誰在押注CBD？松榆里之后，東三環(huán)再迎新王炸

北京進深 徐迪 4月15日，《朝陽區(qū)化石營舊城區(qū)改建及NE03、NE10地塊規(guī)劃綜合實施方案》反饋意見采信情況通告。

地塊位于東三環(huán)呼家樓街道，用地面積約9.77公頃，地上總建筑規(guī)模約22.12萬㎡。

包括三幅涉宅用地，其中的6001地塊地上部分為現(xiàn)狀保留住宅樓，另外兩幅：

1、6002地塊位于東三環(huán)內(nèi)，為住宅混合公建用地，占地1.99公頃，地上建筑規(guī)模約9萬㎡，容積率4.52，限高100米。

其中地上部分住宅建筑規(guī)模約6.3萬㎡，辦公樓及商業(yè)建面約2.7萬㎡。

2、6006地塊位于三環(huán)、四環(huán)之間，為二類居住用地，占地2.06公頃，地上建筑規(guī)模約5.77萬㎡，容積率2.8，限高80米。

地上部分東側(cè)應(yīng)臨路設(shè)置南北向公共空間，寬度不低于5米；

南側(cè)預(yù)留軌道市域（郊）東北環(huán)線站點設(shè)置條件，住宅建筑布置于軌道建設(shè)用地控制保護范圍以北。

地下部分含末端物流設(shè)施，建面約300㎡。

3、除住宅地塊外，規(guī)劃范圍內(nèi)還有1幅商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，為6004地塊，在6006地塊以西。

規(guī)劃為其他類多功能用地，占地1.46公頃，地上建筑規(guī)模約6.57萬㎡，容積率4.5，限高100米。

該地塊地上部分東側(cè)應(yīng)預(yù)留軌道28號站點附屬設(shè)施設(shè)置條件，地下部分含末端物流設(shè)施，建面約250㎡。

4、另有廣場用地、公園綠地各1幅。

該實施方案于2025年10月20日-11月18日進行網(wǎng)上公示，期間共收到公示反饋意見406條，經(jīng)梳理合并同類訴求后，形成主要意見類別，相關(guān)意見回復(fù)如下：

1.關(guān)于軌道28號線站點設(shè)置的意見

編制單位回復(fù)意見：軌道28號線站點附屬設(shè)施的規(guī)劃布局位于CY00-0306-6004地塊東南角位置，不占用CY00-0306-6004地塊現(xiàn)狀住宅建筑的地基或現(xiàn)有出入口。

2.關(guān)于加快實施CY00-0306-6004地塊的意見

編制單位回復(fù)意見：我們充分理解居民對改善居住條件的迫切愿望。CY00-0306-6004地塊的實施將依據(jù)市區(qū)相關(guān)工作部署，在規(guī)劃審批完成后，按照征拆政策及項目實施流程穩(wěn)妥有序推進。目前正在積極開展前期研究工作，為后續(xù)實施創(chuàng)造條件。

3.關(guān)于將CY00-0306-6004地塊規(guī)劃建筑高度提高至150米左右的意見

編制單位回復(fù)意見：CY00-0306-6004地塊的建筑高度控制前期已經(jīng)過審慎研究。規(guī)劃高度控制在100米以內(nèi)，主要是為了嚴格落實朝陽分區(qū)規(guī)劃中關(guān)于“加強建筑高度整體管控”的要求，并確保核心區(qū)向北延伸區(qū)域的城市天際線平緩過渡，保持空間形態(tài)的協(xié)調(diào)性與連續(xù)性。

4.關(guān)于新街大院8號樓是否屬于CY00-0306-6004地塊及相關(guān)拆遷安排的意見

編制單位回復(fù)意見：本次CY00-0306-6004地塊規(guī)劃范圍已包含新街大院8號樓等所有現(xiàn)狀住宅建筑。規(guī)劃實施方案的編制旨在系統(tǒng)性改善區(qū)域居住環(huán)境和城市功能，具體拆遷工作將依據(jù)批復(fù)后的規(guī)劃及市區(qū)相關(guān)政策要求穩(wěn)步推進。

5.公眾反饋意見：關(guān)于化石營地塊是否包含關(guān)東店北街14號樓的意見

編制單位回復(fù)意見：本次公示的化石營地塊規(guī)劃范圍不包含關(guān)東店北街14號樓，該樓棟及其所屬地塊的規(guī)劃不屬于本次公示及實施方案的范疇。對于居民提出的相關(guān)更新訴求，我們將作為建議記錄在案，并在后續(xù)研究該區(qū)域整體城市更新工作時，結(jié)合城市規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展需要及實際情況統(tǒng)籌考慮。

6.公眾反饋意見：關(guān)于化石營地塊規(guī)劃指標的意見

編制單位回復(fù)意見：目前，CY00-0306-6002地塊的用地性質(zhì)、開發(fā)強度及建筑高度均是基于《朝陽分區(qū)規(guī)劃（2017年—2035年）》等上位規(guī)劃要求，經(jīng)多方研究論證后確定的。地塊規(guī)劃建筑高度控制在100米以內(nèi)，以保障城市空間形態(tài)的協(xié)調(diào)性與安全性。關(guān)于該地塊與東大橋軌道微中心的聯(lián)通意見，將在后續(xù)具體方案設(shè)計中統(tǒng)籌研究，確保與周邊軌道交通樞紐的一體化銜接。

7.公眾反饋意見：關(guān)于CY00-0306-6006地塊規(guī)劃合理性的意見

編制單位回復(fù)意見：CY00-0306-6006地塊規(guī)劃為住宅用地，是嚴格落實《北京市城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》及《朝陽分區(qū)規(guī)劃》關(guān)于優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進職住平衡的重要舉措。該地塊的規(guī)劃建設(shè)將有效補充CBD區(qū)域住房供應(yīng)，緩解職住矛盾。

其容積率、建筑高度等控制指標均經(jīng)過多輪專題研究和技術(shù)論證，符合朝陽分區(qū)規(guī)劃確定的強度分區(qū)要求，與區(qū)域發(fā)展定位相契合。在方案設(shè)計階段，將進一步加強建筑形態(tài)與城市風(fēng)貌的協(xié)調(diào)性研究。

8.關(guān)于CY00-0306-6006地塊建筑高度對紅廟西里2號樓等相鄰建筑日照影響的意見

編制單位回復(fù)意見：我單位已組織技術(shù)單位開展CY00-0306-6006地塊建筑強排方案研究。根據(jù)現(xiàn)行日照測算標準及《住宅項目規(guī)范》GB 55038-2025要求，初步分析顯示項目地塊內(nèi)新建建筑布局未對周邊既有住宅造成不利影響。后續(xù)將由土地競得單位在方案設(shè)計階段進行深入的日照專項分析，確保各項技術(shù)指標符合規(guī)范要求，切實保障周邊居民的合法權(quán)益。

9.公眾反饋意見：關(guān)于將紅廟西里住宅樓納入整體拆遷或更新的意見

編制單位回復(fù)意見：本次公示范圍是基于區(qū)域規(guī)劃完整性、土地權(quán)屬關(guān)系、項目實施可行性等多方面因素綜合劃定的。紅廟西里住宅樓與CY00-0306-6006地塊分屬不同權(quán)屬單位，暫不具備統(tǒng)一實施條件。對于紅廟西里相關(guān)樓棟的更新改造需求，我單位將在朝陽區(qū)城市更新統(tǒng)籌機制下，積極配合產(chǎn)權(quán)單位及相關(guān)主管部門，結(jié)合樓宇現(xiàn)狀、居民意愿等因素研究可行的更新路徑，持續(xù)改善居民的居住環(huán)境品質(zhì)。

上述地塊處于CBD核心位置，周邊2公里內(nèi)全是地標建筑，包括新央視大樓、國貿(mào)三期、京廣中心等，多座超高層甲A級寫字樓和高端商場。

年初發(fā)布的2026年朝陽區(qū)擬供地清單中，化石營6002地塊也在列，預(yù)計于第三季度供應(yīng)。

長期以來，東三環(huán)這樣的核心區(qū)域住宅用地供應(yīng)幾乎為零。2025年，包括呼家樓、松榆里在內(nèi)的多宗地塊接連入市，標志著核心區(qū)土地供應(yīng)機制正在靈活調(diào)整，通過“少而精”的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)來激活市場，為高端市場補充稀缺房源。

稀缺的地理位置和成熟的配套使其成為房企爭奪的焦點。例如，懋源地產(chǎn)經(jīng)過166輪激烈競價才最終摘得松榆里地塊，溢價率達到18.21%。這反映出在市場整體審慎的背景下，房企的投資邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，不再追求規(guī)模擴張，而是更加聚焦于區(qū)位確定性強、風(fēng)險可控的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

值得一提的是，早在2024年第二輪供地清單中就曾現(xiàn)身的永安里地塊，在調(diào)規(guī)加大住宅規(guī)模后，去年9月重新亮相，但至今尚未被激活。

該地塊位于長安街南側(cè)、建國門外大街，靠近東二環(huán)，距離天安門不到五公里。

占地3.47公頃，容積率4.63，限高100米。規(guī)劃地上建面16.08萬㎡，包括10.9萬㎡的住宅和5.2萬㎡規(guī)模的公建。