華潤置地，贏麻了

文/深圳進深 李奕和

不愧是原大運“深港國際中心”地塊。

一亮相，就拿下今年以來深圳掛牌地塊總價最高的名頭。

深圳公共資源交易中心，最新掛牌了龍崗區龍城街道G01046-0106地塊。

起拍價高達70.45億元。

土地面積16.97萬㎡，建筑面積47.68萬㎡，容積率3.26。

其中住宅30.56萬㎡，商業14.35萬㎡（集中商業11.6萬㎡、酒店2.5萬㎡）；

另外還包括文化活動中心、幼兒園、托兒所、物業服務用房等。

這個地塊，一經上架，就引起了極大的關注。

一方面，是因為它高達超70億的起拍價；

另一方面，也因為地塊是原“深港國際中心”的核心組成部分。

不僅區位優越、定位高端，且有過一段曲折的歷史。

01 曲折歷史

2017年，世茂集團以239.43億元，總價拿下了“深港國際中心”地塊。

項目原規劃要建一座700米高的超高層建筑，總投資500億元，是深圳東部的地標。

地塊也成為當時深圳土拍史上的第二高總價"地王"。

拿下后世茂將其分為14宗分地塊進行開發。

不過隨著世茂資金出現問題，項目于2022年開始全面停工。

其也從備受期待的地標、門戶，變成深圳東部最大爛尾項目。成為片區發展的一道“疤痕”。

2023年7月、11月，深港國際中心的12宗地塊被法拍，兩次拍賣均因無人問津流拍。

直到2025年7月，該12宗地塊及地上物被以68億元的總價收儲。

地塊才得以重新推向市場。當然規劃也有所調整。

最新掛出的G01046-0106地塊，屬于原“深港國際中心”項目中的商業用地。

原主要規劃為超高層地標建筑、酒店、商業中心等商業服務設施。

重新掛牌后，地塊調整為"二類居住用地 商業用地 城市道路用地"。

主導功能轉變為居住為主、商業為輔的混合功能區。

調規后的建筑，由低層、多層、高層、超高層組成。

其中住宅建筑高度管控要求按國家、省、市相關規范及政策要求執行。

02 門檻不低

地塊將在5月6日正式出讓，競價方式為“不設上限，競地價，價高者得”。

不過想要拿下地塊，其實并不輕松。

一個，地塊的價格不低；另一個，土地出讓要求也不少。

出讓公告顯示，競得人需承擔相關公共配套設施建設義務。

包括宗地范圍內文化活動中心、道路及周邊公園復合工程，并就宗地內集中商業及酒店運營接受監管。

并且，因為地塊屬存量盤活項目。

競得人應按現狀接收土地，在保障安全的前提下自行處理現狀地上建（構）筑物。

另外，出讓宗地用地范圍內有現狀在建的深惠城際大運北站出入口。

競得人可以將出入口與本宗地開發建設項目統籌開展一體化設計與改建。

但軌道交通設施改建所產生的相關費用均由競得人承擔。

也就是說，除了地塊本身的地價跟開發費用。

競得人還需承擔不少的配建、改建，甚至是原地上爛尾建筑物的拆除等費用。

加上地塊的起拍價本來就高，沒點資金實力的開發商，還真的很難吃得消。

03 重生的底氣

這也引出了一個問題，最終拿下地塊的，到底會是誰？

其實從地塊的歷程以及片區定位看。

官方既然能把地塊掛出來，應該不至于流拍的。

并且地塊處于大運新城核心、有著超30萬㎡體量的住宅，對房企而言是妥妥的現金奶牛。

如果有實力能盤下，對誰都是一個不小的誘惑。

從目前市場傳出的消息看，已經有多家頭部房企有參拍意愿。

包括華潤置地、中海地產、招商蛇口等，甚至傳言有香港地產大佬會來。

從市場表現看，深圳作為四個一線城市之一，強勁的購買力依然不容置疑。

去年四季度以來，深圳灣澐璽、中信信悅灣、后海招商璽等一批豪宅項目的熱銷，就是最好的證明。

說明在深圳市場，只要地段足夠價值，產品做得足夠好，就能收獲足夠多的投票。

而G01046-0106地塊重生的底氣，正在于此。

特別是，去年，深圳灣澐璟的入市，讓全國市場見證了一場頂豪的盛宴。

這場盛宴是由華潤置地和中海地產所呈現的。

鑒于G01046-0106地塊較高的資金門檻，以及對商業運營嚴格的要求。

說不定，市場有望看到二者的再次合作。

04 華潤置地 X？

為什么這么說？

明顯的一點，或許是有了“深港國際中心”的這段歷史教訓。

地塊重新掛牌，在商業方面的要求也頗為嚴格。

根據出讓文件，宗地須自《出讓合同》簽訂之日起，住宅1年內開工，4年內竣工；

集中商業及酒店2.5年內開工，6年內竣工。

并且要求，宗地住宅辦理商品房預售許可時，商業主導地塊必須開工且主體工程達到正負零。

等于是明確了，后續的開發，住宅雖然可以先走一步，但也要看到商業在緊隨其后跟上。

更嚴格的，還有對商業、酒店運營的要求。

文件顯示，為確保購物中心項目保持高標準運營，競得人應通過協議形式引進一家商業運營單位及若干家國際品牌。

具體為：不少于5個高端國際零售品牌和不少于5個國際一線戶外運動品牌。

商業運營單位應負責管理、運營購物中心。

其所在集團旗下的所有并表公司在境內及港澳地區運營（含持有）的購物中心和百貨2024年營業收入合計應不低于50億元人民幣。

引進的高端國際零售品牌須入選 Brand Finance發布的《Luxury & Premium 50 2025》榜單前二十名；

引入的國際一線戶外運動品牌須入選中商產業研究院發布的《2025年中國最喜愛的戶外用品品牌排行榜》榜單前二十名。

并且，競得人需承諾自購物中心項目開業起3年內（含開業）累計應招引國際國內知名品牌的全國、華南、深圳、龍崗首店、旗艦店不少于30家，且均在本項目中正常營業；

自購物中心項目開業的年度次年起算的前5個年度，項目公司在購物中心項目年均營業收入不少于8000萬元（目標收入）。

這些運營要求和目標，后續都會核查。如未達標，競得人需要支付相應的違約金。

所以說，即便有資金實力的房企，如果在商業地產領域實力不足，也很難單獨盤下這宗地塊。

就拿購物中心和百貨2024年營業收入要達50億這點來看。

進深君翻了下以往的數據，在華潤置地、中海地產、招商蛇口三者中，也僅有華潤置地達到了。

而且，目前一路之隔的大運中心體育場館，便是華潤運營的。

所以拿下這個地塊的，會不會是華潤置地或“華潤置地 X”的組合呢？

畢竟，開發商自己具備商業硬實力，后續商業的引入跟運營起來，就簡單多了。

而這個“X”有很大的可能就是中海。

畢竟，在出讓地塊的不遠處，就是中海去年剛入市的新盤大運玖章。

所以中海對這塊地的興趣，應該也蠻大的。

現在有一點可以確定的是，無論是誰拿下地塊，對片區的發展都是一大利好。

地塊如成功出讓，將意味這個深圳東部的“疤痕”，終于要被修復、抹平了。