2025年租金盤點—新加坡＆香港REITs中的內地購物中心

來源：市場資訊

（來源：AdvancedForum）

年報季，消費REIT一派欣欣向榮，11只中僅有一只沒有完成預測值。

實體商業是否在全面復蘇？

在消費REIT出來之前，內地已有部分商場在新加坡和香港上市，從業績情況看，似乎有另一番景象。

華聯商用信托

北京華聯購物中心多社區型項目，近年資產組合綜合表現呈現明顯下滑態勢，2025年租金下降7.64%，NPI下降9.69%。

其中，成都空港店表現相較平穩，而合肥兩店持續大幅下滑，2025年收入僅2019年最高峰值的50%左右。

在估值調整上整體相較溫和，整體估值僅下降0.74%，其中業績相較穩定的成都空港店估值提升6.82%。

凱德中國信托

凱德中國信托2025年商業部分客流量和銷售額保持穩定增長，銷售額微漲2.0%至67.46億元，全年客流量微增2.7%至1.21億人次。

凱德Mall學府店、西直門店、望京店和樂峰廣場均在2025年進行了資產增值計劃，部分影響了收入，商業資產組合收入下降4.9%，NPI下降5.6%，資產改造后的收入提升可能在2026年體現。

在估值方面，資產組合波動較小，微降0.38%，其中收入持續下滑的成都新南店估值降幅較大。

砂之船房托

砂之船房托資產為四個奧萊項目，近3年業績基本持平，2024年整體銷售額微降，2025年微升。客流量方面，四個項目均呈現明顯增長。

四個砂之船項目EMA 租金收入（非常規理解的項目租金）與銷售額基本同頻，2025年增長2.74%。

與凱德、華聯類似，砂之船資產組合在估值方面調整幅度很小，整體微降0.7%。

越秀房產信托基金

于香港上市的越秀房產信托中寫字樓占比較大，僅有三個小型商業和一個專業服裝市場-白馬大廈。

2025年白馬大廈業績基本與2024年持平，廣州維多利廣場銷售額增長7%，但租金單價、收入和凈收入均大幅下滑。國金中心引入了廣州唯一的市內免稅店-中免，但業績同樣下滑。

在估值調整層面，廣州白馬大廈和維多利廣場均有小幅下調。

招商局商業房托基金

招商局商業房托基金資產主要為產業園區，蛇口花園城是基金中唯一的商業。2025年蛇口花園城整體表現穩健，租金單價雖持續微降，但出租率提升至96.5%，收入提升10.1%。

春泉產業信托

惠州華貿天地2025年招商層面取得較大突破，引入了 La Mer、Ralph Lauren 及 Coach等知名品牌，出租率從90.4%提升至98.5%，收入、租金單價和2024年基本持平。

匯賢產業信托

匯賢產業信托包含北京東方新天地和重慶大都會東方商場兩座商業物業，重慶項目目前處于改造中。

北京東方新天地收入最高點時達到11.8億，2025年收入、凈收入和租金單價均持續大幅下滑。

海外REITs中的內地商場業績鮮有上漲，呈現了和消費REIT完全不一樣的經營表現。筆者認為前者更能代表內地商業主流趨勢，和消費REIT業績分化，主要有如下原因：

• 消費REIT如日方生，資產持有方出于戰略考量，首次發行的項目均是體系內優質項目，海外REIT商業項目相較大眾；

• 消費REIT中成長期項目占比較高，增長潛力大，開業年限遠低于海外REIT項目；

• 消費REIT項目屬于發改委嚴選，在估值、業績預測方面貫徹了審慎原則；

• 消費REIT中存在“費用包干制”、"關聯交易"等灰色地帶，市場關注度高，央國企占比高，原始權益人兌現投資預測意愿強。