52個(gè)月首降！房地產(chǎn)庫存終于掉頭，市場(chǎng)要反轉(zhuǎn)了？（2026年1-3月） | 月讀數(shù)據(jù)【第97期】

來源：億翰智庫

銷售規(guī)模同比降幅收窄，商品房待售面積近52個(gè)月同比首降

3月，作為傳統(tǒng)銷售旺季，全國新建商品房銷售面積和銷售額分別為1.02億平米和0.91萬億元，環(huán)比均由降轉(zhuǎn)漲，分別上升10.1%和10.9%。同比分別下降7.4%、13.3%，降幅較2月分別收窄6.1個(gè)百分點(diǎn)和6.9個(gè)百分點(diǎn)。但銷售金額的同比降幅仍明顯大于銷售面積的降幅，市場(chǎng)“以價(jià)換量”的特征依然突出，價(jià)格預(yù)期尚未迎來趨勢(shì)性修復(fù)。

1-3月，商品房銷售面積和銷售額分別為2.0億平米和1.7萬億元，同比分別下降10.4%和16.7%，降幅相較1-2月分別收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)和3.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積和銷售金額分別為1.6億平米和1.5萬億元，同比分別下降13.1%和18.5%，仍是影響商品房銷售規(guī)模下跌的主要因素。

庫存方面出現(xiàn)關(guān)鍵邊際變化，截至2026年3月末，商品房待售面積78601萬平米，實(shí)現(xiàn)近52個(gè)月以來同比首降，下降0.1%。其中，短期庫存下降速度更快，待售3年以下面積59012萬平米，同比下降1.8%，較2月末擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

總的來看，3月雖然新房銷售規(guī)模環(huán)比增長，但仍不及上年同期。長期來看，市場(chǎng)能否實(shí)現(xiàn)真正企穩(wěn)，最終仍取決于居民收入預(yù)期與房?jī)r(jià)信心的實(shí)質(zhì)性修復(fù)。后續(xù)仍需要有力度且多方面的政策支持，從供需兩端持續(xù)發(fā)力，從而形成更加長久的穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

圖表：2021.02-2026.03全國商品房單月銷售面積及同比增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

注：由于認(rèn)為報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，自2023年3月起，統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算，我們據(jù)此調(diào)整了2022年、2023年同期對(duì)應(yīng)指標(biāo)的數(shù)值，所有相關(guān)計(jì)算均基于調(diào)整后的數(shù)值。下同。

圖表：2021.02-2026.03全國商品房單月銷售額及同比增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

圖表：2021.02-2026.03全國商品房累計(jì)銷售面積及增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

圖表：2021.02-2026.03全國商品房累計(jì)銷售額及增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

圖表：2014.02-2026.03全國商品房待售面積（億平米）

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

注：待售面積為截至年末的累計(jì)數(shù)值。

一季度開發(fā)投資降幅略微擴(kuò)大，新開工、竣工規(guī)模邊際改善

3月，新開工面積0.53億平米，同比下降17.44%，降幅較2月收窄5.7個(gè)百分點(diǎn)。新增施工面積0.64億平米，同比下降11.7%，降幅較2月基本持平?？⒐っ娣e0.35億平米，同比下降19.1%，降幅較2月收窄8.8個(gè)百分點(diǎn)。單月開發(fā)投資0.81萬億元，同比下降11.3%，同比降幅較2月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)，房企投資意愿仍有待修復(fù)。

1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額1.77萬億元，同比下降11.2%，降幅較1-2月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資額1.35萬億元，同比下降11.0%。

新開工面積1.04億平米，同比下降20.3%，降幅較1-2月收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積0.74億平米，同比下降22.0%。

施工面積54.17億平米，同比下降11.7%，與1-2月持平。其中，住宅施工面積37.55億平米，同比下降12.1%。

竣工面積0.98億平米，同比下降25.0%，降幅較1-2月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積0.70億平米，同比下降26.5%。

預(yù)計(jì)后市，在當(dāng)前“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策基調(diào)下，房企重心從“規(guī)模導(dǎo)向”向“高質(zhì)量發(fā)展”持續(xù)轉(zhuǎn)型，新開工與竣工規(guī)模同比或?qū)⒗^續(xù)承壓下行。銷售端回暖能否向投資端有效傳導(dǎo)仍需時(shí)間檢驗(yàn)，短期開發(fā)投資增速能否回升，與政策落地效果及市場(chǎng)信心恢復(fù)程度密切相關(guān)。

圖表：2021.02-2026.03房屋累計(jì)新開工面積及增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

圖表：2021.02-2026.03房屋累計(jì)竣工面積及增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

圖表：2021.02-2026.03房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)值及增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

到位資金2.05萬億元，同比下降17.3%

2026年1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.05萬億元，同比下降17.3%，降幅較1-2月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，除了利用外資保持同比增長以外，其他各項(xiàng)資金渠道繼續(xù)呈下降趨勢(shì)。其中，國內(nèi)貸款3419億元，同比下降23.7%，降幅較1-2月有所擴(kuò)大，這表明金融端對(duì)房企的支持效果尚待釋放，緩解企業(yè)融資難問題仍有較大優(yōu)化空間。

4月8日，深圳推出“融資顧問”聯(lián)區(qū)賦能機(jī)制，首批12家金融機(jī)構(gòu)正式受聘，涵蓋政策性銀行、商業(yè)銀行、AMC、券商等。他們圍繞房地產(chǎn)項(xiàng)目紓困、專項(xiàng)債及債貸聯(lián)動(dòng)、國有資產(chǎn)盤活及國企發(fā)債、新型政策性金融工具等四大重點(diǎn)領(lǐng)域，針對(duì)首批82個(gè)投融資重點(diǎn)項(xiàng)目開展深度對(duì)接研討，破解融資痛點(diǎn)、難點(diǎn)。

這一機(jī)制的落地，標(biāo)志著深圳房地產(chǎn)紓困正從單純的“資金輸血”向系統(tǒng)化的“綜合金融賦能”升級(jí)。紓困手段不再局限于信貸支持，而是進(jìn)一步拓展至債務(wù)隔離、司法重整、資產(chǎn)證券化等覆蓋項(xiàng)目全生命周期的金融鏈條服務(wù)。同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)的角色也從被動(dòng)接收企業(yè)申報(bào)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)下沉一線、協(xié)助項(xiàng)目打通各環(huán)節(jié)融資堵點(diǎn)。

深圳市委金融辦表示，接下來將按照“試點(diǎn)先行、分批組建、逐步完善”的思路，持續(xù)推進(jìn)金融顧問團(tuán)工作機(jī)制的優(yōu)化與完善。對(duì)于全國而言，此次深圳試點(diǎn)若能探索出一條可復(fù)制、可推廣的常態(tài)化、系統(tǒng)化金融服務(wù)路徑，將為廣大民營房企、尤其是深度參與城市更新的房企，提供更為有效且可持續(xù)的資金紓困方案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金具體情況如下：

國內(nèi)貸款3419億元，同比為-23.7%；

利用外資3億元，同比為127.6%；

自籌資金7762億元，同比為-5.3%；

定金及預(yù)收款5858億元，同比為-20.1%；

個(gè)人按揭貸款2204億元，同比為-34.6%。

圖表：2021.02-2026.03房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金及增速

資料來源：億翰智庫、國家統(tǒng)計(jì)局

M2同比增長8.5%，M2-M1剪刀差擴(kuò)大至3.4個(gè)百分點(diǎn)

3月末，廣義貨幣(M2)余額353.86萬億元，同比增長8.5%。狹義貨幣(M1)余額119.32萬億元，同比增長5.1%。流通中貨幣(M0)余額14.71萬億元，同比增長12.5%。M2同比增速較2月末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，M1同比增速較2月末下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖表：2025.01-2026.03 M1和M2同比增速

資料來源：億翰智庫、中國人民銀行

注：中國人民銀行自統(tǒng)計(jì)2025年1月份數(shù)據(jù)起，啟用新修訂的狹義貨幣（M1）統(tǒng)計(jì)口徑。修訂后的M1包括：流通中貨幣（M0）、單位活期存款、個(gè)人活期存款、非銀行支付機(jī)構(gòu)客戶備付金。我們據(jù)此調(diào)整了2024年同期對(duì)應(yīng)指標(biāo)的數(shù)值，所有相關(guān)計(jì)算均基于調(diào)整后的數(shù)值。

住建部發(fā)布《“好房子”建設(shè)指南（試行）（征求意見稿）》

3月24日，住建部發(fā)布關(guān)于《“好房子”建設(shè)指南（試行）（征求意見稿）》公開征求意見的通知。這份文件的出臺(tái)，是在2025年已正式實(shí)施的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步為行業(yè)提供了一套覆蓋“實(shí)施路徑、安全耐久、健康舒適、綠色低碳、智慧便捷”等全開發(fā)過程的行動(dòng)指南，標(biāo)志著“好房子”建設(shè)不再停留在標(biāo)準(zhǔn)層面，而是在向可落地、可操作的實(shí)踐方向邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。