樓市，大勢已定！

當(dāng)前時點(diǎn)的樓市，正在經(jīng)歷著前所未有的大變化。

不過，若是放眼全球房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑，未來的走勢其實(shí)是有跡可循的。

那么，樓市進(jìn)入后調(diào)整周期，究竟會是怎樣的走勢。

一般來說，樓市進(jìn)入下行周期調(diào)整剛開始階段都會出現(xiàn)一陣子的急跌，這個急跌的幅度基本上都會超過30%以上，有些會是50%以上。

之后會隨著樓市支持措施的不斷出臺以及市場情緒恢復(fù)平靜、趨于理性，市場會出現(xiàn)一定幅度的反彈，然后會在一個平臺上震蕩運(yùn)行，直至能夠改變市場運(yùn)行趨勢的因素出現(xiàn)。

我們的樓市現(xiàn)在處于的階段，大概就是開始要進(jìn)入一個平臺震蕩期了，也就是上文提到的“后調(diào)整周期”階段。

后調(diào)整周期階段，會有什么特征？

樓市一般都會受到經(jīng)濟(jì)增長放緩、人口下滑、住房供應(yīng)過剩等因素的影響。所以在這個階段，房價很難出現(xiàn)普遍性的上漲；但由于剛過了普跌的階段，政策支持依然存在，市場也會自發(fā)調(diào)節(jié)，所以這個階段也不會出現(xiàn)普遍性下跌的局面。

但市場走勢終究是會受供求關(guān)系影響的，這就決定著那些依然存在結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的城市，其樓市有望率先止跌回漲，房價甚至有可能會繼續(xù)創(chuàng)出新高。這一發(fā)展特征在一些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史上被證實(shí)過了。

這就是在后調(diào)整周期里，樓市存在的結(jié)構(gòu)性行情。那這種結(jié)構(gòu)性行情究竟會如何演變？

說到底，就是房地產(chǎn)市場的走勢會因城市而異，也就是會走出一種分化行情，大城市的房價也有望率先漲起來。人口增長下滑對整體樓市肯定是存在不利影響的。但是這個對大城市樓市的影響會因為大城市對人口的吸附能力而減弱。

我之前也分析過，大城市具有良好的經(jīng)濟(jì)條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、配套設(shè)施等等，能為年輕人提供更多的發(fā)展機(jī)會和更好的生活條件，天然就會吸引人口的流入。所以在未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)，大城市人口依然會保持流入和高密度的人口狀態(tài)，這就會帶來大量的住房需求，對住房市場構(gòu)成堅實(shí)的支撐。這類城市的樓市即便是經(jīng)歷了下跌調(diào)整，也會率止跌回漲。今年一季度，一線城市和部分二線城市的樓市走出的“小陽春”行情就能一定程度說明問題。

相反，大多數(shù)中小城市就不一樣了，它們正是大城市人口流入的來源，也就是說大多數(shù)中小城市會繼續(xù)面臨著人口凈流出的局面。這就會對其樓市發(fā)展造成不利的影響，未來的住房需求會減少，樓市發(fā)展缺乏必要的需求支撐，市場繼續(xù)下探或是震蕩或?qū)⒊蔀槌B(tài)。