母親將拆遷房贈與三子，次子告上法庭竟敗訴！北京遺產繼承律師揭秘真相

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案情介紹

張建國與李秀英系夫妻關系，二人婚后育有三個兒子：長子張強、次子張明、三子張華。張建國于1998年6月9日因死亡注銷戶口；李秀英于2015年12月19日去世、2017年11月20日因死亡注銷戶口；張強于2020年12月2日去世，生前離異無子女。

位于北京市西城區的一號房屋系2001年北京市某某危舊房改造項目拆遷安置房，該房屋是父親張建國與母親李秀英承租的位于北京市西城區二號直管公房回遷置換而來。

根據2001年4月4日拆遷人與李秀英簽訂的《北京市某某危舊房改造拆遷就地安置協議》和《北京市某某危舊房改造拆遷貨幣補償協議》內容，拆遷安置人口包括原告張明、被告張華及原告兩名子女在內的六人，且在購買一號房屋時折抵了已故父親張建國的工齡優惠款項。

2024年2月，原告張明經房屋檔案查詢才發現李秀英與被告張華私自簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，由李秀英將一號房屋賣給了被告張華。

原告張明認為：

一號房屋是拆遷安置房，拆遷安置人口共有六人，被拆遷公房面積原為27平方米左右，而安置的一號房屋面積為71.17平方米，多出的安置平米數系考慮安置人口數量而增加的面積；

李秀英與被告張華之間并不存在真實的房屋買賣合同關系，交易價格非市場價格，被告未支付購房對價，雙方屬于虛假的意思表示，買賣合同應屬無效；

一號房屋在購買時使用了已故父親張建國的工齡優惠，原告對使用工齡優惠所對應的房屋財產價值享有繼承權。

被告張華辯稱：

一號房屋在買賣時系李秀英合法擁有的個人財產。該房屋系2001年4月4日李秀英通過與甲公司簽訂《北京市某某危舊房改造拆遷就地安置協議》所取得的安置房，于2004年5月28日取得房屋所有權證。該房屋購買、取得產權時，父親張建國已去世，故非夫妻共同財產，而屬于李秀英個人財產。

案涉存量房買賣合同不存在民法典規定的民事行為無效情形。李秀英對一號房屋享有完全的處分權利，無需通知其他人。

李秀英與被告簽訂的存量房買賣合同真實有效，受法律保護，依法登記后，被告取得了案涉不動產的所有權。

法院評析

法院審理后認為，本案的爭議焦點在于：李秀英與被告張華之間簽訂的《存量房屋買賣合同》是否有效。

首先，李秀英承租的二號公產房屋二間系在其配偶張建國死亡后進行拆遷，根據當時的拆遷政策，拆遷安置和補償的對象是被拆遷人即李秀英，故李秀英據此取得的一號房屋產權應屬于其個人財產，其對一號房屋享有占有、使用、處分、收益等權利。

其次，2009年9月，李秀英將一號房屋出售給被告張華，并協助被告進行房屋產權轉移登記；現未有證據證明李秀英在出售一號房屋時存在意思表示不真實、不自由的情形，因此二人的買賣行為并不違反法律、行政法規效力性強制規定和公序良俗，亦未損害國家、集體、第三人之利益，故所簽署的《存量房屋買賣合同》應屬合法有效。

再次，原告張明提出的購房款項是否實際支付的異議，并不構成李秀英與被告張華簽訂的《存量房屋買賣合同》無效的法定事由，且李秀英在房屋產權轉移登記后至去世前長達六年的時間里亦未據此向被告提出過異議和權利主張，應當視為其對一號房屋買賣合同的履行不持異議，可以認定被告所稱房屋名為買賣、實為贈與的事實陳述。

最后，原告張明提出一號房屋應屬拆遷被安置人共有的意見，未能舉證證明，故有關李秀英與被告張華之間存在明知一號房屋存在其他權利人而惡意串通進行買賣交易、損害第三人利益的主張，缺乏事實依據。原告提出的一號房屋購買時使用張建國工齡折扣所對應的財產價值繼承問題，可以另行主張權利，不受一號房屋因繼承或贈與導致物權變動的影響。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

準確把握房屋產權歸屬：成功論證了一號房屋系李秀英個人財產，而非拆遷安置人共有財產。拆遷安置和補償的對象是被拆遷人李秀英，而非所有安置人口。

證據準備充分：提交了拆遷協議、房屋產權證等關鍵證據，證明房屋登記在李秀英名下，其有權處分。

法律適用準確：正確運用了合同法關于合同效力的相關規定，特別是第四十四條、第五十二條關于合同有效性的規定。

抓住案件本質：本案本質是確認合同效力糾紛，而非遺產繼承糾紛。始終堅持一號房屋屬于李秀英個人財產的觀點，工齡優惠問題可以另行主張。

時機把握得當：李秀英在房屋產權轉移登記后至去世前長達六年的時間里未提出異議，這一事實對認定合同有效性起到了關鍵作用。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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