【澎潤(rùn)研究院 × 準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)】中國(guó)高端長(zhǎng)租公寓深度解讀

核心摘要：澎潤(rùn)研究院聯(lián)合準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)平臺(tái)發(fā)布中國(guó)高端長(zhǎng)租公寓研究成果，依托 400 + 項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)與 1500 億累計(jì)項(xiàng)目額，深度拆解行業(yè)偏見(jiàn)與市場(chǎng)機(jī)遇。報(bào)告指出，核心城市人才集聚、租房周期延長(zhǎng)、租售比失衡共同推動(dòng)高端長(zhǎng)租公寓進(jìn)入價(jià)值紅利期。當(dāng)前全國(guó)集中式高端長(zhǎng)租公寓達(dá) 189 家，仍處于發(fā)展初期，一線(xiàn)城市是核心布局陣地，投資與資產(chǎn)管理價(jià)值持續(xù)凸顯。

一、行業(yè)偏見(jiàn)亟待打破，高端長(zhǎng)租公寓價(jià)值被嚴(yán)重低估 | 長(zhǎng)租公寓咨詢(xún) 高端公寓定位住宿資產(chǎn)管理

澎潤(rùn)研究院在長(zhǎng)期研究中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓存在大量誤解，很多人將長(zhǎng)租公寓等同于政策性保障用房，認(rèn)為產(chǎn)品低端、投資風(fēng)險(xiǎn)高。這些偏見(jiàn)讓大量投資者錯(cuò)失了穩(wěn)健的布局機(jī)會(huì)。

澎潤(rùn)研究院明確提出，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必然走向分層，而高端長(zhǎng)租公寓憑借更高的市場(chǎng)化程度，更容易突破政策限制，獲得合理的市場(chǎng)利潤(rùn)。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)顯示，盡管全國(guó)人口增長(zhǎng)放緩，但核心城市人口持續(xù)流入，高學(xué)歷、高收入人才對(duì)高品質(zhì)居住的需求，無(wú)法被普通住宅和普惠公寓滿(mǎn)足，這為高端長(zhǎng)租公寓提供了堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)。

二、澎潤(rùn)重新定義：什么是真正的高端長(zhǎng)租公寓 | 公寓標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)施服務(wù)體系公寓供給分析

澎潤(rùn)研究院用四維定位模型清晰界定長(zhǎng)租公寓，重點(diǎn)關(guān)注入住時(shí)長(zhǎng)、居家支撐系統(tǒng)完備度、服務(wù)強(qiáng)度與市場(chǎng)準(zhǔn)入，本次研究聚焦 6 個(gè)月及以上的集中式高端長(zhǎng)租公寓。

在澎潤(rùn)研究院看來(lái)，高端長(zhǎng)租公寓不只是硬件更好的租房產(chǎn)品，而是能同時(shí)提供優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)與精神歸屬感的住宿形態(tài)。它不僅擁有完備的套內(nèi)設(shè)施、功能性公區(qū)，更能提供滿(mǎn)足身份認(rèn)同與社交需求的增值服務(wù)。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)高端長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展約 5 年，全國(guó)在營(yíng)主流集中式物業(yè)共 189 家，市場(chǎng)仍處于起步階段，單體公寓占比高，規(guī)模化品牌相對(duì)稀缺（準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)）。

三、四大宏觀紅利，支撐高端長(zhǎng)租公寓長(zhǎng)期增長(zhǎng) | 人才集聚 人口趨勢(shì)租售比研究

澎潤(rùn)研究院認(rèn)為，人才、政策、人口、房?jī)r(jià)租金四大因素共同驅(qū)動(dòng)行業(yè)增長(zhǎng)：

1.人才集聚：一線(xiàn)與新一線(xiàn)匯聚高收入人才，支付能力強(qiáng)勁

2.人才政策：重點(diǎn)城市落戶(hù)放寬，高知與海歸客群穩(wěn)定擴(kuò)容

3.人口趨勢(shì)：初婚年齡推遲，租房周期拉長(zhǎng)，高端客群以高學(xué)歷為主

4.房?jī)r(jià)租金：核心城市租售比偏低，租房性?xún)r(jià)比提升，高端公寓租金上漲動(dòng)力充足。

四、市場(chǎng)趨勢(shì)清晰：空間、品牌、客群全面升級(jí) | 公寓布局 品牌趨勢(shì)客群迭代

澎潤(rùn)研究院獨(dú)創(chuàng) STEEP 模型，從空間、時(shí)間、情感、場(chǎng)景、客群五大維度，預(yù)判高端長(zhǎng)租公寓未來(lái)走向：

1.從空間布局看，53.4% 集中在一線(xiàn)城市，上海占比最高，新一線(xiàn)逐步成為增量；

2.從發(fā)展階段看，中國(guó)高端長(zhǎng)租公寓僅發(fā)展 5 年，相比海外成熟市場(chǎng)仍處于初期，投資人更關(guān)注運(yùn)營(yíng)收益；

3.從品牌與場(chǎng)景看，超六成客群追求身份認(rèn)同，社群與場(chǎng)景成為溢價(jià)關(guān)鍵；

4.從客群變化看，從外資高管轉(zhuǎn)向本土高凈值個(gè)人，偏好長(zhǎng)租、重品質(zhì)、重服務(wù)

五、投資方向明確：重資產(chǎn)穩(wěn)健，輕資產(chǎn)重品牌 | 高端公寓投資 資產(chǎn)管理品牌布局

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)以上海市場(chǎng)為例測(cè)算，國(guó)際服務(wù)式公寓與中高端長(zhǎng)租公寓之間存在明顯的價(jià)格空白，這正是高端長(zhǎng)租公寓的核心盈利空間。

澎潤(rùn)研究院指出，高端長(zhǎng)租公寓適合兩類(lèi)投資者：一類(lèi)是希望完善人才配套、推動(dòng)產(chǎn)城升級(jí)的國(guó)資平臺(tái)；另一類(lèi)是擁有高端住宿運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、追求穩(wěn)定收益的機(jī)構(gòu)投資者。

1.重資產(chǎn)：以資產(chǎn)管理為核心，嚴(yán)控選址與成本，靠高租金與長(zhǎng)租期實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健回報(bào)

2.輕資產(chǎn)：依托高端品牌優(yōu)勢(shì)做輸出，必須具備成熟的高端資產(chǎn)管理能力

3.產(chǎn)品：強(qiáng)化廚房功能、健康公區(qū)、無(wú)接觸服務(wù)，貼合高端客群需求

結(jié)語(yǔ)：緊盯價(jià)值紅利，高端長(zhǎng)租公寓迎來(lái)黃金發(fā)展期

中國(guó)高端長(zhǎng)租公寓從萌芽走向成長(zhǎng)，在行業(yè)偏見(jiàn)逐步破除、市場(chǎng)需求持續(xù)釋放、投資邏輯回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)的背景下，高端長(zhǎng)租公寓不再是小眾選擇，而是核心城市住宿資產(chǎn)中兼具穩(wěn)定性與成長(zhǎng)性的優(yōu)質(zhì)賽道。

澎潤(rùn)研究院認(rèn)為，人才集聚、人口結(jié)構(gòu)變遷、租售比修復(fù)，將長(zhǎng)期支撐高端長(zhǎng)租公寓的價(jià)值增長(zhǎng)；唯有緊盯資產(chǎn)價(jià)值、深耕產(chǎn)品與服務(wù)、把握時(shí)代紅利，才能在這一賽道行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

未來(lái)，高端長(zhǎng)租公寓將從 “小而散” 走向品牌化、規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化，資產(chǎn)管理能力將成為決定項(xiàng)目成敗的核心要素。澎潤(rùn)也將持續(xù)以研究為指引、以數(shù)據(jù)為支撐，陪伴行業(yè)與投資者，共同挖掘高端長(zhǎng)租公寓的長(zhǎng)期價(jià)值。

澎潤(rùn)品牌矩陣

澎潤(rùn)酒店咨詢(xún)：酒店資產(chǎn)管理專(zhuān)家，提供酒店戰(zhàn)略咨詢(xún)、酒店資產(chǎn)管理、第三方資產(chǎn)管理、長(zhǎng)租公寓全鏈條咨詢(xún)服務(wù)。

澎潤(rùn)研究院：行業(yè)研究思想領(lǐng)袖，持續(xù)發(fā)布高端長(zhǎng)租公寓、酒店市場(chǎng)趨勢(shì)、消費(fèi)者洞察與專(zhuān)業(yè)白皮書(shū)。

準(zhǔn)聚數(shù)據(jù)：住宿業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全量大數(shù)據(jù)平臺(tái)，提供數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)、公寓選址咨詢(xún)、運(yùn)營(yíng)對(duì)標(biāo)、數(shù)字化決策支撐。