司偉：以物抵債債權對抗執行效力的規范構造 | 法治研究202602

【作者】司偉（天津大學法學院教授，博士生導師）

【來源】北大法寶法學期刊庫《法治研究》2026年第2期（文末附本期期刊目錄）。因篇幅較長，已略去原文注釋。

內容提要：以物抵債債權能否排除債務人的金錢債權人申請的強制執行，需要類型化分析。擔保型以物抵債債權人享有的是一種價值優先權，缺乏對特定物的排他性權利，不具有執行的效力；清償型以物抵債中，債之更改與新債清償因新債與舊債的關系不同而存在差異，債之更改型以物抵債債權人已將其期待利益完全鎖定于抵債物本身，因而具備了產生對抗執行效力的可能，新債清償型以物抵債債權在結合占有事實后亦存在構成物權期待權而對抗執行之可能。以物抵債債權能否排除金錢債權執行通常需要考量基礎債權真實有效性、抵債合意的時間、查封前的占有事實、抵債金額與抵債物客觀價值的相當性以及未登記的非可歸責性等因素。而以不動產抵償工程款債權排除金錢債權執行還需滿足權利主體適格、抵債協議簽訂于建設工程價款優先權行使法定期間等特殊要件。在抵押權存在于用以抵償工程款債權的不動產之上時，判決排除執行的效力可及于抵押登記涂銷，從而避免權利僵局，實現物盡其用。

關鍵詞：以物抵債；物權期待權；建設工程價款優先受償權；排除執行；涂銷登記

目次

一、引言

二、以物抵債債權對抗執行效力的正當性基礎與類型化分析

三、以物抵債債權對抗普通金錢債權執行效力的規范適用

四、以不動產抵償工程款債權對抗執行效力規范適用的特殊考量

五、對抗效力的終局實現：排除執行判決的權利滌除功能

六、結語

一

引言

以物抵債，是債務人或者第三人與債權人在債務履行期屆滿之前或之后達成的，以特定財產替代原定給付以消滅債務的協議。以物抵債作為債務清償的替代方式，在執行程序中常引發債權人能否對抗債務人的金錢債權人對抵債物強制執行的爭議。既往法律、司法解釋對此沒有明確規定，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(以下簡稱《執行異議復議規定》)第28條為不動產買受人提供了排除金錢債權執行的依據，實踐中爭議多圍繞以物抵債債權是否可參照適用該條規定展開。

否定觀點認為，《執行異議復議規定》第28條所要保護的買受人權利的基礎是以購買不動產為目的而成立的買賣關系，內容是請求交付該不動產并實現權屬轉移。以物抵債協議不同于買賣合同，其性質或者是新債清償，或者是債務更新。在新債清償場合，同時存在新舊兩個債，與單一之債性質的買賣合同判然有別；在債務更新場合，債權人僅享有權利而無須履行付款義務，與需要支付對價的買賣合同亦不相同。而且，以物抵債僅為舊債的替代履行方法，目的在于消滅舊的金錢之債，故未改變其金錢債權的本質。因此，以物抵債債權不足以排除債務人的金錢債權人對抵債財產申請的強制執行。

肯定觀點則認為，《執行異議復議規定》第28條所稱的“買賣合同”應作廣義理解，包括最終體現為買賣形式的各種法律關系。而基于有效的抵債協議，在債權消滅的同時，相應的抵債款也就轉化為買賣款，故可將以物抵債理解為一種購買不動產價款的支付方式。實踐中有不少法院案例即通過參照適用該條規定支持了以物抵債債權排除債務人的金錢債權人對抵債財產申請的強制執行。

最高人民法院在此問題上的態度一直搖擺不定，而多個地方法院出臺的指導性文件則肯認了以物抵債債權具有排除債務人的金錢債權人申請執行效力的可能性，并在參照《執行異議復議規定》第28條的基礎上，又結合以物抵債的不同類型并著眼于防范虛假抵債、低價抵債等規避執行的行為對要件進行了完善。

隨著認識的深化，尤其是《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民法典> 合同編通則若干問題的解釋》(以下簡稱《合同編通則解釋》)對以物抵債的性質與效力進行了類型化的界定后，對以物抵債債權對抗執行的問題不應再局限于對《執行異議復議規定》第28條形式上的參照與否，而應進一步深化為對其背后所體現的原理適用與否，即以物抵債債權可否構成一種與買受人權利類似但又獨立的物權期待權類型的探討。《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《執行異議之訴解釋》)將以不動產抵債債權作為一種可對抗執行的情形單獨加以規定，制度規則層面的明晰演進可見一斑。但以解釋論角度視之，對前述基礎性問題的探討反而更顯重要，本文即以此為出發點，以《執行異議之訴解釋》第15條、第17條為中心進一步厘清權利效力與規范適用的邏輯。

二

以物抵債債權對抗執行效力的正當性基礎與類型化分析

(一)以物權期待權為“面向”的正當性基礎

對于出賣人的金錢債權人申請執行，不動產買受人權利雖未滿足所有權轉移的全部要件，但在符合一定條件下可排除執行，理論上雖仍有爭議，但主流觀點均予認可。然而買受人緣何可以受此優待，權利性質作何解釋？學界仍存爭議，尚未形成統一的理論范式。歸納起來，關于賦予不動產買受人此種優先保護地位的正當性解釋，主要形成了“事實物權說”“中間權利說”“物權期待權說”等觀點。“事實物權說”認為，買受人在支付全部價款并合法占有不動產后，雖未完成過戶登記，但已實質性地取得了對物的大部分權能，構成了一種事實上的所有權狀態。“中間權利說”與“物權期待權說”則在本質上殊途同歸。二者均承認，物權的變動并非一個瞬時完成的靜態結果，而是一個從債權生成到物權設立的動態過程。傳統的物權與債權二元劃分理論，在處理此類處于變動過程中的權利時，顯得過于僵化，無法妥善解釋中國法語境下的復雜實踐。

上述學說，盡管切入視角與理論建構各有側重，但其共同的內核在于，承認從債權向物權的轉換并非一蹴而就，過于僵化的物債二分存在明顯弊端，不動產買賣中物權變動是一個動態過程的實質，在純粹債權與完整物權之間，存在一個值得特殊保護的“中間狀態”。在此動態過程中，隨著買受人履行了支付價款等主要合同義務，所有權項下的各項權能(如占有、使用、收益)逐漸由出賣人向買受人轉移。當這一轉移過程達到特定階段(例如支付全部或大部分價款、合法占有)，買受人的權利便開始呈現出“債權物權化”的特征，此時給予其超出一般意義上的債權之保護，具有合理性。尤其是與出賣人的金錢債權人相比較，在已經具備了相當程度的物權權能之時，買受人所處的地位已經從債權端“出發”而非常接近物權端“終點”了，相應地，出賣人對于買賣標的物的物權權能已經幾乎全部轉移給買受人，如此再把買賣標的物作為出賣人的責任財產，顯然有違公平原則。從這個角度而言，“中間權利說”“物權期待權說”有異曲同工之處，至于給其貼上哪個標簽反倒沒那么重要了。雖然有諸多學者從比較法視角指出，源于德國法的物權期待權與濫觴于我國司法實踐中的中國式物權期待權存在重大差異四，不應套用前者來解釋不動產物權變動中的買受人保護之正當性與法理基礎。但鑒于我國當前司法實踐中對于物權期待權概念的使用已經相當普遍，囿于本文主題，本文亦沿用此稱謂。

對于以物抵債債權排除執行效力的考察，雖然不應再機械地拘泥于形式上對《執行異議復議規定》第28條是否參照適用的關注，而是應當注重以物抵債債權人的權利是否已經“褪去”了舊債中濃重的金錢之債的“色彩”而轉為新債下對特定物權獲得的“期待”，但基于以物抵債的性質與特點，在實質上將其與不動產買受人的法律地位進行類比，可有助于判斷其是否享有物權期待權從而排除執行。此項分析作業，需建立在對以物抵債性質及其類型化分析的基礎之上。

(二)以物抵債的性質及其類型化構造

對于以物抵債協議是諾成性或要物性，一直存在激烈爭議。但代物清償僅為以物抵債的一種情形或可選方式，故僅因代物清償協議的要物性而將以物抵債協議均認為系要物合同，顯然不可取。隨著現代交易形式日趨復雜化以及對合意優先的強調，要物性要求在立法上逐漸式微。因此，對以物抵債協議的成立應以當事人的合意為標準，并將其與清償效果區分開來。這逐漸成為理論界的通說，也為司法實踐所采納，并最終被《合同編通則解釋》所確認。

實踐中，以物抵債的類型豐富多樣，依據不同的分類標準可進行多種劃分。《合同編通則解釋》以債務履行期是否屆滿為標準進行了類型化構造。履行期屆滿前的以物抵債，債務人通過預先約定以特定財產抵債，降低違約風險。例如，當事人約定“若債務到期未清償，則以房屋抵債”，此類協議本質上系對債權的擔保。故又可將其稱為擔保型以物抵債。抵債物已經完成權利變動公示的，構成讓與擔保，債務人不履行到期債務時，債權人可就抵債物變價款優先受償。履行期屆滿前的以物抵債效力受到流押禁止規則和物權變動規定的雙重限制，即約定債務不履行時抵債財產直接歸屬債權人的條款無效，債權人在未完成物權變動時不得主張優先受償。值得注意的是，履行期屆滿前達成的協議若明確拋棄期限利益(如約定“立即以物抵債”)，可視為履行期屆滿后的以物抵債。

履行期屆滿后的以物抵債，旨在徹底消滅原債務，具有債務清償的終局性，故又可稱為清償型以物抵債。以新舊債務關系是否并存為標準，又可進一步區分為新債清償和債之更改。新債清償，又稱新債抵舊、間接清償，其實質系以負擔新債務清償舊債務的一種方法，債務獲得清償前，新債與舊債系并存關系。債權人需先請求履行新債務，僅在債務人拒絕履行新債務時，方可回溯至原金錢債權。債權人未經請求新債務履行即主張舊債務的，構成權利濫用。以當事人的意思表示為根據，若以物抵債協議未明確約定消滅舊債務，且未排除債權人選擇權的，推定為新債清償。債之更改，又稱債務更新，其關鍵特征是新債務完全替代舊債務，舊債務自協議生效時消滅。由于消滅舊債顯然會對當事人利益產生重大影響，故對債之更改的認定要求當事人須有明確的“以新代舊”合意。

(三)以物抵債債權對抗執行效力的類型化分析

由上所述，以物抵債因類型不同而性質迥異，由此導致抵債債權對抗執行的效力也呈現出明顯的差異性。

擔保型以物抵債多見于債務履行期屆滿前，此時不僅舊債與新債并存，而且債權人的核心訴求仍是實現其金錢債權，而非直接取得抵債物的所有權。因此，其權利指向的是物的交換價值，而非物本身，不具備產生物權期待權的法律基礎。債權人不得直接取得抵債物所有權，而須通過清算程序，僅能就拍賣、變賣價款優先受償，其可通過參與執行分配等程序實現優先于普通金錢債權受償的權利。因此，擔保型以物抵債的債權人，其法律地位更接近于抵押權人，享有的是一種價值優先權。該權利并不構成可對抗債務人的其他金錢債權人對該財產申請強制執行的實體權利。

對于清償型以物抵債，應區分債之更改與新債清償加以探討。債之更改型以物抵債債權人的期待利益已從獲得金錢清償轉化為取得抵債物的所有權，因而具備了構成物權期待權從而對抗執行的可能，在這一點上其與典型的不動產買受人的權利性質具有高度同質性。而且，不動產買受人通過支付價款的方式使出賣人獲得財產上的增益，債之更改型以物抵債協議通過使債務人無須償還舊債而構成其消極財產的減少，兩者在法律上應作同等價值評判。

新債清償型以物抵債中，新債與舊債并存，新債履行完畢才會導致相應的舊債消滅。對于新債清償型以物抵債效力的評判，因存在新債與舊債的履行選擇權而更為復雜。在新債與舊債履行的選擇問題上，理論上存在兩種不同的解釋路徑：采選擇之債解釋路徑的觀點認為，新舊債務構成一項選擇之債，對于債務人而言，除非當事人特別約定履行新債優先，否則，由于債務人履行舊債符合當事人最初的締約目的以及債權人的預期，故債務人可在舊債與新債之間擇一履行；對于債權人而言，因以物抵債協議的締結與履行，其選擇權受到限制，只能請求債務人履行新債，唯有當新債已屆履行期而債務人未按照約定履行以物抵債協議且經催告仍不履行時，根據《合同編通則解釋》第27條第2款的規定，債權人方有權選擇請求履行新債還是舊債。至于債務人或債權人選擇權行使的法效果，則是使新舊債并存的“選擇之債”變為簡單之債，即未被選擇履行的債將因此消滅。采區分不同階段結合當事人利益狀態確定法效果的解釋路徑的觀點認為，債權人與債務人均應受到以物抵債協議的約束，債務人在以物抵債協議生效后履行舊債以消滅新舊債仍需得到債權人同意；債權人可以選擇請求履行舊債或新債構成選擇競合，債權人雖可選擇其一進行主張，但一項請求權的行使并不當然消滅另一項。只有當其中一項請求權獲得滿足后，兩者才同時消滅。若請求履行新債遇阻，債權人仍可回頭請求履行舊債。

在選擇之債解釋路徑下，在債務人履行之前的選擇階段，抵債債權人因缺乏對特定物的排他性權利，從而無法排除對抵債物的執行。但一旦債務人選擇履行新債，債權人就享有了獲得抵債物物權之期待。但此時仍可能出現債務人不履行新債構成根本違約之情形，此時債權人的選擇權被觸發，若債權人選擇請求履行舊債，則意味著放棄了對獲得抵債物物權的期待。而在區分不同階段結合當事人利益狀態確定法效果的解釋路徑下，雖然原則上債權人對于履行以物抵債協議并獲取抵債物物權享有期待利益，但在債務人請求履行舊債、債務人不履行新債構成根本違約時，債權人有權選擇舊債，并在舊債未獲得履行時仍可再行轉換請求履行新債。

可見，無論采上述何種解釋路徑，抵債債權人對于抵債物物權是否具有期待利益均存在一定程度的不確定性，似乎難以對其對抗執行的效力作出一概而論的評判。有觀點因此認為，新債清償型以物抵債債權人對抵債物不享有排除執行的物權期待權。筆者認為，通過引入“占有”這一外觀事實作為物權期待權的重要構成要件，可為消解因履行選擇權引發的效力不確定性提供有效解決方案：若抵債債權人未合法占有抵債物，則其權利的外部表征不足，不構成物權期待權，從而無法排除對抵債物的執行；若抵債債權人已基于以物抵債協議合法占有抵債物，則除非有相反證據，否則應推定債務人已通過交付行為作出了履行新債的最終選擇。債務人的這一履行行為使其自身的選擇權歸于消滅，同時也使得債權人(若有)的選擇權不再具有發動的條件。此刻，新舊債務并存的模糊狀態趨于明朗，債權人對抵債物物權的期待利益已然呈現。

三

以物抵債債權對抗普通金錢債權執行效力的規范適用

與不動產買受人類似，因強制執行行為的介入，使得清償型以物抵債債權與執行債權針對抵債物產生爭奪，而原本處于平等地位的債權，一方獲得了強制執行程序所保障的清償優勢地位，作為抵債債權的另一方則必須滿足一定條件，將權利狀態推進至物權期待權的程度，方可消弭這種優勢，并建立起自己相對優先的效力。茲對規范適用闡釋如下。

(一)基礎債權的真實有效性與清償屆期性

在以物抵債債權人提起的執行異議之訴中，對其主張審查的邏輯起點在于對基礎債權真實、有效性的關注，這不僅反映了對以物抵債協議是否具備基本生效要件的穿透式審視，更為重要的是其背后所蘊含的深層法理，即出賣人的總責任財產未因交易而減少，具體則體現為審查確認抵債債權人是否已經為獲取抵債物付出了實質性的“對價”。通過與不動產買受人物權期待權的對比，可以更為清晰地揭示出這一邏輯。

在不動產買賣中，買受人之所以能享有對抗執行的優先權利，其核心正當性就在于已支付了全部價款。從財產法的角度看，出賣人在收取了全部價款后，其責任財產的形態就發生了由不動產到等值貨幣的等價置換。此時，若仍允許出賣人的其他金錢債權人執行該不動產償債，事實上將使得出賣人責任財產的不當增加，買受人的財產被用于清償出賣人的債務，這對已支付對價的買受人而言顯然既不公平，更非正義。因此，已付清全款是對抗其他債權人執行該不動產償債的根本原因。

將此邏輯映射到以物抵債場景中，可以發現兩者存在功能上的等同與結構上的同構。以債之更改型以物抵債為例，抵債債權人所付出的對價，正是其所放棄的、真實有效的原金錢債權。對債務人而言，不動產買受人支付價款，使其“積極財產”(資產)增加；抵債債權人放棄舊債，使其“消極財產”(負債)減少。積極財產的增加與消極財產的減少，在決定債務人總責任財產的凈值上，具有完全等同的法律與經濟效果。

因此，真實、有效的基礎債權，就是抵債債權人為獲取抵債物而支付的“對價”。通過以物抵債，同樣完成了對債務人責任財產的“等價置換”。也正因如此，法院必須對該對價所賴以存在的基礎債權債務關系的真實性進行嚴格審查。如果基礎債權真實、足額，就意味著抵債債權人獲得了與不動產買受人同等的、請求優先保護的道德與法律基礎。反之，則意味著抵債債權人是零成本獲取抵債物，所謂的以物抵債也自然“皮之不存毛將焉附”，其行為無異于純粹的欺詐性財產轉移。

此外，對基礎債權真實、有效性的審查，還體現出法院對于防止虛假訴訟的重點關切。實踐中當事人串通制造虛假債務，然后通過合意抵債協議“清償”，實質上卻是將債務人的財產轉移以躲避債權人追償的現象并不鮮見。而通過這一審查，可以有效識別并過濾掉旨在逃避債務、損害其他債權人利益的虛假訴訟。

基礎債務是否已屆清償期，則是判斷抵債債權人對抵債物享有物權期待權還是擔保權的根本標準。如前所述，其實履行期限屆滿前的以物抵債也并非均為擔保型以物抵債，法律并不禁止雙方在債務履行期屆滿前達成協議約定債務人拋棄期限利益(如約定“立即以物抵債”)而提前清償，此時應與履行期屆滿后的以物抵債作同等對待。但這給實踐審查造成了困難：如何甄別當事人之間是真的達成了提前清償的合意，還是“名為清償，實為擔保”？這只能依賴于對辦案法官在合同解釋與目的探究方面提出更為精細的要求。如在以物抵債協議的措辭與結構上，是無條件地、即時地約定轉移財產所有權(如“本協議簽訂后，甲同意將其名下房產過戶給乙，以清償所欠債務”)，還是將財產轉移作為債務到期不能履行的后果(如“若甲到期未能償還欠款，則其名下房產歸乙所有”)。前者體現了清償的即時性與確定性，后者則暴露出了其擔保的屬性。在以物抵債協議的履行方面，雙方是否在協議簽訂后為履行財產轉移義務作出了實際、積極的準備，如債務人是否已將房產證照、鑰匙等交付給債權人，雙方是否已著手準備過戶所需的文件？此類積極履行行為可作為旁證，對雙方是否具有真實清償合意加以印證。法官唯有通過這種從形式到實質的穿透式審查，才能探究當事人的內心真意，防止當事人利用“提前清償”的外衣，規避法律對于流質、流押條款的禁止性規定。

鑒于司法實踐中甄別“名為清償、實為擔保”的復雜性與不確定性，以債務是否已屆清償期作為區分標準，無疑在規范層面具有相當的現實合理性。從債務清償制度的宏觀視角審視，債務未到期債權人的請求權，與已到期債權人的請求權，其法律狀態與強制力上存在重大差異。而允許債務人與未到期債權人通過以物抵債協議提前“鎖定”財產，實質上構成了本可用于即時清償的責任財產的非公開處分，在功能上與破產法所規制的偏頗清償行為相似。雖然在非破產語境下，偏頗清償行為并不當然受到否定性評價。但強制執行程序作為債務清理程序，同樣應當在個別權利主張與全體債權人集體利益之間尋求平衡。因此，將債務已屆清償期確立為賦予以物抵債債權以物權期待權保護的前提，更有利于維護執行程序的整體公正。《執行異議之訴解釋》以債務已屆清償期作為擔保型以物抵債與清償型以物抵債的區分標準，有其合理性。

(二)抵債合意的在先性與抵債物約定的特定性

查封是一種公法行為，它將特定財產“凍結”，并以國家強制力的方式向全社會公示該財產已進入執行程序，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第24條第1款規定，查封有對抗在后財產移轉、設定權利負擔等行為的效力。因此，雖然以物抵債作為負擔行為，其合同效力不受查封影響，但在強制執行中，抵債債權人的權利尋求對抗的是通過公權力謀求實現的執行債權，抵債債權人權利的效力因此在一定程度上超出了合同本身所產生的債權效力，故其賴以存在的基礎法律關系與查封之間成立的時間先后有必要成為判斷此種情形下對抗關系的重要因素，同時也為甄別抵債合意的真實與否提供重要證據。因此，以物抵債協議簽訂于查封之后的，不能對抗執行債權。

作為物權客體的物必須具有特定性。如果物權客體不明確、不具體從而不能被特定，物權的支配性就無從談起，物權的變動也無法公示和完成。物權期待權雖尚未成為完整意義上的物權，但其核心在于對未來取得某一特定物所有權的期待。因此，它同樣必須遵循客體特定化原則。如果以物抵債協議中約定的抵債物是模糊的、不確定的，那么債權人的期待就失去了具體指向的對象，其權利在性質上就蛻化為一種普通的、請求債務人以某種財產償債的債權，而無法凝聚成針對此物而非他物的、具有物權化傾向的特殊權利。此外，抵債物的特定性也是滿足其他規范要件的邏輯基礎。若抵債物不特定，占有便無從談起；對抵債金額與抵債物價值的相當性審查也因缺乏明確的估價對象而無法進行。因此，抵債物特定性不僅是獨立的要件，更是串聯起整個物權期待權體系的初始環節。

(三)權利外觀的公示性

在大陸法系的物權變動模式中，登記是彰顯不動產權利歸屬、產生對世效力的核心公示方法，占有的權利推定效力因此受到限制。然而，在我國司法實踐中，逐步承認了在特定條件下，占有能夠扮演一種準公示角色，成為承載物權期待權從而使其對抗執行的核心權利外觀。之所以強調抵債債權人在法院查封前合法占有不動產，這背后至少有兩層考量：

一方面，在不動產物權變動尚未完成登記時，占有作為一種最直觀的事實狀態，能夠向外界傳遞出一種信號，即該不動產的實際權利狀態可能與登記簿的記載內容不一致。這就使得第三人在與債務人進行交易或評估債務人償債能力時，負有更高程度的注意義務。可以說，占有將一項原本僅存在于當事人之間的內部約定，轉化為一個具有外部識別性的法律事實，具有對世效力的物權從中“萌芽”。

而對“查封前”這一時間基準的要求，則與查封的效力密切相關。強制執行過程中，除非被執行人進入參與分配或破產程序，我國法在查封效力問題上采取了優先主義。查封的優先效力體現為，對于原本處于相同清償順位的債權而言，查封債權的清償順位優先于未查封債權，先順位查封債權的清償順位優先于后順位查封債權。因此，查封行為使得申請執行人的債權獲得了就查封財產優先受償的順位。在查封后財產上新設的權利負擔，均不得對抗已生效的查封。抵債債權人的物權期待權自無例外。因此，查封后的占有，對構建足以排除執行的物權期待權而言，已無實際意義。

另一方面，書面協議的日期可以輕易偽造，但一個持續、穩定的公開占有狀態很難在短時間內偽造出來。因此，通過對占有事實的要求，大大增加了當事人通謀的難度與成本，從而能有效防止債務人與個別債權人惡意串通，在法院查封之后倒簽抵債協議，虛構出一個發生在查封前的“優先權利”，從而規避執行。

司法實踐中，在認定房屋的合法占有時，并不僅關注于實際居住的狀態，而是對其來源、形態進行綜合判斷。在來源上，占有移轉應當是雙方合意的履行結果。占有必須來源于債務人基于以物抵債協議的自主、和平交付，而非債權人通過暴力、脅迫或欺詐等非法手段強行取得。在形態上，占有應當是實現有效管領與支配。所謂“有效管領與支配”，實踐中表現形態多樣：既可以是親身居住的直接控制，也可以是通過收取租金、委托管理實現的間接支配，還可以是通過持有鑰匙、繳納水電、修繕維護等一系列行為所構成的象征性控制。“有效管領與支配”還要求占有的狀態應當具有持續性，即占有必須是一種穩定、持續的狀態，而非短暫性的接觸。

(四)抵押債權與抵債物的價值相當性

以物抵債是當事人基于特定商業情境作出的一項具有顯著主觀色彩的清償安排。因此，在處理以物抵債的內部關系時，只要抵債所涉債權合法有效(例如不包含高利貸等非法債務)，對抵債金額公允性的判斷，就應以當事人合意形成的主觀價值為基準，原則上無需探究其客觀市場價值。司法機關對此亦不宜主動干預。據此，清償型以物抵債因建立在當事人合意的基礎上，且通常不存在債權人利用債務人危困狀態而獲取不當利益之虞，故法律并不強制要求履行清算程序，而是完全交由當事人的合意決定。

但當債務人陷入責任財產稀缺的境況時，不同債權人之間將就優質資產展開競爭，而抵債債權若可排除強制執行，則抵債債權人實質上就獲得了優于其他債權人的清償順位，因此，以物抵債協議的效力超出了內部關系的范圍。若允許債務人以明顯不合理的低價將資產抵償給特定債權人，將構成對債務人責任財產的不當減損，從而直接損害其他債權人的平等受償權。這就使得對清償型以物抵債的審查，呈現出與擔保型以物抵債中擔保物價值須經清算程序檢驗相類似的局面。此時，正如《民事訴訟法解釋》第489條所揭示的執行和解中以物抵債的精神，對于以物抵債合意的認可，應以無損于其他債權人合法權益為前提。故而，為防止低價抵債損害其他債權人利益的行為通過執行異議之訴被“合法化”，法院通過引入客觀市場價值作為參照基準，對抵債的公允性進行審查，具有正當性與必要性。這與《民法典》第539條規定的債權人撤銷權制度的內在邏輯一致，即允許債權人質疑以“明顯不合理價格”進行的、影響債權人實現債權的交易。當然，在適用此標準時，法院應當保持一定的司法謙抑。考慮到以物抵債的發生場景通常是債務人已陷入清償困境，而抵債債權人接受非貨幣性資產也承擔了額外的變現成本與風險，故雙方合意的抵債金額適度低于抵債物的市場估值，往往符合商業常理。因此，只要主觀合意價值與客觀市場價值之間的差距未達到過分懸殊的程度，就不應輕易認定其構成“明顯不合理”。

而客觀價值的判斷基準，應為以物抵債協議達成時抵債物的公平市場價值，此后價值的波動與公平性判斷無涉；價值評估的地點應以抵債物所在地為準。在證明方法上，案外人可提交多元化的證據材料以佐證其主張，例如，貝殼等平臺同期同地段房源掛牌價與成交價記錄、阿里拍賣等司法拍賣平臺上同類標的物評估價、流拍價或成交價等市場可比數據，雙方歷史交易合同、往來函件、行業慣例等交易習慣，區域基礎設施規劃、市政配套圖等能夠證明資產未來價值的因素等，并通過債務人財務困境狀況等進行商業交易的合理性補強。在雙方證據產生矛盾導致事實真偽不明時，負有證明責任的一方可申請通過司法鑒定的方式，由中立的評估機構對抵債物的市場價值進行評估。

此外，需要強調的是，如果當事人明確約定應適用清算程序，或者雖未明確約定，但根據合同解釋原則可推定出當事人具有通過清算確定最終抵債范圍的真實意思，如約定“多退少補”，則法院應尊重當事人的此項約定，通過司法拍賣或評估等清算程序來確定抵債物的實際價值與抵償范圍，進而判斷案外人主張的權利是否成立以及具體邊界。

(五)欠缺登記的非可歸責性

法律不保護“躺在權利上睡覺”的人。賦予未完成所有權轉移登記的權利人物權期待權并給予其優先保護，是對物權變動的登記生效主義的一項例外與突破，其邏輯合理性在于對誠實信用與公平原則的維護，即不應讓一個已付出對價、積極行權的善意債權人，因其無法控制的外部障礙而承受權利喪失的巨大風險。這體現了從“登記生效主義”的僵化規則，向“勤勉者受償”的實質公平的價值傾斜。因此，“名實不符”的現象是否系由抵債債權人自身的過錯或懈怠所致，是其執行異議能否成立的又一個關鍵問題。

《執行異議之訴解釋》第16條列舉了“非因案外人自身原因”的常見情形，這些情形可歸為四類：

第一類是案外人積極的履約請求。主要是以物抵債協議的雙方當事人已共同向不動產登記機構提交辦理所有權轉移登記申請；抵債債權人已請求被執行人履行協助辦理所有權轉移登記手續等合同義務，或者因辦理所有權轉移登記與被執行人發生糾紛并已起訴或者申請仲裁等。此時，抵債債權人已經窮盡了其作為一名普通民事主體所能采取的私力救濟乃至公力救濟手段，未能完成登記的障礙，顯然不應歸責于抵債債權人。

第二類是客觀的登記障礙，主要是開發商尚未完成樓盤的首次登記，而這將導致業主的轉移登記無法推進，這是非抵債債權人所能控制的典型外部障礙。法律不能強人所難。當抵債債權人面對此情此景時，只要其沒有放任該障礙的持續，就應當認定構成“非因案外人自身原因”。

第三類是替代性的公示手段，即已辦理買賣合同網簽備案。雖然網簽備案的法律效力不能等同于正式的物權登記，但它通過將合同信息錄入政府部門的系統，使該房屋的交易狀態在相當程度上(尤其是對其他潛在購房者、部分金融機構而言)公開化，并且基于房地產行政管理部門的交易管理制度，使得出賣人無法將已經網簽備案的房屋再次處分。因此，案外人積極完成網簽備案這一行為雖然未直接指向物權登記，但已最大限度地利用了現行制度來公示其權利、固化其期待，是其積極主張權利的有力證據。

第四類是合理期間內的響應。抵債債權人在接到債務人辦理不動產轉移登記通知后是否去辦理登記，應當以“合理期間”和“正當理由”作為標準考量。法律應當允許商業活動與個人生活中存在合理事由的耽擱，例如，抵債債權人因出差、疾病等短期正當理由未能及時響應，不應被視為其“懈怠”。但如果抵債債權人接到通知后，在無正當理由的情況下長期不予理會，則其行為就構成了對自身權利的漠視，由此導致的登記遲延，理應由其自行承擔風險。

當然，實踐中的情況千差萬別，上述情形也難以窮盡所有可能，例如，因被執行人欠繳稅費、登記機關系統故障、發生不可抗力事件等原因導致未能登記，就應被納入“非因案外人自身原因”的范疇。總之，上述常見情形反映出的共同點是，應該以案外人是否為實現其權利付出了合理的努力作為欠缺登記的非可歸責性的認定標準。

四

以不動產抵償工程款債權對抗執行效力規范適用的特殊考量

相較于以物抵償普通金錢債權，當抵債所涉基礎債權為建設工程價款時，其權利的實現與保護呈現出顯著的特殊性。此種特殊性的根源在于，《民法典》第807條為保障承包人的勞動與材料投入，賦予其建設工程價款優先受償權。當事人以不動產抵償工程款，可能構成以“折價”的方式實現工程價款優先受償權。鑒于《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》(以下簡稱《建工解釋(一)》)第36條已明確該優先權在效力上優于抵押權與其他債權，邏輯上，以此種方式實現的權利不僅能排除普通金錢債權的執行，更應具備對抗抵押權強制執行的效力。這一點亦為《執行異議之訴解釋》第17條所肯認。在判斷此類以物抵債債權能否對抗執行時，我們必須考量因建設工程價款優先受償權的存在而導致的特殊因素。

(一)不動產抵償工程款關系中抵債債權人的適格性

如前所述，以不動產抵償工程款債權之所以能夠對抗包括抵押權在內的執行債權，根源在于其上附著的建設工程價款優先受償權。這就決定了能夠主張此項優先效力的抵債債權人，其主體資格必須受到嚴格限定，即其應是建設工程價款優先受償權人。根據《民法典》第807條、《建工解釋(一)》第35條的規定，該權利主體應當是與發包人訂立建設工程施工合同的承包人。建設工程的勘察、設計、監理單位，盡管其貢獻對工程亦非常重要，但因其并非施工合同的當事人，故并非適格主體。

根據《建工解釋(一)》第38條、第39條之規定，建設工程質量合格，是承包人享有建設工程價款優先受償權的首要前提，而建設工程施工合同是否有效則對此并無影響。因此，轉包、違法分包、借用資質情形下實際完成了施工義務的主體，即實際施工人是否享有建設工程價款受償權并進而成為不動產抵償工程款關系中的適格抵債債權人，需要厘清。由于建設工程價款優先受償權的主體必須與發包人存在直接的建設工程施工合同關系。而轉包、違法分包的實際施工人的合同關系相對人是承包人而非發包人，故其非該法定優先權的適格主體。此外，《建工解釋(一)》第43條第2款雖然允許實際施工人直接向發包人追索工程款，但該款規定系對合同相對性原則的例外與突破，而非認可實際施工人與發包人之間成立建設工程施工合同關系，而且，最高人民法院在《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(二)(征求意見稿)》中體現出了廢止前述允許實際施工人直接向發包人追索工程款規則的意圖，故轉包、違法分包的實際施工人不能據此享有建設工程價款優先受償權。

借用資質的掛靠人則有所區別。當發包人知道或應知存在掛靠時，就意味著發包人和掛靠人之間已經就工程施工、結算等達成合意，故在兩者之間形成事實上的建設工程施工合同關系，掛靠人自可據此直接向發包人請求支付工程款；如發包人不知道或不應當知道存在掛靠，基于對發包人善意的保護，應當認定發包人與被掛靠人之間成立建設工程施工合同關系，掛靠人與被掛靠人之間則構成轉包關系。那么，在前一情形下，掛靠人基于與發包人之間的事實建設工程施工合同關系，當然應當享有建設工程價款優先受償權。

當然，即便不享有建設工程價款優先受償權，也不應影響實際施工人根據《民法典》第535條在承包人怠于向發包人主張工程款債權時行使代位權。雖有觀點認為，《民法典》第535條所稱的“與該債權有關的從權利”不應包括建設工程價款優先受償權。但筆者認為，代位權屬于債的保全，其存在的意義是為防止債權人的到期債權無法實現；而建設工程價款優先受償權雖屬于法定優先權，但相對于工程款債權而言具有從屬性，且具有擔保工程款債權實現的功能，故應當屬于“與該債權有關的從權利”。因此，在上述權利人代位向發包人主張工程款時一并行使建設工程價款優先受償權并無不妥。

與之相關的值得探討的程序問題是，如果承包人已經與發包人達成了以不動產抵債協議，卻怠于履行該協議，而對該抵債不動產享有抵押權的發包人的其他債權人申請強制執行時，合法分包人以及實際施工人可否代位提起執行異議之訴。

有觀點認為，案外人應當是對執行標的擁有實體權利的人，案外人的債權人為了保全債權可以代位該案外人提起異議之訴，因此，執行異議之訴的原告也應當包括案外人的債權人。筆者認為，從實踐角度看，案外人的債權人代位提出異議，其權利源于案外人異議，異議事由系對執行標的主張實體權利。若本來可以提出執行異議尋求救濟的案外人沒有提出異議，就導致其債權人的債權有不能實現之虞。該異議的目標在于排除執行，本質上是一種實體性異議，只有參照案外人異議的規定進行審查處理，才能保障各方的程序權利，確保最終通過異議之訴對執行標的的權屬和能否執行問題作出裁判。當然，案外人的債權人既然系行使代位權，則其提起執行異議之訴需滿足代位權行使要件，即債權合法且到期、案外人怠于行使權利、案外人怠于行使權利影響到債權人債權實現、案外人對執行標的的權利不專屬于其自身。因此，合法分包人以及實際施工人可代位提起針對抵債物的執行異議之訴。

(二)以物抵債合意與行使建設工程價款優先受償權的關聯性

以不動產抵償工程款債權之所以具有對抗抵押權執行的效力，不僅在于抵債債權人享有物權期待權，更重要的是作為從權利的建設工程價款優先受償權。因此，這就需要抵債債權人具有行使建設工程價款優先受償權的意思表示。而以不動產抵償工程款的概念外延大于以折價方式行使建設工程價款優先受償權。從實踐中大量“以房抵債”協議的形式和內容看，往往缺乏以“協議折價”行使承包人優先權的意思表示，故不能簡單地將以不動產抵償工程款協議認定為發承包人以協議折價的方式行使優先受償權。因此，對于以不動產抵償工程款債權，應當注意探求工程款債權債務關系雙方的真意為何，在此基礎上認定其性質究竟是否系行使優先受償權。若無以折價方式行使建設工程價款優先受償權的意思表示，則不應認定該種以物抵債可排除基于抵押權的強制執行。

正是因為兩者之間存在如此強的關聯性，有觀點進一步認為，以不動產折價抵償工程款協議不同于一般的以物抵債協議，其旨在通過轉移工程所有權的方式實現優先權，具有終局性清償的意圖，故當事人雙方之間不發生新債，而是構成債之更改。筆者對此不敢茍同。將此類協議一概而論地定性為“債之更改”，至少存在以下三點不妥：其一，混淆了清償方式的選擇與清償行為的完成。以協議折價，確實是承包人行使優先受償權的方式之一。但簽訂抵債協議，僅僅標志著承包人啟動了這一清償路徑，它只是履行過程的外部表征，而遠非清償義務履行完畢的終點。其二，不當剝奪了債權人的選擇自由與救濟權利。建設工程價款優先受償權的實現路徑是多元的。若將簽訂折價協議的行為視為一種不可逆的“債之更改”，則意味著承包人一旦選定此路徑，便徹底放棄了原有的、受法定優先權保護的工程款債權。倘若后續過戶遇阻，承包人將無法回頭尋求拍賣等其他救濟，其債權實現將面臨更為嚴峻的障礙，這無疑極大地加重了其選擇成本，有違優先權制度的保護本意。其三，可能悖離了當事人的真實意思表示。從實踐來看，承包人的核心訴求是獲得工程款，接受不動產僅是實現這一目標的替代性手段。除非協議中明確載有“本協議簽訂后，原工程款債權消滅”等消滅舊債的條款，否則，將協議推定為承包人自愿放棄一個有強大法定優先權保障的舊債，而去換取一個履行前景尚不明朗的新債，這顯然不符合大多數承包人的商業理性與真實意愿。綜上所述，對以不動產抵償工程款協議性質的認定，盡管因其附著了法定優先權而具有特殊性，但在基礎的法律構造上并未脫離以物抵債的范疇，仍應回歸到我們在前文所確立的清償型以物抵債的區分原則上來。

五

對抗效力的終局實現：排除執行判決的權利滌除功能

以物抵債債權對抗執行的效力，當然及于相應的強制執行行為，故在執行異議之訴判決生效后，相關的強制執行措施解除。因此，若排除執行的債權系普通金錢債權，則抵債債權人辦理不動產所有權轉移登記以實現物權的障礙已不復存在。對于以不動產抵償工程款債權的情形，基于建設工程價款優先受償權的效力，承包人對折價不動產排除執行的效力所及于的執行債權還包括了抵押權，此時，對抗執行的效力是否及于抵押登記的問題需要回應。

既往的司法實踐通常認為，以不動產抵償工程款債權人提起執行異議之訴解決的僅是能否排除執行的問題，并不解決抵債不動產所有權的移轉以及歸屬，尤其是在發包人為其金錢債權人設定了抵押的情況下，即便判決以物抵債債權可以排除基于抵押權的執行，但由于該判決并不解決抵押權的存廢問題，因而只是使得抵押權的行使在特定情況下受到了限制，并不意味著抵押權被滌除，這就使得通過執行異議之訴對以不動產抵償工程款債權人的保護大打折扣，因為該不動產上的抵押負擔未消除，工程款債權人仍無法辦理不動產所有權轉移登記，從而不能取得所有權。而在《民法典》實施后，抵押權的追及力得到明確肯認，除當事人另有約定以外，不動產所有權轉移不再因抵押權的存在而受到阻礙。但以不動產抵償工程款債權人得到的是負擔有抵押權的所有權，這顯然并非其通過以折價方式行使建設工程價款優先受償權的本意。且這種做法導致在同一不動產上存在不同權利，卻均無法使其權利狀態得以圓滿，這顯然既不利于物盡其用的實現，也不利于工程款債權保護，是一種“雙輸”格局。因而，有必要探尋破局之策。

從法律依據層面看，就抵押權的消滅原因，《民法典》第393條規定了主債權消滅、擔保物權實現、債權人放棄擔保物權以及法律規定擔保物權消滅的其他情形四類。其中，抵押權人的主債權有生效判決作為執行依據，故顯然并未消滅。有觀點認為，抵押權實現又稱為抵押權行使，抵押權人請求法院處置抵押財產是抵押權行使的重要途徑，而對抵債物排除執行的判決導致抵押權的行使行為終結，故應當認定抵押權消滅。筆者認為，該觀點曲解了“實現”之義，所謂“擔保物權實現”雖然與被擔保債權是否已受全部清償無關，但通過強制執行程序的實現，應當是指通過拍賣、變賣等強制執行措施完成了擔保物的處分，而非為只要進入了強制執行程序就構成了“擔保物權實現”。在案外人通過執行異議之訴阻卻了針對擔保物的強制執行程序時，擔保物并未完成處分，因而并不構成“擔保物權實現”。至于“債權人放棄擔保物權”，如果抵押權人同意放棄執行標的房屋上的抵押權，則抵押權消滅，抵押登記應予涂銷，這并無爭議。存在爭議的是并沒有抵押權人明確同意放棄抵押權的證據，而以房地產企業已經在進行商品房預售但抵押權人并未反對推定構成抵押權放棄的默示同意，則難免過于牽強，且與抵押物轉讓不影響抵押權行使的規則不相吻合。

擔保物權行使期間屆滿的法律后果分析，為破解上述僵局提供了頗具啟發的思路。學界主流觀點認為，當抵押權人怠于在主債權訴訟時效期間內行使其權利時，該抵押權雖未在形式上消滅，但已喪失了強制執行的可能性。為貫徹物盡其用的原則，避免此種“僵尸權利”阻礙財產的自由流通，法律應賦予抵押人及利害關系人請求滌除該權利負擔的救濟途徑。《全國法院民商事審判工作會議紀要》第59條第1款采納了這一觀點。被以不動產抵償工程款債權排除執行的抵押權，與因超期而無法行使的抵押權，都處于“名存實亡”的狀態。基于同樣的法理，為避免對抵債不動產造成不當妨礙，應當允許抵債債權人申請涂銷該抵押登記，解釋上可將此列入《民法典》第393條第4項的兜底情形。司法實踐中，亦有裁判指出，如案外人執行異議之訴中已判決停止抵押權的執行程序，抵押登記已無實質意義，應當予以涂銷。筆者深以為然。對于以不動產抵償工程款債權排除執行的效力，應以建設工程價款優先受償權通過折價方式實現為目的審視。而除特別約定外，承包人同意以不動產抵工程款顯然并非僅為占有使用該不動產，取得其所有權屬應有之義。就此而言，《執行異議之訴解釋》第17條第2款所稱的“以不動產抵償工程款債權人請求被執行人辦理不動產所有權轉移登記手續的，應予支持”，應當解釋為判決排除對抵債不動產執行產生滌除抵押權的法律效果，工程款債權人可持排除執行的判決直接請求不動產登記機構進行涂銷登記，從而避免權利僵局，實現物盡其用。

六

結語

正義是給予每個人其應得部分的堅定而恒久的愿望。在以物抵債債權與執行債權針對抵債物產生的“爭奪”中，面對當事人意思自治的契約自由、債權人之間的實質平等追求以及物權登記生效的形式主義之間的“碰撞”，法律規則的構建要實現正義絕非易事。筆者試圖通過本文描繪其中的多層次、全方位考量：從基礎債權的真實性與到期性審查，到抵債公允性的價值衡量；從占有作為權利外觀的公示，到未登記原因的善意與勤勉考察；從抵債合意的解釋與時間要求，到抵債物的特定與范圍的辨別。籍此可知，對以物抵債債權的保護，并非僅形式上的規則適用那么簡單，背后更體現著法律對于公平、效率與安全等多元價值的平衡。當然，法律的完善永無止境。從更宏觀的視角看，成長于民事實體法與民事執行法交叉領域的中國式物權期待權，其理論歸宿與體系定位還遠未塵埃落定，依然值得我們不斷深耕。

-向上滑動，查看完整目錄-

《法治研究》2026年第2期目錄

【本刊特稿】

1.行政訴訟因應新《行政復議法》實施之道

章志遠

【理論前沿】

2.論未成年人檢察監督責任的實踐樣態與規范路徑

自正法

3.權利理論的“利益說”正當性之證成

崔文星

4.越權代表規范群的解釋論展開

姚輝、張宏帥

5.締約障礙視角下預約合同的效力層次探析

——以《民法典合同編通則解釋》為中心

郝麗燕

6.大模型法律規制的社會符號學建構

程樂

7.人工智能大模型背景下數據訪問權的私法構造

吳桂德

8.人工智能司法發展引發司法公正風險及其防范治理

沈芳君

【法治論壇】

9.以物抵債債權對抗執行效力的規范構造

司偉

10.破產重整中的名義清償率問題

韓長印、王雯慧

11.“楓橋經驗”法律文化的時代轉型及應用

涂言豪

【青年論壇】

12.危害野生動物犯罪之法益重塑及立法完善

張慶立

《法治研究》——中共浙江省委政法委員會主管、浙江省法學會主辦的法學理論刊物，中文社會科學引文索引（CSSCI）來源期刊（擴展版），中國人文社會科學期刊AMI綜合評價（A刊）擴展期刊，人大復印報刊資料重點轉載來源期刊。

點擊進入下方小程序

獲取專屬解決方案~

責任編輯 | 郭晴晴

審核人員 | 張文碩 宋思婕

本文聲明 | 本文章僅限學習交流使用，如遇侵權，我們會及時刪除。本文章不代表北大法律信息網（北大法寶）和北京北大英華科技有限公司的法律意見或對相關法規/案件/事件等的解讀。