萬人逃離悉尼！加息最壞結果出現，加劇房貸壓力，華人有福了，澳洲開始低價賣島！

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悉尼人口大洗牌！3萬人逃離東區，Haymarket人口密度最大

隨著人口增長差異日益根深蒂固，悉尼城市版圖正發生顯著波動。

去年，超過3萬名居民選擇放棄悉尼東部遷往其他地區，相比之下，西悉尼的人口基礎則保持了相對穩定。

在2024-25年度，悉尼西北部和西南部部分社區的人口增長率達到兩位數，傲視全國。

然而，其他50多個城區卻出現了人口萎縮，且大多集中在悉尼傳統的最富裕地區。

具體數據來看，西北區的Box Hill-Nelson全年增加3911人，成為全澳人口增長最多的城區之一，鄰近的Marsden Park-Shanes Park則以3172人的漲幅緊隨其后。

與此同時，北岸和東部地區的數十個社區人口陷入停滯甚至負增長。其中，Coogee-Clovelly減少131人，Turramurra減少114人。

Hunters Hill-Woolwich的人口不僅單年減少111人，其整體規模較十年前已萎縮7%。

KPMG城市經濟學家Terry Rawnsley分析稱，人口老齡化與高房價的“雙重打擊”是導 致富裕地區人口流向郊區的核心原因，住房負擔能力正無情地將年輕家庭擠出這些中心地帶。

此外，“新生兒短缺”也成為關鍵因素。

2024-25年度，大悉尼地區有42個區的死亡人數超過了出生人數。

麥考瑞大學人口學名譽教授Nick Parr預測，受老齡化結構驅動，未來這種“人口自然負增長”的城區數量還將持續增加。

根據澳洲統計局的數據，上財年共有33,282人從大悉尼地區凈流出至澳洲其他地區，這一流出規模位居各大首府城市之首。

KPMG的細分調查顯示，這場外流潮的主要來源地正是北海灘、北岸、東區及內西區，總計流失人口超過3萬，而西悉尼僅流失約2800人。

Terry Rawnsley指出，東部的高昂房價是主推力，而西區則憑借性價比成為年輕家庭的避風港。

此外，西北地鐵、M12高速公路及未來西悉尼機場等基建紅利，疊加日益增多的就業機會，正在全面重構人們對西區的認知。

數據顯示，Blacktown和悉尼西南部地區正持續吸引外州及州內人口遷入。

Nick Parr補充道，攜帶孩子的家庭是外遷主力，他們大多流向了新州偏遠地區或跨州搬往布里斯班及昆州其他城市。

盡管跨地區遷徙活躍，但在海外移民的支撐下，悉尼2024-25年度總人口仍增長了 7.5萬人，增幅為1.4%。

值得注意的是，這一增長率不僅是后疫情時代的最低水平，也遠低于上一年度2%的增速。

在人口密度方面，市中心南端的Sydney South-Haymarket以每平方公里22,902人高居榜首，Chippendale、Ultimo及Zetland緊隨其后。而位于西北區的Bilpin-Colo-St Albans最地廣人稀，每平方公里僅有1.3人。

截至2025年6月，大悉尼地區以565萬居民穩坐澳洲最大城市寶座，但老對手墨爾本正以535萬的人口規模迅速逼近。

十年前，兩地差距尚有35萬，如今已縮窄至20萬左右。針對這一趨勢，Terry Rawnsley直言，墨爾本在住房供應競賽中勝過了悉尼，更具負擔能力的房價幫助其留住了更多勞動力。

去年，墨爾本獲批興建的房屋數量比悉尼高出約24%。

從全澳范圍看，珀斯以2.4%的增速成為增長最快的前哨城市，布里斯班（2.1%）排名第二，而霍巴特增長最為緩慢，僅為0.2%。

02

加息將進一步加劇住房可負擔壓力

穆迪評級（Moody’s Ratings）發出警告，若繼續加息疊加房價居高不下，將加重新借款人負擔，并推升房貸風險。

這家對銀行及證券化市場進行信用風險評估的機構在最新報告中將焦點對準住房可負擔性，指出高利率與高房價疊加，將讓首次購房者壓力陡增。

穆迪以家庭每月可支配收入中用于償還典型新增房貸的比例衡量可負擔性。

截至 3 月，該指標已進一步惡化：

• 全澳平均水平：29.6%（2025 年 12 月為 28.6%，去年同期 29.1%）

• 悉尼：40.4%，壓力最為突出

• 布里斯班：31.7%

• 阿德萊德：28%

• 珀斯：25.4%

• 墨爾本：23.9%

• 霍巴特：23.3%

達爾文：20.9%

穆迪明確表示，預計 2026 年全年可負擔性將繼續變差。

穆迪模擬了現金利率升至4.6% 的情景：

• 若房價持平：可負擔性指標將升至31%

• 若房價下跌 6%：指標基本維持在當前水平

• 若房價上漲 6%：指標將飆升至32.9%，借款人壓力顯著加劇

盡管借貸成本上升，穆迪并不認為房價會全面下跌。

高移民帶來的人口增長與受限的建筑活動形成供需缺口，建筑高成本也抑制了新房開工。

報告指出：2026 年房價整體將維持高位，移民帶來的人口增長與供應緊張將持續支撐需求。

但城市間表現分化，墨爾本樓市預計將繼續弱于其他主要城市。

穆迪總結稱，高利率、高入市門檻與高杠桿新借款人疊加，正在逐步推升房貸證券化池的信用風險。

03

澳大利亞住房工業協會警示：偏遠地區正承受住房緊張的最大沖擊

澳大利亞住房工業協會（HIA）呼吁政府出臺以地區優先為導向的住房規劃，原因是偏遠地區人口增長與房價上漲速度已遠超住房供應能力。

HIA 敦促各級政府制定一份針對澳大利亞偏遠、鄉村及邊遠地區的長期全國性住房計劃，稱當前以首府城市為中心的政策模式正在失效，偏遠社區已成為人口增長壓力的主要承受者。

HIA 行業政策首席執行官西蒙?克羅夫特指出，目前有近 1000 萬人口居住在偏遠地區，澳大利亞人持續從首府城市向外遷移，暴露了住房政策的結構性缺陷。

“一刀切的住房政策正在讓偏遠地區付出代價。” 克羅夫特表示。

他特別以新南威爾士州的法勒（Farrer）選區為例，稱其是許多快速增長偏遠地區面臨壓力的典型縮影：人口大幅流入，但住房長期短缺、租金上漲、務工者、家庭與年輕人的住房選擇極為有限。

HIA 表示，偏遠地區在后疫情時代承接了大量從首府城市遷出的人口，卻沒有獲得相應規模的住房投資。

“偏遠地區在人口增長方面承擔了最重的擔子，但住房政策卻仍然嚴重偏向首府城市。”

在此背景下，HIA 推動建立一套偏遠地區住房框架，而非對現有政策小修小補。

“住房必須被視為關鍵的經濟和社會基礎設施，尤其是在那些未來要承接更多人口和勞動力的地區。”

該協會提出的全國計劃將包括：

• 因地制宜的住房建設目標

• 面向偏遠地區的專項資金渠道

• 重點釋放偏遠增長走廊的新房供應

• 針對性措施彌補社會住房、可負擔住房及關鍵崗位住房缺口

• 住房投資與交通、醫療、教育及整體勞動力規劃相匹配

克羅夫特警告，如果政策不轉向，高增長偏遠地區的宜居性將被持續增長的人口逐步侵蝕。

“如果不采取果斷行動，像法勒這樣的地區將面臨人口增速超過宜居承載力的局面，最終損害人們選擇移居的社區本身。”

“如果政府希望民眾在偏遠地區生活和工作，就必須配套符合地區實際的住房體系。”

HIA 的警告背后，是眾多偏遠城鎮空置率緊張、租金快速上漲、新建住房受限的現實。

克羅夫特表示，關鍵崗位從業者越來越難在工作地點附近找到住所，年輕人也因房價過高而被擠出家鄉。

“基礎崗位從業者租不到房，年輕人被家鄉的房價勸退，當地企業因員工沒地方住而招不到人。”

該協會強調，許多偏遠地區住房空置率已接近或低于1%，幾乎沒有閑置房源。

同時，高建筑成本、勞動力短缺和復雜的規劃審批限制了新房供給，而已建成的房源中，社會住房、可負擔住房和關鍵崗位住房又嚴重不足。

04

塔州私人島易主未公開價格 更多特色小島也在尋找買家

塔州最杰出房產之一已成功售出，Little Swanport附近的Ram Island有了新主人，該房產由Peterswald公司董事摩根售出。

盡管小島掛牌價高達數百萬，但這座26公頃私人島嶼的最終成交價未公布，摩根稱其「令人難以置信」，銷售吸引了全球各地買家，包括當地人和州內其他地區的人，有一名海外買家專程考察卻未購買，最后成功買下者與塔州淵源深厚。

Ram Island是塔州僅有的11座私人島嶼之一，享有Freycinet Peninsula、Maria Island和塔州大陸的壯麗景色。

其抬高式主宅由知名建筑商設計，能捕捉海風、盡享全景，天然木材與鋼結構營造出精致海濱美學風格，大面積玻璃窗讓室內充滿自然光，框出弗雷西內美景。

開放式起居和用餐區以管道式木柴供暖系統為中心，還配有媒體室等。三間臥室中有一間豪華主臥套房，主浴室設施完備。室內外空間過渡自然，主層通向朝北的木質露臺，設有燒烤區和定制座椅，適合舉辦聚會。

熱蜂窩百葉窗和出色的交叉通風設計無需空調。房屋有兩間廚房，主廚房配有石質臺面和步入式儲藏室，低層商用規模廚房配有步入式冷藏室。

Ram Island通過45千瓦太陽能系統（配備電池儲能和備用發電機）實現完全自給自足，擁有25萬升雨水儲存設施和一座蓄水量10萬至15萬升的大型水壩。帶電車庫和車間存放著必備設備。島上緩坡牧場延伸至原始海濱，遍布成熟樹木和本土植被，野生動物繁盛。

對于那些夢想擁有屬于自己的塔斯馬尼亞島嶼的人來說，除了這座小島，還有一些選擇。

Puncheon Island起價「超140萬元」，位于Bass Strait的Furneaux Group of islands，可通過船或直升機抵達，有新建碼頭和樸素三居室住宅。

Elders Launceston公司也邀約出售200公頃的Vansittart Island，島上有帶露臺的三居室小屋，該島被描述為「令人難忘，基本上保持原貌」。

Flinders Island附近的Little Dog Island，17公頃房產以意向表達方式出售，有兩處海灘、兩座小屋，適合露營。

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