-3年內，于香港尋求更多優質的學生公寓收購或改造機會 。

除改造現有商廈及在現有私人土地興建宿舍外，香港發展局還計劃通過賣地方式新增學生宿舍用地。今年1月20日，香港發展局已就三幅已平整用地向市場征集發展意向書，地塊最快于2026-2027年度以招標賣地形式推出。

與內地高校主要自行解決學生住宿不同，香港學生住宿重視市場化供給，模式與定價也更貼近市場規則。

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曾參與學生宿舍項目改造前期工作的從業者曾雯告訴時代財經，香港學生住宿選擇多樣，常見類型包括校內大學宿舍、校外學生宿舍或共享空間、私人住宅租賃。

其中，校外學生宿舍與校內宿舍相似，但品質更高，這些住宿項目由通常由市場化的專業機構經營。曾雯指出，在以往香港住宿供需矛盾較緩和的時期，這類業態并不常見，如今在需求激增與政策鼓勵雙重驅動下，校外學生宿舍也已香港房地產市場中最受矚目的另類資產之一。

談及市場前景，曾雯表示，香港學生的住宿方式雖說豐儉由人，校內宿舍成本最低，校外宿舍租金較高，“實在沒有預算的話，也可以通過普通合租的方式租房”。不過，其表示赴港就讀的內地學生通常具備較強的支付能力。

“（學生）到了一個陌生的環境，學業負擔也重，香港私人租房多為空房交付，需要自行配置家具，時間與精力成本較高”，曾雯稱，在校內床位不足的情況下，校外專業學生宿舍實際上是個不錯的選擇。

近期，中原集團創始人、主席施永青在談及學生宿舍投資回報時也提到，“家長也重視學生前途，中國人更加，所以家長很少會讓孩子中途棄租。”基于此，學生宿舍租戶穩定性高、流動率低，能帶來穩定的收入。”

同時，香港宿舍供應持續緊張，學生涌入租房市場推高住宅租金，在此背景下，學生宿舍兼具收入穩定和相對高回報的優勢。

根據萊坊于去年11月發布的《學生住宿市場新視角》報告，香港學生住宿的市場回報率為4.5%至5%，而傳統甲級寫字樓為3.7%，中小型住宅分別僅有3.2%和3.6%。

香港模式是否具有借鑒意義，未來，內地是否也會出現全國性的學生宿舍運營平臺或專業機構？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代財經表示，內地高校住宿的社會化和市場化長期不足，未來需平衡市場化運作與公共屬性。此外，由于香港學校的地理分布較為集中，而內地則相對分散，“省市屬的高校基本上還是由當地的國企、平臺公司作為籌集建設的主體”。

對于內地學生公寓市場，招商蛇口也正在密切留意投資機會。其告訴時代財經，公司在香港落地CM+U學生公寓，不僅是為了服務香港市場，也是積累高端學生公寓品牌運營經驗、驗證商業模式的重要一步 。

招商蛇口方面則指出，內地高等教育規模持續擴大，部分城市確實存在高校宿舍供需矛盾及存量資產盤活的需求，“目前，我們正密切關注內地相關市場的政策動態與發展潛力。如有合適的機遇，我們不排除將成熟的CM+U品牌運營模式和資產管理經驗引入內地重點教育資源集聚的城市。”

（應受訪者要求，文中周穎、曾雯為化名）