婚前房產(chǎn)出售后購買新房，法院認(rèn)定仍屬個(gè)人遺產(chǎn)！北京遺產(chǎn)繼承律師深度解析

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案情介紹

張建國與妻子劉秀蘭于1997年1月22日登記結(jié)婚，婚后生育一女張曉梅，一子張小強(qiáng)。二人于2004年8月20日離婚。張建國與王麗華于2014年10月18日登記結(jié)婚，婚后未生育子女。

張建國于2022年7月30日因心肌梗去世，未留遺囑。張建國之父張德明、女兒張曉梅作為原告提起訴訟，要求按法定繼承分割張建國的遺產(chǎn)。

各方主張：

原告張德明、張曉梅向法院提起訴訟，要求判令以下房屋由原被告共同繼承：

一號(hào)房屋

二號(hào)房屋

三號(hào)房屋

四號(hào)房屋

份額明確為：張德明繼承35%，張曉梅繼承30%，張小強(qiáng)繼承30%，王麗華繼承5%。

案件背景：

張建國去世前名下房屋情況如下：

一號(hào)房屋：

2016年3月14日，張建國與甲房地產(chǎn)公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買一號(hào)房屋，房屋總價(jià)款1783649元。張建國于2017年6月19日付清總房款。該房屋于2019年3月1日登記至張建國名下。各方當(dāng)事人一致認(rèn)可房屋現(xiàn)價(jià)值170萬元。

二號(hào)房屋：

2017年5月1日，張建國與乙房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定張建國購買二號(hào)房屋，房屋總價(jià)款3049519元。張建國于同日向乙房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)賬3049519元房款。該房屋已交付，但各方當(dāng)事人一致認(rèn)可房屋未辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

三號(hào)房屋：

張建國名下另有三號(hào)房屋，2009年12月23日登記至張建國名下。各方當(dāng)事人一致認(rèn)可該房屋現(xiàn)價(jià)值65萬元。張曉梅主張?jiān)摲课輾w其所有，其向其他繼承人支付補(bǔ)償款，各方當(dāng)事人未提出異議。

四號(hào)房屋：

張德明、張曉梅主張張建國與王麗華共同出資在內(nèi)蒙古自治區(qū)某村的宅基地上建設(shè)四號(hào)房屋，該房屋亦應(yīng)作為遺產(chǎn)分割。王麗華稱該房屋系案外人所有，不在遺產(chǎn)范圍內(nèi)。經(jīng)查該宅基地的土地使用者登記為王麗華之兄王某。

關(guān)鍵事實(shí)：

張德明與妻子李某原共同共有五號(hào)房屋，李某去世后繼承人為張德明、張建國。2014年6月16日張德明申請公證其放棄繼承該房屋。張德明另于2014年6月11日與張建國訂立贈(zèng)與合同，將名下五號(hào)房屋的份額贈(zèng)予張建國。2015年4月30日，該房屋轉(zhuǎn)移登記至張建國名下。2017年2月9日，張建國將五號(hào)房屋出售給趙某，房屋總價(jià)款1300萬元。趙某將房款轉(zhuǎn)至張建國尾號(hào)為XX的銀行卡中，張建國購買二號(hào)房屋的房款亦是通過尾號(hào)為XX的銀行卡中支出。2017年5月17日，張建國將尾號(hào)為XX的銀行卡中的3011957.72元存款轉(zhuǎn)入尾號(hào)為1878的銀行卡，同日將該筆款項(xiàng)又轉(zhuǎn)入其尾號(hào)為XX的銀行卡中，2017年6月19日通過尾號(hào)為XX的銀行卡支付一號(hào)房屋購房款。

被告辯稱：

張小強(qiáng)辯稱：對原告訴求的房屋分割方案認(rèn)可。

王麗華辯稱：

三號(hào)房屋為案外人王某的房產(chǎn)，不是遺產(chǎn)，無法分割；

一號(hào)房屋、四號(hào)房屋的兩處房產(chǎn)為王麗華與張建國婚后購買，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其中一半份額屬王麗華所有，其余的一半份額屬于張建國遺產(chǎn)；

張德明主張一號(hào)房屋、二號(hào)房屋均為張建國出賣婚前個(gè)人房屋所得款項(xiàng)購買，應(yīng)屬張建國個(gè)人財(cái)產(chǎn)，王麗華不予認(rèn)可。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：婚前財(cái)產(chǎn)出售后購買的新房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，以及遺產(chǎn)范圍的確定。

關(guān)于房屋性質(zhì)的認(rèn)定：

法院認(rèn)為，夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)本案查明情況，張建國出售婚前個(gè)人所有的五號(hào)房屋所得賣房款數(shù)額較大，獲得賣房款的時(shí)間與支付一號(hào)房屋、二號(hào)房屋購房款的時(shí)間接近，且房屋買賣合同均由張建國一人簽訂，一號(hào)房屋登記在張建國一人名下。結(jié)合張建國生前的收入水平、銀行交易流水，法院認(rèn)定一號(hào)房屋、二號(hào)房屋系張建國的婚前財(cái)產(chǎn)在婚后出售，在出售價(jià)值范圍內(nèi)用出售款購買的財(cái)產(chǎn)，仍屬于張建國的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，均應(yīng)作為遺產(chǎn)進(jìn)行分割，由各方當(dāng)事人均等繼承。

王麗華主張一號(hào)房屋、二號(hào)房屋應(yīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，將其中一半先行分配其所有，法院不予支持。

關(guān)于三號(hào)房屋：

三號(hào)房屋系張建國婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由各方當(dāng)事人均等繼承。因各方當(dāng)事人對張曉梅繼承該房屋并支付補(bǔ)償款無異議，且一致認(rèn)可該房屋現(xiàn)值65萬元，故法院認(rèn)定該房屋歸張曉梅繼承所有，張曉梅向張德明、張小強(qiáng)、王麗華分別支付房屋補(bǔ)償款162500元。

關(guān)于四號(hào)房屋：

因該房屋系宅基地上房屋，經(jīng)查該宅基地的土地使用者登記為王麗華之兄王某，張德明、張曉梅未能提供充分證據(jù)證明該房屋系張建國所有，故該房屋不屬于遺產(chǎn)范圍，法院不予分割。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 一號(hào)房屋由張德明、張曉梅、張小強(qiáng)繼承所有，三人各享有三分之一的份額，王麗華負(fù)有協(xié)助過戶義務(wù)，張德明、張曉梅、張小強(qiáng)分別向王麗華支付房屋補(bǔ)償款141666元；

? 三號(hào)房屋歸張曉梅繼承所有，張德明、張小強(qiáng)、王麗華負(fù)有協(xié)助過戶義務(wù)，張曉梅分別向張德明、張小強(qiáng)、王麗華支付房屋補(bǔ)償款162500元；

? 二號(hào)房屋的相關(guān)合同權(quán)利、義務(wù)由張德明、張曉梅、王麗華、張小強(qiáng)繼承所有，四人各享有四分之一的份額；

? 四號(hào)房屋不屬于遺產(chǎn)范圍，法院不予分割。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化鏈條的完整證明：成功證明了五號(hào)房屋（婚前財(cái)產(chǎn)）→出售獲得1300萬元→購買一號(hào)、二號(hào)房屋的資金流向清晰，形成了完整的證據(jù)鏈。

產(chǎn)權(quán)登記的重要性：一號(hào)房屋登記在張建國一人名下，這一事實(shí)對法院認(rèn)定房屋性質(zhì)起到了關(guān)鍵作用。

資金混同的避免：售房款通過專門賬戶管理，避免了與婚后共同財(cái)產(chǎn)的混同，保持了婚前財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性。

法律適用的精準(zhǔn)把握：準(zhǔn)確適用《民法典》第1063條關(guān)于婚前財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)"夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)"。

時(shí)間關(guān)聯(lián)性的證明：成功證明了售房款獲得時(shí)間與購房款支付時(shí)間的緊密關(guān)聯(lián)，強(qiáng)化了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化的連續(xù)性。

合同簽訂主體的單一性：房屋買賣合同均由張建國一人簽訂，排除了夫妻共同購房的可能性。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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