父母借名買房成功維權(quán)！北京房產(chǎn)律師揭秘勝訴關(guān)鍵

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案情介紹

案件背景：

李明、李華向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、張麗將一號(hào)房屋過戶給張秀英、李建國的繼承人李明、李華、李梅、李芳、張麗。對(duì)于該套房屋五人為按份共有，具體份額為李明23.95%、李華23.95%、李梅23.95%、李芳23.95%、張麗4.2%。2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

李建國與張秀英婚后生育三子二女，即長女李梅、次子李明、三子李華、四子李強(qiáng)、小女李芳，李強(qiáng)的配偶為張麗。李建國與張秀英名下有一套二號(hào)房屋。為生活方便，2005年下半年，李建國因四子李強(qiáng)有購買經(jīng)濟(jì)適用房的指標(biāo)，便決定以李強(qiáng)的名義購買了一號(hào)房屋。購房款48.24萬元，李建國先行支付5.7萬元，剩余購房款由李明墊付2.8萬元，李強(qiáng)墊付31.74萬元，李芳?jí)|付8萬元。李建國承諾在原房屋賣出后再將子女墊付的購房款返還。2006年初李建國將二號(hào)房屋出賣后如數(shù)返還李明、李強(qiáng)、李芳前述墊付款。李建國和張秀英一直在涉案房屋中居住直至去世。2013年3月10日，張秀英去世。2016年4月7日李強(qiáng)去世，同年10月15日李建國去世。李建國去世后，原告要求就房屋按照法定繼承均分該房屋。但李梅、李芳提出曾在2012年時(shí)李建國考慮到房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房，且當(dāng)時(shí)有政策可以轉(zhuǎn)為商品房，為了后續(xù)房屋處置方便，李建國決定將房屋通過由李強(qiáng)名下轉(zhuǎn)到其配偶張麗名下的方式，完成從經(jīng)濟(jì)適用房到商品房的性質(zhì)轉(zhuǎn)換。在該房屋從經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房之前李建國曾把李梅、李強(qiáng)和李芳叫到一起并說其去世后該房屋由上述三人均分繼承，因此過戶發(fā)生的費(fèi)用137241.06元，由李梅、李強(qiáng)和李芳三人平均承擔(dān)，故此應(yīng)由三人繼承均分此套房屋。但原告二人對(duì)此事均不知情，也從未聽李建國說過。之后李強(qiáng)的配偶張麗將房屋更換鑰匙并占為己有，不再認(rèn)可房屋是李建國實(shí)際所有，不同意均分繼承，而是主張房屋歸其一人所有。

李芳、李梅辯稱：

我方同意原一審法院對(duì)李建國借名買房事實(shí)成立的認(rèn)定，同意二審法院對(duì)該房產(chǎn)為李建國和張秀英共同遺產(chǎn)的認(rèn)定。在整個(gè)訴訟過程中，張麗及律師除房產(chǎn)證外只提供了兩份與本案有關(guān)的證據(jù)，其一是李強(qiáng)第一次交物業(yè)費(fèi)和張麗最后一次交物業(yè)費(fèi)的憑證。其二是張麗提取李建國存折內(nèi)款項(xiàng)的銀行票據(jù)。對(duì)這兩份證據(jù)，我方認(rèn)為：一、物業(yè)費(fèi)的證據(jù)。第一次交納物業(yè)費(fèi)需要戶主本人開戶，所以只能由李強(qiáng)辦理和交納。李建國去世后，張麗跟大姐李梅提出該房產(chǎn)歸她一人所有，這時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)成了懸念。李家兄弟姐妹再也沒有交納物業(yè)費(fèi)和取暖費(fèi)了。除此之外，該房屋購買后其余時(shí)間都是李建國夫婦交納的，這完全說明李建國與張秀英為該房產(chǎn)的實(shí)際所有人。二、銀行取款憑證。事實(shí)是李建國委托李強(qiáng)買房并辦理一切買房手續(xù)。李強(qiáng)買房時(shí)李建國就把存折交給了李強(qiáng)，否則該存款也不會(huì)由李強(qiáng)和張麗去支取。至于該款項(xiàng)什么時(shí)候取，就是李強(qiáng)和張麗的事了。取款5.7萬元正好是李建國買一號(hào)房屋和賣二號(hào)房屋的差價(jià)。這筆錢在購房明細(xì)中有記載。張麗所寫的集資和購房明細(xì)，張麗律師解釋是她有隨手記賬的習(xí)慣。那么記賬購買幾十萬的房屋，連80元的鎖和50元的防滑墊都記，有悖常理，這明顯是替他人管賬的常規(guī)做法。張麗買了那么多房子，為什么別的房子不記賬呢如果真如律師所說，那為什么要交給李建國而不是自己看呢購房費(fèi)用明細(xì)實(shí)際上就是交納房款的收據(jù)，具有借名買房契約的屬性。綜上，李建國、張秀英借李強(qiáng)名義買房是不可爭(zhēng)辯的事實(shí)。關(guān)于房產(chǎn)分割，我們的意見是李建國生前確實(shí)說過房產(chǎn)留給李梅、李芳和李強(qiáng)三人平分。三人平攤"經(jīng)轉(zhuǎn)商"稅費(fèi)的事實(shí)間接證明這一點(diǎn)。因此如果法院能夠支持房產(chǎn)由李梅、李芳和李強(qiáng)三人平均繼承最好。如果法院不支持，按照法律規(guī)定繼承我們也可以接受。我們堅(jiān)決反對(duì)該房產(chǎn)歸（李強(qiáng)）張麗一人所有。

張麗辯稱：

一、訴爭(zhēng)房屋系李強(qiáng)、李明、李芳集資購買，之后李強(qiáng)將其他二人集資款退還，房屋所有權(quán)歸李強(qiáng)、張麗夫妻所有。2005年10月18日，李強(qiáng)、張麗獲得北京市經(jīng)濟(jì)適用房購買資格。10月31日與訴爭(zhēng)房屋的原房主簽訂購房協(xié)議。因李強(qiáng)、張麗按照當(dāng)時(shí)的經(jīng)適房規(guī)定價(jià)格準(zhǔn)備了35萬元購房款，但不足以支付該房屋的全部款項(xiàng)，遂向李明、李芳分別集資2.8萬元和8萬元。11月15日，李強(qiáng)、張麗支付了全部房款及土地出讓金、契稅等相關(guān)稅費(fèi)，合計(jì)475831.72元。房屋所有人為李強(qiáng)。2007年2月春節(jié)，李強(qiáng)、李明、李芳對(duì)賬，三人協(xié)商由李強(qiáng)分別退還李明、李芳全部購房集資款，訴爭(zhēng)房屋歸李強(qiáng)、張麗夫妻所有。

二、李建國、張秀英贈(zèng)與李強(qiáng)、張麗現(xiàn)金并搬入訴爭(zhēng)房屋。2006年3月15日，李建國、張秀英得知李強(qiáng)、張麗購房后，手頭拮據(jù)便將半年以前已到期的5.7萬元定期存單贈(zèng)與李強(qiáng)、張麗貼補(bǔ)家用。同日李強(qiáng)將轉(zhuǎn)為活期存款的5.7萬元及利息取出。2006年下半年，李建國、張秀英看到訴爭(zhēng)房屋后很喜歡，認(rèn)為比他們居住的二號(hào)房屋寬敞明亮。遂與李強(qiáng)、張麗商議，如李強(qiáng)、張麗同意他們一直居住在訴爭(zhēng)房屋，則可以將之前承諾留給李強(qiáng)、張麗的二號(hào)房屋出售，將購房款贈(zèng)與李強(qiáng)、張麗提前兌現(xiàn)承諾。在獲得李強(qiáng)、張麗同意后，李建國、張秀英于2006年12月12日將二號(hào)房屋出售，并要求購房人將房款42萬元直接給了李強(qiáng)。李建國、張秀英于2006年12月26日搬入訴爭(zhēng)房屋。

三、訴爭(zhēng)房屋經(jīng)轉(zhuǎn)商之后，李強(qiáng)、李梅、李芳分?jǐn)傁嚓P(guān)稅費(fèi)的緣由。2012年12月20日，李強(qiáng)、張麗采取夫妻間買賣過戶的方式，將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)為商品房，獲得新的房產(chǎn)證。經(jīng)轉(zhuǎn)商共計(jì)支出相關(guān)稅費(fèi)137241.06元。二人養(yǎng)女張雪于2011年底赴美留學(xué)，曾表示希望留美工作生活。李強(qiáng)、張麗由此考慮到今后的養(yǎng)老問題。希望李芳、李梅的兒子們當(dāng)李強(qiáng)需要時(shí)，可以協(xié)助照顧李強(qiáng)。作為回饋李強(qiáng)、張麗承諾將來可以將訴爭(zhēng)房屋分由養(yǎng)女和李強(qiáng)的外甥們共同繼承。李梅、李芳也贊同，并愿意各承擔(dān)訴爭(zhēng)房屋經(jīng)轉(zhuǎn)商稅費(fèi)的1/3作為日后兌現(xiàn)的憑據(jù)，故于2013年3月17日分別轉(zhuǎn)付張麗45747元。

四、本案的其他相關(guān)事實(shí)。李建國、張秀英從未提出購買訴爭(zhēng)房屋的要求。綜上，答辯人認(rèn)為，訴爭(zhēng)房屋為李強(qiáng)、張麗夫妻共同財(cái)產(chǎn)。鑒于李強(qiáng)先于父親李建國去世，且李明、李華、李梅、李芳等為李建國的繼承人。各方可以按以下份額持有訴爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)：張麗70%、張雪20%、李明、李華、李梅李芳應(yīng)各2.5%。

張雪述稱：

同張麗的答辯意見。

關(guān)鍵事實(shí)：

李建國、張秀英夫妻婚后育有三子二女，即李梅、李明、李華、李強(qiáng)、李芳。李強(qiáng)的配偶為張麗，張雪為二人養(yǎng)女。張秀英于2013年3月10日去世。李強(qiáng)于2016年4月7日去世，李建國于2016年10月15日去世。張秀英、李建國生前未留遺囑。

2005年10月31日李強(qiáng)作為買受人與出賣人劉某簽訂《居間中保合同》。該合同約定李強(qiáng)以46萬元的價(jià)格購買一號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱訴爭(zhēng)房屋）。該房屋性質(zhì)為經(jīng)濟(jì)適用房。李強(qiáng)為購房還支付了其他稅費(fèi)。2005年12月7日，李強(qiáng)取得訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)證。2012年12月，訴爭(zhēng)房屋具備轉(zhuǎn)為商品房的條件，李強(qiáng)與張麗以房屋買賣的形式將訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)變更至張麗名下，房屋性質(zhì)變更成商品房，但李強(qiáng)與張麗之間并未有真實(shí)的房款交易。張麗為過戶交納了土地出讓金、契稅、印花稅、房屋登記費(fèi)等共計(jì)137241.06元。現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋登記所有權(quán)人為張麗。

關(guān)于訴爭(zhēng)房屋的真實(shí)購買人，李明、李華、李芳、李梅稱該房系其父母李建國、張秀英出資購買，因該房是經(jīng)濟(jì)適用房，而李強(qiáng)有經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)，所以就以李強(qiáng)的名義簽合同，并登記在李強(qiáng)名下。由于李建國當(dāng)時(shí)需要賣掉其在朝陽區(qū)二號(hào)房屋，才有資金購買訴爭(zhēng)房屋，所以購買房屋采用了子女集資（借款）形式，后李建國購房款加稅費(fèi)加購買家具物品等共計(jì)482371.72元，其中李明出資2.8萬，李芳出資8萬，李強(qiáng)出資37.44萬元。后李建國于2006年12月12日把二號(hào)房屋賣掉償還了購買訴爭(zhēng)房屋的子女借款。張麗稱訴爭(zhēng)房屋系其與李強(qiáng)購買，并非李建國、張秀英購買。李建國、張秀英給他們賣房所得的42萬元再加上之前給他們的5.7萬元（存款本金）系贈(zèng)與，并非還款。

為證明自己的主張，李芳、李梅提交了兩份內(nèi)容完全一致的張麗手書的"算賬明細(xì)"。該明細(xì)單分為四個(gè)區(qū)域。第一個(gè)區(qū)域內(nèi)容為："房款：460000、中介費(fèi)：8000、土地出讓金：2390、印花稅：304、契稅：4558.53、手續(xù)費(fèi)：454.93、物業(yè)費(fèi)124.26，/475831.72。"第二個(gè)區(qū)域內(nèi)容為："購置物品：家俱：5150、電卡：1000、燈具：160、鎖：80、墩布池等：100（大哥）、防滑墊等：50，/6540。共計(jì)482371.72。"第三個(gè)區(qū)域內(nèi)容為："集資：大哥2.8萬、小芳8萬、李強(qiáng)37.44萬，/48.24萬元。"第四個(gè)區(qū)域內(nèi)容為："爸爸已給：（其中）賣房42萬、錢5.7萬，/47.7萬。"張麗稱，以上明細(xì)書寫時(shí)間是2007年春節(jié)。因?yàn)閺堺悺⒗顝?qiáng)購買訴爭(zhēng)房屋時(shí)錢款不夠，故計(jì)劃與李明、李芳一起集資購房。后來因?yàn)楦改纲?zèng)與了款項(xiàng)，故償還了李明、李芳的出資款。此明細(xì)的性質(zhì)是對(duì)賬單，是為了列明退款給李明、李芳數(shù)額的。

另查，李強(qiáng)將房屋性質(zhì)變更為商品房并轉(zhuǎn)移登記至張麗名下的過程中所發(fā)生的稅費(fèi)，實(shí)際是由張麗、李梅、李芳三人均攤。張麗解釋原因是因?yàn)閺堁┐蛩阍诿绹睿顝?qiáng)想讓李梅和李芳的孩子將來幫助李強(qiáng)養(yǎng)老，如果他們盡了扶助義務(wù)，這房子可以將來給他們一部分作為對(duì)他們的回報(bào)。這個(gè)想法征得了李梅、李芳的同意，三人約定平攤稅費(fèi)以作為贍養(yǎng)約定的憑據(jù)。現(xiàn)李強(qiáng)已經(jīng)去世，贈(zèng)送房屋的約定沒有了前提條件，故失效。李梅、李芳不認(rèn)可張麗的說法，二人稱李建國生前曾說在自己去世之后，訴爭(zhēng)房子歸李強(qiáng)、李芳、李梅三人所有。所以三人才平攤了經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房的稅費(fèi)，又因李強(qiáng)與張麗之間夫妻過戶費(fèi)用最少，所以過戶到張麗名下，而不是李建國名下。李明、李華稱對(duì)于將訴爭(zhēng)房屋在李建國去世后由李強(qiáng)、李芳、李梅繼承的說法不清楚。再查，張秀英、李建國生前最后一段時(shí)間一直居住在訴爭(zhēng)房屋。關(guān)于入住的時(shí)間，李明、李華、李芳、李梅稱是2006年10月1日，張麗稱是2006年12月26日。

法院評(píng)析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議在于：李建國、張秀英與李強(qiáng)、張麗之間是否存在前者借用后者名字購買房屋的事實(shí)，進(jìn)而確定該房屋是否是李建國、張秀英的遺產(chǎn)。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：

法院將從以下四方面論述：

一、"算賬明細(xì)"的關(guān)鍵證據(jù)作用：

本案認(rèn)定案件性質(zhì)的核心證據(jù)是張麗手寫的"算賬明細(xì)"。而"算賬明細(xì)"中最重要的詞語就是"集資"。集資的含義顯然與借款不同。一般集資是為了獲取收益或獲取新的物權(quán)。而本案基于集資主體的兄弟姐妹關(guān)系，在此處的"集資"也可能是共同出資為父母購房。被告張麗辯稱的向李明、李芳借款并還款的說法與自書的"集資"的含義并不相符，法院對(duì)該說法不予采信。

二、贈(zèng)與關(guān)系的認(rèn)定：

張麗辯稱李建國轉(zhuǎn)給李強(qiáng)的42萬元售房款為贈(zèng)與，因數(shù)額巨大，其有義務(wù)就其說法提供證據(jù)。現(xiàn)并無證據(jù)證明李建國有贈(zèng)與賣房款的意思表示，故法院對(duì)張麗的辯解不予采信。假如張麗所述贈(zèng)與屬實(shí)，則該款項(xiàng)也與她自稱的購房并無關(guān)聯(lián)。"算賬明細(xì)"是為了羅列清楚購房的全部花費(fèi)和全部人員的出資數(shù)額，"爸爸已給"47.7萬元的事實(shí)放在"算賬明細(xì)"中在邏輯上無法自洽，反而李明、李華、李芳、李梅所述是李建國、張秀英買房更符合邏輯。另"爸爸已給"的47.7萬元與購買訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際花費(fèi)相當(dāng)接近，也說明了二者之間是有直接關(guān)聯(lián)的。

三、"算賬明細(xì)"的性質(zhì)認(rèn)定：

如"算賬明細(xì)"為退還借款的憑據(jù)，則其上事無巨細(xì)的羅列名目并無必要，也沒有必要抄寫兩份，因?yàn)槠胀ǖ某鼋枞瞬⒉魂P(guān)心這個(gè)，而更關(guān)心借款的償還時(shí)間和金額。因此，"算賬明細(xì)"更符合為家庭記賬，為父母記賬的事實(shí)。

四、居住使用事實(shí)的佐證：

李建國、張秀英生前長期居住在訴爭(zhēng)房屋并負(fù)擔(dān)各項(xiàng)花費(fèi)的事實(shí)以及訴爭(zhēng)房屋"經(jīng)轉(zhuǎn)商"的花費(fèi)由李建國、張秀英的幾個(gè)子女平攤的事實(shí)也佐證了李強(qiáng)、張麗并非是購房的主體，真正的購房人是李建國、張秀英。

關(guān)于借名買房協(xié)議的效力：

訴爭(zhēng)房屋的原購房合同系2008年4月11日以前簽訂，按北京市相關(guān)政策屬于"老經(jīng)濟(jì)適用住房"，該房屋已經(jīng)符合上市交易的條件，且房產(chǎn)性質(zhì)已經(jīng)變更為商品房，故李建國、張秀英與李強(qiáng)、張麗之間口頭的借名買房約定不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。李建國、張秀英有權(quán)隨時(shí)要求李強(qiáng)、張麗辦理訴爭(zhēng)房屋的過戶手續(xù)。現(xiàn)李建國、張秀英已經(jīng)去世，其繼承人有權(quán)要求張麗辦理訴爭(zhēng)房屋的過戶手續(xù)。

關(guān)于繼承份額的認(rèn)定：

關(guān)于各繼承人繼承的份額，因李建國、張秀英生前未留遺囑，故各繼承人均有權(quán)繼承，并平均分配。張秀英去世后，李強(qiáng)繼承張秀英的份額屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其中一半屬于張麗，另一半在李強(qiáng)去世后，由李強(qiáng)的繼承人李建國、張麗、張雪繼承。李強(qiáng)先于李建國去世，李建國的份額李強(qiáng)應(yīng)繼承的部分由他的女兒張雪代位繼承。原告第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求中計(jì)算的繼承份額有誤，法院據(jù)實(shí)予以支持。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

被告張麗于本判決生效之日起20日內(nèi)配合李明、李華、李梅、李芳、張雪將一號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至李明、李華、李梅、李芳、張麗、張雪名下，其中李明、李華、李梅、李芳名下所有權(quán)份額均為20.27%、張麗名下所有權(quán)份額為5.56%、張雪名下所有權(quán)份額為13.36%；

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

"算賬明細(xì)"的關(guān)鍵證據(jù)作用：成功證明了張麗手寫的"算賬明細(xì)"是認(rèn)定借名買房關(guān)系的關(guān)鍵證據(jù)，其中"集資"一詞的含義與借款不同，更符合為父母購房的特征。

借名買房關(guān)系的成功認(rèn)定：成功證明了涉案房屋雖然登記在李強(qiáng)名下，但實(shí)際出資人和使用人均為李建國、張秀英，符合借名買房的法律特征。

贈(zèng)與關(guān)系的有力反駁：成功反駁了被告主張的贈(zèng)與關(guān)系，證明了購房款數(shù)額巨大，且被告未能提供充分證據(jù)證明贈(zèng)與關(guān)系的存在。

居住使用事實(shí)的證明：成功證明了李建國、張秀英生前長期居住在訴爭(zhēng)房屋并負(fù)擔(dān)各項(xiàng)花費(fèi)，進(jìn)一步佐證了借名買房關(guān)系的存在。

"經(jīng)轉(zhuǎn)商"費(fèi)用分?jǐn)偟淖糇C：成功證明了訴爭(zhēng)房屋"經(jīng)轉(zhuǎn)商"的花費(fèi)由李建國、張秀英的幾個(gè)子女平攤，佐證了李強(qiáng)、張麗并非購房主體。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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