建發物業不再按兵不動 籌劃鯨吞建發城服與聯發物業

來源：觀點地產網

觀點網 建發物業的收并購腳步并未停止。

繼2月將“老熟人”廈門兆慧剩余股權收入囊中，此前在市場中觀望許久建發物業再次動了起來，此次并購的目標瞄準了集團內部。

4月10日，建發國際、建發物業發布聯合公告，兩家公司的附屬公司廈門益睿與關聯方廈門建發及廈門華益簽訂諒解備忘錄，將以現金收購聯發物業及建發城服100%股權。

由內而生，建發物業一次性吞下了集團內另外兩家頗具規模的物業公司。

結合開年以來建發房產換帥、最大規模的組織變革，以及最近的建發會展和國貿會展正式合并，人事變動與同業整合中間，或許還有更大的內部業務架構調整正在醞釀。

建發集團的內部整合，從物業部門拉開序幕。

內部大并購

公告中提到，本次簽署的《諒解備忘錄》為意向性協議，雙方將根據項目進展情況另行簽署具體協議。

收購事項中涉及到的三家上市平臺均未在公告詳細披露正式協議條款與關鍵的金額信息，但這場建發物業大并購依然是一個重要信號。

著重強調“意向收購”，或許來自集團不論如何都要先吸收整合的決心。

兩項收購標的中，聯發物業是與建發物業業務重合度最高的一個。

聯發物業是廈門聯發全資子公司，主要為聯發集團及相關關聯方開發的物業提供住宅及商業物管服務。

股權關系方面，控制權都掌握在建發股份手上的聯發物業與建發物業屬于同級，但前者實際體量則要小得多。

根據最近可查數據，截至2025年6月末，建發物業與聯發物業合計在管面積約為1.08億平方米，合計在管項目761個。

同時期，建發物業單獨在管建筑面積約為8330萬平方米，在管項目數量558個。經過計算，聯發物業目前的在管面積大致在2470萬平方米左右，不到建發物業管理規模的三成。

資源整合是并購聯發物業最務實的原因。建發物業在公告內表示：通過收購聯發物業，公司將擴充物業管理業務的管理面積，提升核心城市的管理濃度，擴大規模效益，從而有助于增加物業管理業務的收入和盈利規模。

同樣出于同業整合目的，建發物業并購建發城服卻相對特殊——畢竟仔細探究便能發現，建發城服相當于建發物業的“爺爺輩”。

據物聊社了解，建發城服由建發集團直接控制95%股權，由兄弟公司華益工貿持有5%股權。建發物業則由建發房產直接、間接持股61.82%，建發房產控股股東建發股份實際上與建發城服同級。

圖片來源：企業公告

“業績為王”逐漸成為建發地產部門的調整導向，除了建發集團授意集中資源，建發物業能夠跨層級并購建發城服或許也與雙方業績差距相關。

根據建發物業2025年度業績公告，實現年度收入38.81億元，凈利潤約為3.74億元，同比分別增長17.8%、14%，是行業內少見保持營收利潤雙增長的物企。

建發城服方面，2025年未經審計的總資產為21.27億元，歸母凈資產為7.16億元；2025年度未經審計的營業收入為16.34億元，凈利潤為1.2億元。

單論營收規模，建發物業幾乎等于兩個建發城服，凈利潤更是建發城服的兩倍有余。

根據介紹，建發城服主要從事城市公共服務及城市空間運營，與福建本土城服上市民企福龍馬同屬環衛服務行業。

不過，福龍馬是環衛裝備制造出身，雖然收入規模中環衛服務占比更大，但事實上智能裝備銷售的毛利率相對更高。

有知情人士向物聊社表示，建發城服并不具備環衛裝備制造業務，基本圍繞環衛服務開展業務，再加上省內還有行業龍頭之一福龍馬參與競爭，整體發展并不如建發物業平順。

對于建發物業而言，收購建發城服不僅可以拓展至城市服務板塊，主營業務更加多元，還可以豐富收入來源、增厚利潤；建發城服或許也能在資源更適配的平臺進行業務拓展，互補有無。

值得一提的是，今年1月建發房產提任林偉國為董事長，肩挑建發房產與聯發集團雙平臺，當時便有市場消息指出2026年建發房產大概率會迎來兩個新調整。

三家物業公司之間的吸收整合是否屬于調整之一還有待觀察，但從趨勢中看，建發集團內部整合并不會止步于物業。

建發物業的算盤

不可否認的是，建發物業確實是這場收購最大的贏家。

發展至今，建發物業截至2025年底在管面積已達9170萬平方米，在管項目數量619個，項目覆蓋國內56個城市，更多還是集中在以福建省內部。

2020年上市時，建發物業在管面積不過2165萬平方米，相對較小的規模帶來不少競爭壓力，公司此后也一直在尋找收并購機會，以此拓展管理規模并且向福建省外輻射。

在2024年中期業績說明會上，建發物業曾表示，正在探索收并購以及其他產業鏈上下游整合的這個機會，如果有好的標的，公司也會考慮投資的可能性。

然而，或許是一直沒能尋找到合適標的，上市之后的建發物業只發起過三次收購。

最早一次就在建發物業上市第二年，2021年7月宣布以3739萬元現金代價從泉舜集團手中收購洛陽泉舜物業51%股權。

據物聊社了解，洛陽泉舜物業主要經營地點為洛陽、鄭州、廈門及漳州，業務范圍包括物業管理服務、房地產咨詢服務、管家服務及停車場管理服務。截至2020年末，該公司管理12個項目，在管總建筑面積月191萬平方米。

建發物業奔著擴張市場范圍而去，洛陽泉舜物業在經營能力上卻不能算是完全符合預期的標的。

宣布收購事項半個月后，建發物業又針對該筆交易增加一則補充公告：洛陽泉舜物業有關維修工程的開支于2021年第一季度的經營成本中正式確認，因此期間純利接近零；此外該公司凈資產在交易前被剝離至僅剩注冊資本的500萬元。

上市后第一筆收購差強人意，建發物業就此按兵不動，期間只有地方子公司零零散散收購一些小物業公司，例如2023年銀川建發物業收購寧夏興銳物業剩余28%股權，但收購條件沒有觸及上市公司公開披露條例。

直至今年1月，建發物業以1489萬收購廈門兆慧剩余25%股權，才又在收并購市場上露面。

事實上，建發物業收購廈門兆慧也是一次小型的內部整合。

在此次收購之前，建發物業已通過間接方式持有廈門兆慧75%股權，而廈門兆慧另一位股東益能國際有限公司，同時也是建發房產全資孫公司，以及建發物業與建發國際的控股股東。

資料顯示，廈門兆慧為一家智能社區服務的技術服務公司，主要從事軟件開發、信息系統集成服務、信息技術咨詢服務及計算機、軟件及輔助設備批發等業務。

并且，廈門兆慧的主營業務還是建發物業社區增值及協同服務的重要組成部分，收購剩余股權主要還是為了提高經營效率、降低管理成本以及優化資源配置。

截至2025年末，建發物業社區增值及協同服務收入9.37億元，同比增長23.3%，占總收入比重為24.2%，整體發展速度較快且比重逐漸加大。

如今將聯發物業與建發城服一同納入麾下，建發物業不僅吸收了聯發物業2470萬平方米在管面積，邁入一億平方米管理陣營，還直接擁有建發城服的城市服務平臺，帶來的整合效能遠大于收購廈門兆慧。

現金方面，建發物業2025年期末現金及等價物為34.14億元，而僅建發城服總資產便有21.27億元，一次性收購兩家公司或許略有壓力。

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