開發(fā)商應(yīng)承擔“爛尾樓”買賣合同及擔保貸款合同解除的責任

• 陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/張佳琦

來源：【人民法院案例庫】

最高人民法院 2025年7月7日發(fā)布

入庫編號：2025-07-2-091-001

《陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案——開發(fā)商不能交房致使商品房買賣合同及擔保貸款合同被解除時的責任承擔》

一、裁判要旨

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2.合同解除后應(yīng)當充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。

二、基本案情

原告陸某、張某千訴至法院,請求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認購合同》《商品房買賣合同》(預(yù)售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔返還剩余貸款本息的責任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項目停工，在短期內(nèi)無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動向陸某、張某千提出解除合同，并退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當由陸某、張某千自行承擔，同時融某置業(yè)公司不應(yīng)當承擔合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯方，不應(yīng)承擔超過合同約定的風險責任，有權(quán)要求借款人和合同擔保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認購合同》，約定由陸某預(yù)定融某置業(yè)公司開發(fā)銷售的某小區(qū)8幢***號房商品房一套，優(yōu)惠后實際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬元作為立約擔保，雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動轉(zhuǎn)為房款。12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價款為人民幣1183680元，按照建筑面積計算，該商品房單價為12000元/㎡……第十一條：交付時間和手續(xù)。出賣人應(yīng)當在2023年12月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應(yīng)當在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應(yīng)當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。第十二條：逾期交付責任。1.逾期在30日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.5的違約金。2.逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)返還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣人按照全部房價款1%向買受人支付違約金 …… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預(yù)收購房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個人購房借款/擔保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請，同意向其發(fā)放個人一手住房購置貸款，金額為75萬元。合同項下貸款用于購買某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個月，實際放款日與到期日以借款憑證為準……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個人一手住房購置貸款本金及利息合計190430.39元。陸某、張某千起訴時,案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無復(fù)工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認購合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實際給付之日止，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號民事判決：駁回上訴，維持原判。

三、裁判理由

本案的爭議焦點有三：一是案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除；二是案涉商品房擔保貸款合同應(yīng)否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

（一）、關(guān)于案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長時間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內(nèi)無交付房屋可能性的情況下,商品房買賣合同目的已無法實現(xiàn)，買受人有權(quán)主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買賣雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長時間停工，在短期內(nèi)無交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認購合同》及《商品房買賣合同》。

（二）、關(guān)于案涉商品房擔保貸款合同應(yīng)否一并解除

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應(yīng)予支持。”據(jù)此，商品房買賣合同與擔保貸款合同系相互獨立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時繼續(xù)要求購房人履行商品房擔保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當事人訴請，人民法院應(yīng)將商品房買賣合同糾紛與擔保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔保貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，應(yīng)當一并解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的訴訟請求依法予以支持。

（三）、關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權(quán)人和買受人。”據(jù)此，合同解除后，商品房出賣人應(yīng)按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時承擔剩余貸款本金及利息的返還責任。本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息,并承擔賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責任。關(guān)于剩余貸款的返還責任，在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔返還責任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當由商品房出賣人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔剩余貸款的返還責任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔已收受購房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責任。

四、關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國民法典》第565條、第566條、第577條、第585條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，2020年修正）第20條、第21條

一審：江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2024）蘇0902民初3226號民事判決（2024年6月24日）

二審：江蘇省鹽城市中級人民法院（2024）蘇09民終4784號民事判決（2024年10月30日）