農村宅基地房屋歸屬大揭秘！北京房產律師教你避坑

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

張建國與妻子李秀英育有五名子女：長子張強、次子張明、長女張麗、次女張芳、三女張華。這個看似和睦的家庭，卻因一套農村宅基地房屋引發了激烈的法律糾紛。

1993年，張建國取得了村里的一處宅基地使用權，批準建房四間。同年，女兒張麗開始在該宅基地上建設房屋，先后建成了北房四間、南房四間，2000年又建了東西廂房各兩間。張麗稱，所有房屋都是她個人出資出力建設的，父母和其他兄弟姐妹均未參與。

2017年11月，張建國和李秀英出具了一份《房產證明》，明確表示："該房產是1993年我們的大女兒張麗用我們的名義新建的，全部出資出力均由張麗一人承擔，我們夫妻和其他子女根本沒有出過資，因此該院房產與我們夫妻和其他子女沒有任何關系，因此該院北房四間房屋所有權和東西廂房各兩間、南房五間的使用權歸張麗一人所有。"

2021年1月，李秀英因病去世。此后，張強提出要繼承母親的遺產份額，認為涉案房屋屬于母親的遺產。而張明、張芳、張華三人均出具聲明，表示同意將房產歸張麗所有。

張麗認為，房屋是她出資建設的，父母生前也明確表示歸她所有，且她對母親盡了主要贍養義務，因此堅決不同意張強分割房屋份額，只同意給張強適當的房屋折價款。

法院評析

法院審理后認為，本案的爭議焦點在于：案涉房屋的出資情況以及張麗是否有權取得房屋的所有權。

關于房屋出資問題，法院認為，雖然張麗和張強都提供了書面證人證言，但張建國、張明、張芳、張華對張麗的證據予以認可，對張強的證據表示不知情。且張麗自房屋建設后一直居住至今，張建國也稱其一直居住在另一處院落。綜合本案情況，可以認定案涉房屋系張麗出資建設。

關于張麗是否有權取得房屋所有權的問題，法院認為，農村宅基地使用權具有身份屬性，一般登記在戶內某一家庭成員名下，由本戶家庭成員共同使用。構成共居關系的家庭成員在建造、翻建或者改建房屋中出資出力，并主張房屋相應份額的前提是具有本集體經濟組織成員身份。

本案中，張麗雖然在1993年出資建設了案涉房屋，但建設房屋時張麗并非該村集體經濟組織成員，亦無資格享有農村宅基地使用權。因此，張麗并不必然取得案涉房屋的所有權。

法院最終駁回了張麗的全部訴訟請求。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

準確把握農村宅基地的法律屬性：農村宅基地使用權具有強烈的身份屬性，只有本集體經濟組織成員才有資格享有。這是本案的核心法律要點。

證據準備充分：雖然對方提供了父母的書面證明和錄音錄像，但我們成功論證了這些證據不能改變宅基地使用權的法律屬性。

法律適用準確：正確運用了《土地管理法》關于農村宅基地的相關規定，特別是第六十二條關于宅基地使用權的規定。

抓住案件本質：本案本質是宅基地使用權糾紛，而非簡單的房屋所有權糾紛。我們始終堅持這一觀點，避免了被對方的證據所迷惑。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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