URI研報丨2026一季度中國核心城市的租賃市場發生了哪些變化？

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2026年一季度住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注一季度租賃市場動態，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

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概 覽

■宏觀政策：國家層面政策密集部署，租賃住房從增量擴圍邁向品質提升

■地方政策：地方租賃政策多點開花，存量盤活與人才安居成主線，保租房籌集規模可觀

■土地成交：上海租賃用地集中放量，總體量超16萬方，本季京杭均無供應

■個人房源：三城供應同比均下調，上海環比回暖，租金同比普降，環比相對穩定

■分散式公寓：供應同環比斷崖式收縮，杭州降幅超八成，租金環比普漲，杭州同比逆勢飆升

■集中式公寓：總規模穩步增長，上海同環比均領跑全國，租金平穩調整，同比降幅均未超6%

■項目新開：超2.3萬間集中式公寓入市，上海為絕對主力

■品牌動態：租賃品牌發力數字化與社群運營，多措并舉提升租住體驗

■金融動態：資產收購、信貸融資與資本市場多點開花，保租房REITs市場升溫

01

政策篇

良策護航提租住 新政賦能惠安居

1

宏觀政策

國家層面政策密集部署，租賃住房從增量擴圍邁向品質提升

2026年一季度，國家多部門密集出臺租賃住房相關政策。住建部與自然資源部聚焦“好房子”建設和城市更新，推動存量改造與品質提升；央行、財政部強化金融與財政支持，推動保障房再貸款和專項債落地；政府工作報告和“十五五”規劃綱要明確優化保障性住房供給，健全全流程管理機制，探索房源有序轉換。

整體政策導向從“擴大增量”轉向“提質增效”，青年安居與存量盤活成為重點。

2

地方政策

地方租賃政策多點開花，存量盤活與人才安居成主線

2026年一季度，全國超20個城市及地區密集出臺租賃住房相關政策，呈現三大特點：一是存量盤活成為主流，上海、三亞、香港等多地推動收購存量房、改造酒店及商廈為保租房或學生公寓；二是人才安居精準發力，北京、深圳、成都、合肥等地推出人才公寓、青年驛站及租房補貼；三是制度規范持續完善，天津、西安、鄭州等地優化公租房、保租房管理流程。

本季度，整體政策環境更加務實，助力構建多層次住房保障體系。

保租房籌集規模可觀，廣州3萬套領跑全國

2026年一季度，多地密集公布保障性住房籌集計劃，總量超15萬套（間）。廣州以3萬套居首，重慶、新疆、廣西分別計劃籌集1.2萬套、2.4萬套和2.4萬套以上。北京、深圳、成都等城市同步推進項目開工與房源配租，香港亦推出逾萬套簡約公屋。各地通過新建、改造、收購等多種方式加速保租房供應，助力新市民、青年人等群體安居。

02

土地篇

滬上供地開新局 京杭蓄力待佳期

上海租賃用地集中放量，京杭同期無成交

2026年第一季度，上海共成交10宗租賃住房用地，總出讓面積約16.2萬平方米，成交總價超111億元，供應活躍。其中長寧區地塊由保利發展以59.2億元摘得（溢價6.43%），多宗純租賃用地由國企協議或劃撥取得，呈現“國企保基本、市場補高端”格局。同期，北京、杭州無租賃住房用地成交，市場熱度集中于上海。

整體來看，重點城市租賃用地供應分化明顯，上海持續發揮引領作用。

03

市場篇

供需分化呈新態 租價微調穩行棋

個人房源

新增供應表現

三城供應同比均下調，上海環比回暖

2026年一季度，北京、上海、杭州三城個人房源新增供應總量約20.9萬套，同比均呈兩位數下降。北京降幅最大（-40.0%），供應規模降至7.8萬套；上海雖同比下降32.8%，但環比增長5.5%，成為唯一環比正增長城市，供應量8.2萬套居首；杭州同比下降26.0%，環比微降2.6%，表現相對平穩。

本季，整體市場仍處調整期，上海率先顯現邊際改善跡象。

個人房源

租金坪效表現

個人房源租金同比普降，環比相對穩定，北京領漲

2026年一季度，三城個人房源租金同比仍全面下降，北京、上海、杭州分別下跌18.0%、12.9%、17.0%，市場持續承壓。環比方面，北京租金上漲7.0%至3.16元/天/㎡，表現顯著回暖；上海、杭州則微降0.2%和0.4%，基本持平。北京租金反彈或與供應收縮、需求階段性釋放有關，而滬杭仍處溫和調整通道。

整體看，租金修復尚需時間。

分散式公寓

新增供應與租金表現

新增供應斷崖式收縮，杭州同比降幅超八成

2026年一季度，三城分散式公寓新增房間規模全線暴跌，同環比降幅均在50%以上，杭州同比更是銳減84%，市場供應急劇萎縮。具體數量上，杭州僅新增3805間，北京新增1.39萬間，仍為三城最高。

URI認為，出現該現象的原因是，一方面由于一季度為傳統春節淡季，另一方面分散式房源向集中式及保障性體系加速轉移。

三城租金環比普漲，杭州同比逆勢飆升

2026年一季度，三城分散式公寓租金環比均實現上漲，其中杭州漲幅高達56%，租金升至2.84元/天/㎡；北京、上海分別上漲13%和7%，租金達3.56元/天/㎡和3.67元/天/㎡。同比來看，北京、上海仍分別下跌14%和8%，而杭州同比大漲41%，呈現獨立行情。杭州租金異動主要受供應斷崖式收縮（同比-84%）影響，供需失衡推高價格。

集中式公寓（含保租房）

新增供應與租金表現

總規模穩步增長，上海同環比皆領跑

2026年一季度末，三城集中式公寓房間總規模約238.8萬間，整體保持平穩增長。上海以133.2萬間居首，環比增長2%、同比增長17%，增幅顯著；北京規模42.5萬間，環比微降4%、同比增長3%，基本持平；杭州63.3萬間，環比下降1%、同比增長6%，穩中有升。

集中式公寓持續成為租賃市場主力供給渠道，規模化、機構化運營優勢凸顯。

租金平穩調整，三城同比降幅均未超6%

2026年一季度，北京、上海、杭州集中式公寓坪效租金同環比均溫和走低。北京租金最高（6.14元/天/㎡），環比微降1%，同比下降3%；上海（4.97元）環比降2%，同比降4%；杭州（2.53元）環比降2%，同比降6%。

集中式公寓整體降幅溫和，租金運行平穩，未出現大幅波動，憑借規模化運營和穩定客群，租金抗跌性較強，市場步入理性調整階段。

一季度超2.3萬間集中式公寓入市，上海為絕對主力

2026年一季度，上海、北京、杭州共錄得超60個集中式租賃住房項目入市，總房源約2.3萬間。上海為絕對主力（50余個項目，超2.2萬間），浦東、徐匯、普陀等區供應活躍；浦發有家、上海地產城方、龍湖冠寓等品牌加速布局。租金坪效分化明顯，多數項目在2-5元/天/㎡，高端服務式公寓（如華亭賓館）達14.81元/天/㎡。北京、杭州各有少量項目入市，杭州青航人才公寓坪效僅0.71元，凸顯區域定價差異。

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個案代表展示：

【楠棠公寓·旭東錦社區】

上海租房市場重磅上新一一香港遠東發展集團傾力打造的楠棠公寓·旭東錦活力社區，于2026年3月31日盛大啟幕共計1666套。該項目打破傳統租房邊界，以「自定義你的理想生活」為核心，為都市青年筑起集居住、社交、成長于一體的寶藏空間。周邊分布多個購物、休閑、娛樂等生活需求一站式滿足祁祥農貿市場近在咫尺，生活便捷度高。

【虹橋樂賢居一期】

虹橋樂賢居（一期）位于上海市閔行區北華路，是上海地產集團旗下的人才公寓品牌項目，也是虹橋商務區重點打造的租賃住房。一期為市籌公共租賃住房，總建筑面積約8.4萬平方米，共有1561套房源，主要面向注冊地或辦公地在虹橋商務區內的企業出租。

【森蘭星遇新展城店】

森蘭星遇·新展城店位于上海浦東新區金京路俱進路東南側，是新展城重點項目。項目包含3棟公寓，總建筑面積約9.2萬平方米，可提供1390套多房型房源。作為外高橋集團“森蘭”品牌旗下“舒適型”產品線，項目專為青年人才打造，社區配備共享健身房、洗衣房、閱讀室等公共空間。

04

重點品牌動態

數智運營提質效 社群煥彩展商機

租賃品牌發力數字化與社群運營，多措并舉提升租住體驗

2026年第一季度，主要集中式公寓品牌在數字化服務、社群活動及政企合作上持續加碼。城投寬庭上線小程序并打通“隨申辦”，打造人寵友好社區；泊寓管理規模突破20萬間，獲央視報道；華潤有巢舉辦首屆春晚并推出“暖春租房節”；城家布局抖音矩陣實現精準引流；浦發有家整合30項免費服務；漫柏集團人才社區引發關注。

整體來看，品牌活躍度顯著提升，租住生態日趨完善。

品牌動作：

1. 泊寓：與昆明邦盛廣場合作，新增474套LOFT房源（預計5月招租）；昆明“惠青家·泊寓斗南店”開放樣板房。

活動營銷

1.城投寬庭：舉辦新春睦鄰主題活動，推出馬年限定微信紅包封面；

2.泊寓：“新年續簽·贏免租”活動；求職過渡3天免費住、首月減600元，聯合新瑞鵬推出春節留守貓咪守護指南，推出“寓見馬內”微信紅包封面。

3.華潤有巢：1月官微與小紅書聯動“新年種草季”，舉辦首屆春晚（線下近千人、云端近200萬次曝光）；2月推出簽約/回歸領200-300元優惠券，開展“春日種草季”“新春三重禮”等活動；3月推出“暖春租房節”，提供六重福利及安家好禮抽獎。

4.浦發有家：1月舉辦“童話月·聲動鄰里聲音魔法課堂”等社群活動；2月整合推出30項免費服務，覆蓋生活便利、健康關懷、人才賦能等。

品牌動態

1.城投寬庭：搭建視頻號賬號矩陣（集團、城市、項目、員工個人聯動），實現高頻更新，品牌活躍度環比提升。

2.泊寓：與共青團合作案例獲《中國共青團雜志》報道，與湖北交投戰略合作打造武漢“青年家”項目，旗下科技公司獲國家高企認定，管理規模突破20萬間；構建多層級官微矩陣（覆蓋29城），獲央視專題報道。

3.華潤有巢：推出長租優惠（簽約14個月享40天免租）。

4.城家：搭建多官微傳播矩陣及體系化抖音賬號矩陣，實現公域引流至私域轉化。

5.漫柏集團：“相豫·漫柏未來人才社區”獲全市多機關單位密集調研，迅速出圈。

6.爾家商業：黨團支部聯合街道物業開展寒冬送溫暖慰問活動。

05

金融動態

資本賦能興租賃 資產證券啟新程

金融快訊：資產收購、信貸融資與資本市場多點開花

1

資產收購與交易

1.招商房托（1月4日）：以2.06億港元收購香港酒店，計劃改造為學生公寓。

2.國壽資本（1月5日）：擬6.29億元收購領盛旗下上海兩處保障性租賃住房項目60%股權。

3.城璟租住（1月29日）：完成收購北京順義約12萬平方米商業辦公資產。

4.BGO（1月24日）：以約3.2億港元買入香港全幢服務式住宅The Mercury。

5.星星集團（1月22日）：出售香港銅鑼灣出租公寓物業，并以售后租回形式繼續經營。

6.華潤隆地（3月2日）：以約9.53億港元購入香港葵涌悅品酒店·荃灣，計劃改造為學生公寓（約900宿位），成為其首個學生公寓項目。

7.香港多宗物業交易（3月）：佐敦廟街227號全幢以4180萬港元易手；西環高街43-45號誠積樓以4500萬港元易手，買家均計劃改學生宿舍；觀塘創業街LT Tower申請改274間宿舍（517床位）。

2

融資與貸款

1.浦發銀行（1月8日）：在河南許昌落地保障性住房租賃團體購房貸款，首筆300萬元，總授信1500萬元。

2.海發集團（1月8日）：在青島落地山東首個“專項債+再貸款”模式保障性住房收購項目，涉及373套房源，總授信8900萬元。

3.國開行（1月27日）：在河南濮陽落地全省首筆保障性租賃住房長期貸款，25年期3.45億元。

4.建設銀行（3月17日）：吉安永豐首筆住房租賃購買貸款9500萬元，期限27.5年，支持3.83萬㎡存量商品房轉保租房。

3

資本市場與債券

1.龍湖（2月10日）：“20龍湖04”住房租賃公司債于3月4日付息，票面利率3.80%。

2.Student Living EduVation（2月17日）：香港學生住宿服務公司公布IPO條款，計劃以每股4美元發行380萬股，籌資1500萬美元，擬在納斯達克上市。

3.萬科（1月21日、29日）：“21萬科02”住房租賃專項公司債進行付息及分期兌付。

4

企業財報與經營

1.張江高科（3月12日）：2025年營收41.89億元，同比增長111.22%，主要因銷售租賃住房及產業辦公空間載體。

REITs動態：一季度保租房REITs市場升溫，擴募、發行與業績披露多點開花

2026年一季度，保租房REITs市場活躍。中金廈門安居REIT獲批擴募，成全國第三家；新黃浦成功發行11.94億元機構間REIT；華夏華潤有巢REIT完成擴募上市并分紅；招商蛇口REIT年報顯示收入增長近兩倍，出租率超95%；北京昌保REIT獲受理但估值微調；建信REIT主動終止；匯添富、城投寬庭分別新增做市商及高管變更；經開萃寓REIT獲批6.74億元。

整體呈現擴容提質、運營穩健態勢。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶