南沙開建地產刁凱，慢功夫了得

文/廣州進深 嚴明會

一個月前，適逢元宵節，開建·南沙壹號示范區，正式對外開放，主辦方特地策劃了一次盛典活動。

現場大咖齊聚，四大藝術裝置將氣氛烘托到了新的高度，外界一看這架勢，紛紛猜測這個南沙的豪宅紅盤，即將入市。

此前有消息稱，南沙壹號項目最快在3月底開盤，但時至眼下，它依然猶抱琵琶半遮面，具體的戶型圖，也未正式公布。

去年2月，項目公司換帥，刁凱接任法人、經理。此后的一年多時間里，南沙壹號偶有開盤時間傳出，但事后證明，均只是傳言。

而在不久前，或許是為了平衡圈層純度、居住體驗和定價策略，它又進行了一番大調規。此舉不知道是否會延緩開盤的時間。

南沙開建，似乎是一個“慢性子”。刁凱曾經參與的新筑花園項目，從拿地至今已將近4年，也還未看到開盤信息。

項目“主帥”互換

南沙壹號項目，要追溯到2024年11月。

那時候，南投、南沙開建、中國鐵建聯合體，以底價拿下2024NJY-6廣興路西側地塊。這宗地成交總價20.07億元。

相比周邊一些項目，這樣的拿地價格，讓它在成本上有一定優勢。

轉眼來到了2025年3月底，項目正式開工，取名南沙壹號。由于是明珠灣首個超新規豪宅項目，最高使用率能達到105%，它從一開始就戴著光環。

在動工前夕，南沙壹號曾發生了一項重要的人事調整。

其對應的開發主體，為廣州南沙科新置業有限公司（簡稱“南沙科新”），注冊資本約11.3億元，由廣州南沙開建地產有限公司持股100%。

南沙科新原本的法定代表人、經理是王海石，但在去年2月底，他突然撤出，由刁凱接下了相關職位。

而在此幾天之后，刁凱卸任廣州南拓房地產開發有限公司（簡稱“廣州南拓”），即新筑花園項目的法人、經理，由王海石接任。

也就是說，他們兩個人負責的項目，來了一次交換。刁凱撤出新筑花園，迅速奔赴另一個“戰場”，轉而負責南沙壹號，而王海石則正好相反。

項目“主帥”互換，開建地產是如何考量的，外界不得而知。

但可以看到，與南沙壹號類似，新筑花園項目也歷時較長而未開盤。該項目是2022年4月底拿的地，目前10棟住宅塔樓已全部封頂，但從拿地至今已將近4年，卻沒有看到開盤信息。

去年5月，在某個專題會上，刁凱提出，“好房子”應覆蓋從保障住房到剛需改善，再到高端的全體系產品。

從相關項目進展來看，他的操盤思路，或許是先做品質，再面向市場發聲。

大調規

開建·南沙壹號項目，總占地面積約9.6萬㎡，住宅建筑面積約22.8萬㎡，商業建筑面積約3.4萬㎡。

它的定位，是要打造集居住和商業等功能于一體的高品質濱水社區。

今年3月底，南沙壹號項目剛剛進行了一次“大調規”。

按照原本規劃，其包含4宗地塊，總共建設十七棟住宅樓。

調規之后，其中兩宗地塊的八棟塔樓則全部砍掉，變成了跟另兩宗地塊一樣的九棟板樓，原來的一層三戶、四戶，調為一層兩戶。由此，項目的總樓棟數也從十七棟，變成了十八棟。

它的這番調規，其中的目的較為明顯。

若按原來的高密度后排塔樓多戶設計，部分房源難免有不通透、采光差、江景被遮擋的落差，難以支撐定價，也更容易混入剛需或投資客，導致圈層純度不足。

而全盤純板樓、低密、江景，居住更加純粹，有利于后續的去化。

除了塔樓變板樓以外，前排住宅樓高度變成了27-35F，后排住宅樓高度變成31-45F，前排調得更低了一些，可以讓后排不會被擋到江景。

開建地產是在平衡圈層純度、居住體驗和定價策略，不過這些調整，也可能導致開盤時間后延。

南沙壹號項目至今仍保持“神秘”，具體的戶型圖等至今未正式流出，這反而引發了市場的諸多猜測。

從市場來看，南沙壹號面向的是改善客群，這類購房者對居住品質要求高，而項目的江景資源、大平層設計以及配套都能滿足他們的需求。

加上項目的超新規設計，高使用率也增加了競爭力。

不過，它不僅要面對競爭激烈的市場，其所在區域的城市界面，如周邊工廠等，也需較長時間完善，合適的入市時機，也需要耐心等待。