“不給房地產(chǎn)批地”是誤讀，自然資源部權威回應

“以存量控增量”，我國土地供應出現(xiàn)了新邏輯。

近日，自然資源部、國家林草局兩部門聯(lián)合下發(fā)通知，提出要進一步做好自然資源要素保障。其中最受市場關注的兩點，一是新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤，二是新增建設用地優(yōu)先保障重大項目建設和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

上述土地供應新邏輯，一度出現(xiàn)“不給房地產(chǎn)項目批地了”等誤讀。對此自然資源部官方解讀稱，新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，不等于不供應房地產(chǎn)用地，而是要重點用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地節(jié)奏和時序。

目前，各地經(jīng)過前期整理，國有建設用地儲備量充足，完全能滿足正常開發(fā)需求，招拍掛供地節(jié)奏不會變，和新房、二手房市場走勢也沒直接關聯(lián)。不過，各地新增建設用地與盤活存量掛鉤，將推動城市發(fā)展從依賴新增土地向盤活存量空間轉型。

在3月16日自然資源部舉行的例行新聞發(fā)布會上，自然資源部自然資源開發(fā)利用司司長孔維東作出明確回應：“文件提出新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，并不等于不供應房地產(chǎn)用地?！?/p>

孔維東介紹，土地供應是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)，立足房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，文件明確的是要重點用好存量資源“精供優(yōu)供”，因城施策把握好供地的節(jié)奏和時序，優(yōu)先布局區(qū)位優(yōu)越、配套完善的區(qū)域，促進企業(yè)“拿好地、建好房”，不斷完善城市功能、提升市民生活品質。比如，近期一些城市將存量閑置土地打造成配套成熟、宜居宜業(yè)的優(yōu)質地塊，成為土地市場上的“香餑餑”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析，市場之所以產(chǎn)生“停止供地”的誤讀，主要混淆了“新增建設用地”與“房地產(chǎn)開發(fā)用地”兩個概念。實際上，房地產(chǎn)開發(fā)用地絕大多數(shù)來源于存量建設用地（如舊城改造、低效用地再開發(fā)）以及規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內通過招拍掛出讓的土地。這些土地不屬于新增建設用地范疇。即便可能確實存在部分通過新增建設用地（農(nóng)轉非）來實現(xiàn)供地，其比例也是非常少的。

孔維東指出，當前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。自然資源部認真貫徹落實黨中央作出的這一重要論斷，按照今年政府工作報告的“做優(yōu)增量、盤活存量”要求，以統(tǒng)籌存量和增量建設用地，作為推動城市更新、內涵式發(fā)展的重要抓手，作為促進房地產(chǎn)高質量發(fā)展的重要舉措，更好打造高品質人居環(huán)境，增進民生福祉。

綜合來看，此次自然資源部發(fā)布的政策，絕非“最嚴限拿地令”，更不是“房企不能拿地”的信號，而是我國土地供應邏輯的一次重大優(yōu)化，是房地產(chǎn)行業(yè)從“增量擴張”向“存量提質”轉型的必然要求。

政策的核心目的，是將稀缺的土地資源投向更具社會效益的領域，優(yōu)化房地產(chǎn)供求關系，推動行業(yè)高質量發(fā)展，與“好房子”的建設導向高度契合。

對房企而言，此次政策并非“利空”，而是轉型的“契機”——未來，房企需摒棄“高周轉、輕品質”的舊思維，減少對新增建設用地的依賴，聚焦存量土地盤活、城市更新、舊改等領域，提升存量資產(chǎn)運營能力；對購房者而言，政策優(yōu)化將推動房企更加注重產(chǎn)品品質，聚焦“好房子”建設，未來可選擇的優(yōu)質房源將更加豐富；對行業(yè)而言，政策將加速淘汰實力薄弱、轉型滯后的中小房企，推動行業(yè)集中度提升，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

謠言止于理性，解讀貴在專業(yè)。“最嚴限拿地令”的誤讀，本質上是對土地供應邏輯和行業(yè)發(fā)展趨勢的認知偏差。隨著政策的逐步落地，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步擺脫粗放擴張的模式，進入存量提質、品質優(yōu)先的新階段，而這，正是行業(yè)高質量發(fā)展的必經(jīng)之路。

房觀察觀點：

招拍掛供給量影響有限

當前房地產(chǎn)市場仍在調整，政策明確新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，側重盤活存量，直接關系房地產(chǎn)市場供求關系，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響，政策落地將推動房地產(chǎn)向存量提質、服務民生的方向側重，影響深遠。新規(guī)落地，對房地產(chǎn)有哪些影響？

短期存量盤活力度將加大，收回收購存量土地、土地調規(guī)等節(jié)奏有望加快。本次政策進一步強化新增建設用地與存量用地盤活規(guī)模掛鉤，且新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，意味著未來房地產(chǎn)開發(fā)項目通過新增建設用地方式供給將受到嚴格限制，更多或將通過盤活現(xiàn)有存量土地的方式獲取開發(fā)資源（當前已有不少城市通過這種方式供應房地產(chǎn)用地），政策導向是推動城市內涵式發(fā)展，避免“攤大餅”。

近兩年，多地通過專項債收購存量閑置土地、“收-調-供”、換地等方式盤活存量土地，但整體節(jié)奏較為緩慢。根據(jù)發(fā)布會披露數(shù)據(jù)，2025年自然資源部配合財政部，指導各地發(fā)行地方政府專項債5400余億元主要用于收儲存量閑置土地。

中長期城市更新力度將加大，企業(yè)應積極參與城市更新等的前期工作，獲取優(yōu)質資源。本次政策落地對地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均提出了更高要求，未來房地產(chǎn)開發(fā)將更依賴存量盤活、城市更新等路徑，企業(yè)應積極參與前期更新、存量盤活等進程中，更大力度獲取區(qū)位優(yōu)越、配套完善區(qū)域的優(yōu)質資源機會。

改善市場供求關系，推動去庫存，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場形成重要支撐。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2026年2月，全國商品住宅待售面積（已竣工未售）4.4億平米，出清周期超20個月；根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點50城商品住宅可售面積出清周期超20個月，考慮已開工未拿證、未開工土地規(guī)模，當前房地產(chǎn)市場新房庫存量依然較大。本次政策與“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”的思路整體一致，新增建設用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)（不是限制招拍掛市場供地）將從源頭上減少土地供給，疊加盤活存量土地的節(jié)奏將加快，均有利于去庫存，進一步改善房地產(chǎn)市場供求關系，助力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。