上海這些地方潛力太大，都不舍得賣地了

昨天跟大家講了基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整的事情（《給郊區(qū)房東，敲了一下警鐘》），不少用戶關(guān)心上調(diào)地價(jià)的幾個(gè)區(qū)域：

為什么是這幾個(gè)區(qū)域？對(duì)房?jī)r(jià)體系有什么影響？是不是這幾個(gè)區(qū)域最有潛力？

當(dāng)然整體是中環(huán)內(nèi)提高，郊區(qū)降低。

背后的原因昨天講過(guò)，基準(zhǔn)地價(jià)是土拍價(jià)格下限，提高后避免國(guó)有資產(chǎn)流失。

大家更關(guān)心的是四個(gè)特殊片區(qū)，基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)一級(jí)。

意味著這四個(gè)片區(qū)在某些部門中上位了，應(yīng)該承擔(dān)更多的土拍收益。

這些區(qū)域發(fā)展快，一定程度是投入的資源多。

既然花了成本，就應(yīng)該貢獻(xiàn)更多收益。

現(xiàn)在完成KPI很難，必須一點(diǎn)一點(diǎn)摳。

給下屬定更高的KPI，也是對(duì)下屬能力的信任。

我們把這四個(gè)區(qū)域畫在地圖上，發(fā)現(xiàn)上海的發(fā)展方向更清晰了。

最明顯的特點(diǎn)是，這四個(gè)片區(qū)都靠近黃浦江。

復(fù)興島、徐匯濱江、紫竹片區(qū)都直接臨江，老城廂是黃浦核心，離江也不遠(yuǎn)，黃浦區(qū)名字就來(lái)自黃浦江。

兩翼齊飛、南北轉(zhuǎn)型、五大新城、九大副中心都沒(méi)一平方土地升級(jí)，能升級(jí)的只有黃浦江沿線。

副中心模式向一江一河的轉(zhuǎn)變很明顯了（《上海的副中心，先不搞了》），四面出擊不如重倉(cāng)一處。

講潛力，黃浦江之外的地方少看。

黃浦江已經(jīng)取代蘇州河，未來(lái)就是上海發(fā)展的中軸線。

這個(gè)趨勢(shì)會(huì)重構(gòu)各區(qū)房?jī)r(jià)體系。

楊浦區(qū)重倉(cāng)復(fù)興島，已經(jīng)是禿子頭上的虱子。

十四五規(guī)劃兩極是五角場(chǎng)-楊浦濱江南段，十五五規(guī)劃兩極是五角場(chǎng)-復(fù)興島。

十四五規(guī)劃

十五五規(guī)劃

復(fù)興島非常重要，承擔(dān)了楊浦唯一的希望。

楊浦過(guò)去非常努力，引入了美團(tuán)、字節(jié)等大廠，全網(wǎng)刷屏千萬(wàn)次。

然而方向跑偏了，消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)目前不是上升期。

上海這幾年發(fā)展最快的是集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，十四五年均增速分別是24%、24%、39%。

上海整體只有5%。

消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)年均增長(zhǎng)7.8%，主要靠拼多多貢獻(xiàn)，把長(zhǎng)寧推上了榜眼。

方向跑偏，沒(méi)有抓住上海最前沿的產(chǎn)業(yè)，過(guò)去五年楊浦經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就很一般，增速不如寶山。

更可怕的是人工智能崛起后，碼農(nóng)都在擔(dān)心失業(yè)，普遍認(rèn)為下半年會(huì)迎來(lái)裁員潮。

B站早已先裁為敬。

圍繞消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)布局的相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有風(fēng)險(xiǎn)，比如之前發(fā)力的“自媒體大V入楊浦”，很難穩(wěn)定貢獻(xiàn)GDP。

自媒體都是一陣風(fēng)，風(fēng)口一沒(méi)產(chǎn)值歸零。

楊浦作為上海經(jīng)濟(jì)大區(qū)，擁有黃浦江、大學(xué)集群、工業(yè)基礎(chǔ)，肯定不甘心。

然而十五五規(guī)劃又給了一棒，三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)沒(méi)給楊浦。

三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（國(guó)家戰(zhàn)略級(jí)）、六大新興支柱產(chǎn)業(yè)集群、六大未來(lái)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中，楊浦只給了時(shí)尚消費(fèi)品。

對(duì)手是南京西路的奢侈品集群、黃浦區(qū)的時(shí)尚珠寶功能區(qū)、奉賢的東方美谷，楊浦勝算不大。

市里不給，我們就自己造。

楊浦從南向北依次開發(fā)了鞍山、黃興公園、五角場(chǎng)、新江灣，真的沒(méi)地了。

東外灘這里原來(lái)爛尾留下些空間，過(guò)去五年直接把地賣給了大廠，想收都收不回來(lái)。

為了大廠過(guò)來(lái)還做了其他犧牲，只是不好講。

大廠好端端的在長(zhǎng)寧、徐匯，不會(huì)平白無(wú)故的搬去楊浦。

承擔(dān)這個(gè)任務(wù)的只能是復(fù)興島，楊浦唯一可開發(fā)土地。

2026年2月《關(guān)于建設(shè)復(fù)興島國(guó)際創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)集聚區(qū)的實(shí)施方案》正式發(fā)布。

四大產(chǎn)業(yè)方向?yàn)椋喝斯ぶ悄芘c空間智能、生命科學(xué)與合成生物、綠色低碳與未來(lái)能源、低空經(jīng)濟(jì)與未來(lái)出行。

上海發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)全部收入囊中，Make Yangpu Great Again。

別看圖上畫的是兩極，五角場(chǎng)-新江灣那里沒(méi)空間了，其實(shí)只有復(fù)興島一極。

楊浦雖然發(fā)展慢了，但仍然是經(jīng)濟(jì)大區(qū)，有很多可動(dòng)用的資源，未來(lái)會(huì)大量砸向復(fù)興島周邊。

這里的地肯定不能便宜賣。

復(fù)興島這里再崛起，進(jìn)一步分流腹地的黃興公園、五角場(chǎng)一帶，那些區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更困難。

其他區(qū)域的邏輯更楊浦差不多，存量時(shí)代，都會(huì)集中資源到最高效的地方。

資源流出區(qū)域就很難受，徐匯區(qū)也不例外。

2013年徐匯濱江就是一級(jí)地段，當(dāng)時(shí)只劃入了尚海灣豪庭、中信君庭、保利西岸一帶。

2020年徐匯濱江全境降為二級(jí)地段，2013-2020年是徐匯濱江的至暗時(shí)刻。

當(dāng)時(shí)傳媒港沒(méi)建成，智慧谷還在打地基，產(chǎn)業(yè)空心。

建成的正大樂(lè)城、綠地繽紛城、保利時(shí)光里都很拉胯，西岸藝術(shù)中心那里商業(yè)還沒(méi)起來(lái)，只靠一個(gè)11 號(hào)線云錦路也不方便。

2020年徐匯濱江房?jī)r(jià)才10萬(wàn)出頭。

冥冥中自有天意，徐匯濱江踩中了人工智能風(fēng)口。

2018年9月首屆世界人工智能大會(huì)在西岸舉辦。正式確立上海 AI 核心區(qū)地位。

此后騰訊、網(wǎng)易、央視、阿里集中簽約，西岸金融城地王出讓，AI產(chǎn)業(yè)地標(biāo)西岸智塔交付。

徐匯濱江一飛沖天，房?jī)r(jià)直逼新天地。

這樣的地方不能隨便賣地，2026年全部晉升一級(jí)地段。

代價(jià)就是犧牲了漕河涇，靜安新城的房?jī)r(jià)直接打?qū)φ邸?/p>

徐匯閔行過(guò)去中軸線是滬閔高架-1號(hào)線，現(xiàn)在明顯向黃浦江轉(zhuǎn)移。

龍吳路、龍騰大道成為主軸，23號(hào)線通車后閔行南部居民去市區(qū)不需要再經(jīng)過(guò)莘莊-徐家匯一線。

23號(hào)線

閔行配合度也高，紫竹片區(qū)新規(guī)劃了大零號(hào)灣，承接新一輪的徐匯外溢。

甚至不甘心外溢，大零號(hào)灣也定位科技創(chuàng)新策源地，借助交大、華師大成為三大未來(lái)產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)之一。

最近交大130周年，據(jù)說(shuō)驚動(dòng)了半個(gè)創(chuàng)投圈。

閔行最大的優(yōu)勢(shì)是產(chǎn)城融合，大零號(hào)灣開發(fā)后持續(xù)的建設(shè)公園、圖書館、商場(chǎng)、體育場(chǎng)、藝術(shù)中心、瑞金醫(yī)院。

花了這么多錢，得靠土拍賺回來(lái)一些，提升一下地價(jià)很正常。

原來(lái)大零號(hào)灣跟前灣、徐涇都是六級(jí)地段，現(xiàn)在提升成五級(jí)，跟大虹橋核心區(qū)（新虹街道）一樣。

2014年大虹橋核心區(qū)萬(wàn)科時(shí)一區(qū)開盤價(jià)4萬(wàn)，當(dāng)時(shí)徐涇普通新房只要3萬(wàn)，吳涇紫竹半島也是3萬(wàn)左右，其他連3萬(wàn)都不要。

現(xiàn)在紫竹片區(qū)要跟大虹橋核心區(qū)拉齊了，這就是發(fā)展的力量。

當(dāng)然發(fā)展不是一蹴而就，徐匯濱江-大零號(hào)灣一線目前還沒(méi)貫通，中間吳涇戰(zhàn)略空白區(qū)完全沒(méi)開發(fā)，中間節(jié)點(diǎn)華涇也不如莘莊（《上海外環(huán)最火的區(qū)域，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)補(bǔ)跌？》）。

對(duì)未來(lái)要有信心，對(duì)房?jī)r(jià)要有警惕。

黃浦區(qū)把老城廂提成一級(jí)地段，是對(duì)全市豪宅的巨大沖擊。

上海市區(qū)豪宅其實(shí)沒(méi)想象的那么多，主要集中在新天地、黃浦濱江、陸家嘴、風(fēng)貌區(qū)等等。

最近幾年有錢人潤(rùn)走了一部分，造富浪潮又過(guò)去了，有錢人數(shù)量增加不多。

這時(shí)市區(qū)集中供應(yīng)新房，大大沖擊了豪宅市場(chǎng)。

帶頭的就是徐匯濱江、黃浦老城廂。

黃浦原來(lái)是兩頭強(qiáng)，新天地、黃浦濱江豪宅集中，中間是洼地。

這兩三年中間的老城區(qū)全面舊改，豪宅遍地開花。

融創(chuàng)操盤后上海壹號(hào)院由17萬(wàn)漲到17.8萬(wàn)漲到18.5萬(wàn)，拿到了豪宅門票。

中海?順昌玖里靠新天地概念、風(fēng)貌別墅產(chǎn)品，也能賣到五六千萬(wàn)甚至過(guò)億。

士林潤(rùn)園單價(jià)25萬(wàn)起，主力7000萬(wàn)–1.2億，已經(jīng)是頂豪價(jià)格。

老城廂有了三分天下底氣，那豪宅市場(chǎng)就熱鬧了——老城廂不缺樓盤。

豪宅市場(chǎng)規(guī)模就那么大，塔尖區(qū)域擴(kuò)容，后面各個(gè)梯隊(duì)上都有板塊下降。

你的客戶被老城廂搶了。

現(xiàn)在官方下場(chǎng)背書，老城廂就是一級(jí)地段，后面豪宅還會(huì)上市。

有些2000-3000萬(wàn)的偽豪宅區(qū)域，一定會(huì)降級(jí)成中產(chǎn)，房?jī)r(jià)直接崩掉。

老城廂的崛起，也打壓了北上海西藏北路、北外灘、東外灘、瑞虹新城的地段上升。

豪宅買家本來(lái)外溢去東外灘，發(fā)現(xiàn)老城廂有新房，那就等等吧。

上海的地，真的是每一天都在動(dòng)。

我們要有體系化的分析工具，才能時(shí)刻認(rèn)清市場(chǎng)變化。

歡迎來(lái)到環(huán)線講座現(xiàn)場(chǎng)，我們一起完成這個(gè)工作。