夏亦豐：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與2026年展望?| 2026觀點(diǎn)年度論壇

本文為夏亦豐女士在2026觀點(diǎn)年度論壇發(fā)表的演講。

夏亦豐（中銀證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師、副總裁）：大家好，感謝各位堅(jiān)持到現(xiàn)在。今天我作為演講環(huán)節(jié)的最后一位分享嘉賓，圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與 2026 年展望展開(kāi)交流，我盡量壓縮時(shí)長(zhǎng)，聚焦干貨內(nèi)容。

首先，大家近期最關(guān)心的問(wèn)題是：樓市“小陽(yáng)春”是否真的已經(jīng)到來(lái)？

從過(guò)去幾年歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)整體成交處于下行通道，二手房成交占比在持續(xù)提升。2025年全年數(shù)據(jù)顯示，一二手房整體成交面積同比下滑5%，其中新房持續(xù)走弱，二手房成交占比不斷提升，核心原因是市場(chǎng)以價(jià)換量，從價(jià)格層面能明顯看到，二手房?jī)r(jià)格跌幅高于新房。

近期市場(chǎng)對(duì)“小陽(yáng)春”的討論聲音增多，其中對(duì)上海成交數(shù)據(jù)討論最多，因?yàn)樯虾?月份二手房成交量突破3萬(wàn)套。但整體市場(chǎng)的情況，我們還是要理性客觀看待。3月47城新房成交環(huán)比增長(zhǎng)85%，但同比仍下降4%，不過(guò)降幅收窄18個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比對(duì)比一二月份參考意義有限，因一二月份本就屬于淡季，同比數(shù)據(jù)更能反映真實(shí)市場(chǎng)情況，整體并未達(dá)到市場(chǎng)渲染的強(qiáng)勢(shì)水平。23城二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)49%，同比同樣下滑，并且降幅擴(kuò)大3個(gè)百分點(diǎn)。截至3月月度數(shù)據(jù)，整體新房與二手房均未呈現(xiàn)市場(chǎng)渲染的強(qiáng)勢(shì)態(tài)勢(shì)。

從數(shù)據(jù)拆分來(lái)看，3月1-4周新房、二手房成交環(huán)比持續(xù)上漲，前兩周新房同比有所改善，但后兩周成交再度走弱，二手房同比降幅逐步收窄。整體來(lái)看，3月下半月市場(chǎng)動(dòng)能并未持續(xù)上行，反而出現(xiàn)回落降溫。更關(guān)鍵的問(wèn)題是，小陽(yáng)春行情能否在4月份持續(xù)。市場(chǎng)分化較大，我們重點(diǎn)觀察北上廣深四個(gè)一線城市的表現(xiàn)。

北京3月新房成交同比下降37%，降幅擴(kuò)大11個(gè)百分點(diǎn)，成交量不足歷年3月均值的一半。二手房成交量高于歷史均值4%，但同比仍為負(fù)增長(zhǎng)，相較去年同期依舊偏弱。

上海在全國(guó)市場(chǎng)中表現(xiàn)相對(duì)突出，呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”的態(tài)勢(shì)。3月新房成交同比下降8%，降幅收窄6個(gè)百分點(diǎn)，但仍低于歷史均值；二手房同比增長(zhǎng)3%，實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，超出歷史均值22%，修復(fù)幅度顯著高于北京。

深圳3月新房同比下降近50%，盡管降幅有所收窄，但整體跌幅依然較大；二手房同比同樣下滑，新房與二手房成交量均低于歷史均值，與北京、上海表現(xiàn)差異明顯。

廣州3月新房同比增長(zhǎng)8%，增速提升35個(gè)百分點(diǎn)，雖仍低于歷史均值，但新房修復(fù)態(tài)勢(shì)出現(xiàn)。二手房成交同比增長(zhǎng)6%，增速提升14個(gè)百分點(diǎn)，成交量超出歷史均值22%，與上海較為一致。

單看3月數(shù)據(jù)，廣州在新房、二手房市場(chǎng)上的表現(xiàn)均較為亮眼。

價(jià)格方面，70城新房與二手房?jī)r(jià)格已連續(xù)下跌30余個(gè)月，2026年2月環(huán)比降幅有所收窄，釋放出積極信號(hào)。但歷史上也曾出現(xiàn)過(guò)短期回升后再度下行的情況，類似2025年一季度小陽(yáng)春后的走勢(shì)，因此后續(xù)仍需持續(xù)觀察。

跟蹤價(jià)格走勢(shì)，可將二手房房?jī)r(jià)環(huán)比增速作為核心錨點(diǎn)。該指標(biāo)歷史最低點(diǎn)為-1%，分別出現(xiàn)在2014年與2024年；若進(jìn)一步跌破-1%，市場(chǎng)或出現(xiàn)慣性下跌；若在-1%上方企穩(wěn)并回升，則釋放積極信號(hào)。

分城市來(lái)看：

北京2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，結(jié)束了2025年10月至2026年1月連續(xù)4個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.3%，結(jié)束了2025年4月至2026年1月連續(xù)10個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)，與70城整體走勢(shì)保持一致。

上海新房?jī)r(jià)格自2019年8月以來(lái)始終保持上漲或持平，未出現(xiàn)下跌情況，2月環(huán)比增長(zhǎng)0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，結(jié)束了2025年5月至2026年1月連續(xù)9個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)。

深圳新房、二手房?jī)r(jià)格仍下跌，但降幅收窄，環(huán)比增速分別為-0.3%、-0.4%。

廣州2月新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，結(jié)束了2025年2月以來(lái)連續(xù)12個(gè)月下跌態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雖持續(xù)下降，但降幅收窄至0.5%。

整體來(lái)看，四個(gè)一線城市整體表現(xiàn)趨于一致，非核心城市市場(chǎng)壓力相對(duì)更大。

由此延伸出一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：價(jià)格何時(shí)企穩(wěn)，這也決定了開(kāi)發(fā)商的春天何時(shí)到來(lái)。行業(yè)難以回歸過(guò)往規(guī)模，但最艱難的階段正逐步筑底，價(jià)格對(duì)房企與市場(chǎng)均是核心指標(biāo)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年商品房銷售均價(jià)相較2023年高點(diǎn)已下跌9%。房企競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，需要以產(chǎn)品力、品質(zhì)作為核心支撐。

當(dāng)前一二手房?jī)r(jià)差持續(xù)收窄，二手房跌幅更大，性價(jià)比持續(xù)凸顯，購(gòu)房者選房時(shí)會(huì)同步對(duì)比新房與二手房，進(jìn)一步加大新房銷售壓力，房企不僅要與同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，還要與二手房業(yè)主競(jìng)爭(zhēng)。不過(guò)近期核心城市低總價(jià)段二手房議價(jià)空間收窄，但高總價(jià)段情況暫未看到特別明顯的改善。

當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格層面的核心矛盾仍是高庫(kù)存。庫(kù)存需重點(diǎn)關(guān)注新房與二手房?jī)深愔笜?biāo)，以往行業(yè)分析較少納入二手房庫(kù)存；而在房?jī)r(jià)下行、業(yè)主掛牌量增加、需求走弱的背景下，二手房庫(kù)存已形成對(duì)新房市場(chǎng)的明顯擠壓。

根據(jù)數(shù)據(jù)，42個(gè)重點(diǎn)二手房城市當(dāng)前掛牌量對(duì)應(yīng)的去化周期為35個(gè)月，顯著高于新房庫(kù)存去化周期。

新房庫(kù)存分為四個(gè)口徑：

一是非常廣義的土地庫(kù)存，即已成交未開(kāi)工土地，去化周期近60個(gè)月，參考價(jià)值有限；接下來(lái)幾個(gè)口徑會(huì)更常用。

二是廣義庫(kù)存，即已開(kāi)工未售房源，去化周期超兩年；

三是現(xiàn)房庫(kù)存，去化周期接近兩年；

四是狹義庫(kù)存，即已取證未售房源，去化周期同樣超過(guò)兩年。

重點(diǎn)來(lái)看廣義庫(kù)存（已開(kāi)工未售房源）：2016-2018年行業(yè)實(shí)現(xiàn)成功去庫(kù)存，是由需求提振驅(qū)動(dòng)，因此庫(kù)存與去化周期同步下行。此后庫(kù)存再次回升，在2020年8月庫(kù)存階段性見(jiàn)頂后，再次回落，但去化周期持續(xù)上行，24年小幅回落後再度回升。庫(kù)存面積與去化周期出現(xiàn)這種背離，核心原因是此輪庫(kù)存的是下降由供給收縮所致。開(kāi)發(fā)商減少新開(kāi)工與拿地，整體供應(yīng)量降低，并非需求驅(qū)動(dòng)的去庫(kù)存，難以形成正向循環(huán)。

目前行業(yè)整體庫(kù)存去化周期仍超兩年，壓力偏高。現(xiàn)房庫(kù)存持續(xù)走高，住宅新規(guī)落地后產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)加劇，得房率等營(yíng)銷維度比拼激烈，老舊房源去化難度加大。已取證未售的狹義庫(kù)存去化周期攀升，這類庫(kù)存也是開(kāi)發(fā)商資金沉淀的重要來(lái)源，也是引發(fā)資產(chǎn)減值、拖累房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)投資的關(guān)鍵因素。

一二手房合計(jì)庫(kù)存規(guī)模仍然較大，其中二手房占比近七成，對(duì)新房市場(chǎng)擠壓加劇，整體去化周期達(dá)到31個(gè)月。庫(kù)存問(wèn)題未得到有效解決，市場(chǎng)很難出現(xiàn)明確的反彈拐點(diǎn)，重點(diǎn)城市月度掛牌量基本平穩(wěn)，當(dāng)前市場(chǎng)只能看作處于筑底階段。

我們認(rèn)為，市場(chǎng)修復(fù)的核心關(guān)鍵還是在于居民信心與預(yù)期，收入與就業(yè)預(yù)期直接影響購(gòu)房能力與意愿。2025年四季度以來(lái)就業(yè)預(yù)期小幅改善，居民信心略有修復(fù)，國(guó)家相關(guān)信號(hào)也在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)預(yù)期”，我們也期待后續(xù)有新的動(dòng)作。

房企發(fā)展機(jī)遇方面：土地市場(chǎng)總價(jià)連續(xù)5年下滑，低能級(jí)城市土地成交大幅萎縮，二三四線都處于萎縮狀態(tài)。一線市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，百?gòu)?qiáng)房企拿地強(qiáng)度逆勢(shì)回升，部分房企實(shí)現(xiàn)突圍。

2021年至2025年行業(yè)格局變化清晰：

綠城銷售排名持續(xù)提升；

金茂2023年略有調(diào)整，2023年至2025年穩(wěn)步上行，2025年銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)；

地方國(guó)企中，建發(fā)、越秀、華發(fā)表現(xiàn)突出。建發(fā)2022年躋身頭部陣營(yíng)后持續(xù)上行；越秀2022年至2024年大幅提升，2025年小幅回落；華發(fā)2025年排名略有調(diào)整，整體保持強(qiáng)勢(shì)。

保利置業(yè)2023年以來(lái)拿地、銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，重點(diǎn)布局上海及核心一二線城市，銷售排名從2021年的60名躍升至第15名。

接下來(lái)看房企的發(fā)展機(jī)會(huì)：

頭部四家央企--保利發(fā)展、中海、華潤(rùn)、招商蛇口，經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定，在本輪行業(yè)格局調(diào)整中卡位精準(zhǔn)。此前部分混合所有制企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)逐步退出，這四家央企憑借穩(wěn)健性占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

綠城、金茂則呈現(xiàn)成長(zhǎng)性與穩(wěn)定性兼具的特點(diǎn)。

快速成長(zhǎng)型房企主要分為三類：地方國(guó)企、小型央企，以及建筑系企業(yè)。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，建筑系房企批量崛起，核心原因是這類企業(yè)較早建立了獨(dú)立的開(kāi)發(fā)品牌。

當(dāng)前行業(yè)格局呈現(xiàn)四大央企領(lǐng)銜、中小型央企與地方國(guó)企攀升、建筑系房企上榜的態(tài)勢(shì)。

從2026年政府工作報(bào)告及“十五五”規(guī)劃來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍存在機(jī)遇。

今年政府工作報(bào)告釋放兩大關(guān)鍵信號(hào)：

一是首次提出加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障，預(yù)計(jì)后續(xù)將針對(duì)性的在購(gòu)房、租房等環(huán)節(jié)出臺(tái)更多支持政策；

二是將“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”調(diào)整為“深入推進(jìn)”，意味著新模式整體框架已基本形成，后續(xù)基礎(chǔ)制度、配套政策與監(jiān)管措施將加速落地。

未來(lái)兩三年內(nèi)，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的相關(guān)安排有望持續(xù)推進(jìn)完善，其余政策方向多延續(xù)此前提法。受時(shí)間限制，政策部分就重點(diǎn)解讀這兩點(diǎn)。

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