后沙峪臨鐵“小戶型”跑步上場 鐵工投項目官宣案名：青雲國樾

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以下為正文：

2026年4月15日，中國鐵工投資建設集團有限公司（以下簡稱“鐵工投”）在京首個獨立開發住宅項目正式公布案名——青雲國樾。作為央企中鐵股份旗下全資子公司，鐵工投此次入局北京樓市，不僅標志著其在北京市場從幕后走向臺前，更因其選址順義新國展三期核心板塊而引發行業高度關注。

順義后沙峪板塊一直是改善型需求的熱門供應地，隨著青雲國樾總平圖的公示及詳細規劃方案的出爐，這個主打“國”字系、容積率2.0的低密洋房社區究竟成色如何。本文將從項目本體解析、產品力拆解、周邊配套評估以及市場競爭格局四個維度進行解讀。

青雲國樾所在地塊成交于2026年2月3日，鐵工投以28.1億元的底價摘得順義新國展0003、0004、0005三宗地塊。這是鐵工投在北京首次獨立拿地并開發項目，其背后依托的是中國中鐵股份的強大資源背書。

從地塊構成來看，項目并非純粹住宅用地，而是典型住商混合綜合體。項目總占地面積5.97公頃，規劃總建筑面積約12.86萬平方米5。其中，0003和0004地塊為二類城鎮住宅用地，地上建筑規模合計約8.24萬平方米，容積率均為2.0，折合樓面價約3萬元/平方米。而南側0005地塊為商業用地，建筑規模約4.62萬平方米，容積率2.5，樓面價僅約0.73萬元/平方米。

值得注意的是，住宅占比64%，商業占比36%的結構，對開發商商業運營能力提出相當高的要求。雖然自持商業增加了前期開發成本，但考慮到周邊成熟居住區對配套的需求，這部分商業落成后將有效補充區域功能，提升整體生活便利性。

在產品規劃上，青雲國樾展現極強的針對性策略，尤其是在戶型創新和社區布局上，試圖在有限的土地上挖掘最大居住價值。

據悉，項目將推出建筑面積約78平方米的三居兩衛戶型，在北京樓市普遍卷面積的當下，能在不到80平米的空間內實現三房兩衛，極大地降低新國展板塊入門門檻。此外，項目還規劃92平方米三居，以及108、120、139平方米四居產品，覆蓋從剛需到改善的全齡段需求（具體以售樓處為準）。

項目分為西區（0003地塊）和東區（0004地塊），共規劃778戶，由花梨坎東巷分隔。西區規劃8棟樓，378戶；東區規劃6棟樓，400戶。整體采用14棟9-13層洋房和小高層組合，點狀布局避免視線遮擋。小區最大樓間距超過60米，即使是一層房源也能保證充足的日照。斜角距離最近的樓棟也有13米之多，遠超一般社區標準。

(西區）

(東區）

與北京許多豪宅追求宏大敘事不同，青雲國樾在公區配置上顯得頗為經濟實用。項目沒有設置架空層、風雨連廊等常規高配設施，也沒有中央大景觀軸。取而代之的是一種“去中心化”的園林策略，利用巨大的樓間空地打造多個主題功能性花園，形成多核組團的景觀體驗。

唯一的集中式休閑空間位于東區東北角的一處下沉庭院，規模有限，并未設置大型會所。東西兩區主入口處各設有一處鄰里共享中心，層高8.5米，預計會有不錯的門庭景觀設計。

在得房率方面，項目延續順義板塊的高贈送傳統。南向通面寬開敞陽臺、邊戶弧形轉角設計、北側進深達1.2米的設備平臺以及側邊飄窗位，都構成了實際的面積贈送。客廳和次臥外均有較深的未封閉平臺，東西邊戶更擁有270度采光視野。

青雲國樾位于順義區后沙峪鎮，地處五環至六環之間，屬于順義發展的C位。交通方面，項目東側04地塊距離地鐵15號線花梨坎站直線距離約600-840米，緊鄰京密路，自駕出行同樣便捷；周邊1公里范圍內擁有空港小學、空港第一幼兒園、吉祥幼兒園及空港社區衛生服務中心等基礎配套。商業上，距離中糧祥云小鎮約1.2公里，另有歐陸廣場購物中心。項目自帶4.62萬平方米商業體，未來將進一步補齊區域商業短板。

后沙峪板塊一直是北京順義區改善型住房的主力供應區。根據深度智聯數據，板塊在2025年4月至2026年4月期間，新建商品住宅共成交269套，成交面積5.20萬平方米，成交金額約28.48億元，整體成交均價54,823元/平方米。

項目成交排名中，璟上蘭園成交套數115套位居榜首，成交金額7.39億元，占比25.95%，成交均價49,492元/平方米，套均價642.79萬元/套，是板塊內成交規模最大的項目，均價相對親民；懋源云紀位居第二，成交套數78套，成交金額13.91億元，占比高達48.82%，貢獻板塊近半成交額，成交均價60,847元/平方米，套均價1,782.82萬元/套，雖然套數排名第二，但因高單價和大戶型，金額貢獻最大。

目前板塊內新房存量較少，主要競品為已售罄或處于尾盤階段的項目。和光瑞府2021年首開，成交均價約5.3萬元/平方米，目前二手房掛牌價約5.5萬元/平方米；保利建工星宸和煦去年開盤，成交均價約6萬元/平方米；中海首開·湖光玖里成交均價約64162元/平方米。

相比之下，青雲國樾住宅樓面價約為3萬元/平方米。這一成本顯著低于西側保利星宸和煦2024年拿地時3.45萬元/平方米樓面價，價差約4500元/平方米。項目優勢在于成本可控帶來的定價靈活性，在周邊新房均價普遍高于5.5萬元/平方米的背景下，鐵工投擁有更大的利潤空間或價格讓利空間，從而提升市場競爭力。同時，78平米三居的低門檻戶型，填補板塊內小戶型產品的空白，能夠吸引年輕剛需群體入場。

挑戰則在于產品配置的減法。在當前北京樓市普遍強調高品質公區（如恒溫泳池、豪華會所、精致園林）的趨勢下，青雲國樾取消架空層、縮小會所規模的做法，可能會讓部分追求極致改善體驗的客戶感到落差。此外，36%的商業占比意味著開發商需具備強大的招商運營能力，若商業呈現效果不佳，可能反噬住宅價值。

青雲國樾沒有盲目堆砌奢華配置，通過極致的戶型設計和合理的樓間距布局，回歸居住本質。對于預算有限但希望入駐順義核心板塊的剛需及首改客戶而言，這是個具備吸引力的選擇。而對于市場而言，它的入市也將進一步加劇后沙峪板塊的價格競爭，促使周邊二手房及新房項目重新審視自身的定價策略。隨著4月15日案名的正式發布，后續戶型圖及銷售價格的揭曉，將成為檢驗其市場號召力的最終試金石。

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