京滬樓市“小陽春”成交改善，“銀四”行情基礎(chǔ)是否穩(wěn)固？

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春節(jié)后，在需求釋放帶動下，核心城市樓市出現(xiàn)一定修復，二手房成交持續(xù)好于新房。3月上海二手商品房成交3.1萬套，創(chuàng)近五年新高，北京成交近2萬套，4月首周核心城市新房、二手房成交規(guī)模同比實現(xiàn)增長。

趨勢來看，在“好房子”項目入市及傳統(tǒng)旺季疊加帶動下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撐。3月《政府工作報告》定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，預(yù)計4月各地因城施策節(jié)奏將有所加快。近期，杭州、寧波已出臺政策提高公積金貸款額度上限，甘肅、安徽擴寬了公積金使用范圍；北京門頭溝區(qū)、上海金山區(qū)等地出臺人才政策，通過租房補貼、購房優(yōu)惠等措施支持人才住房需求。此外，3月部分央企逐步開始在核心城市適度補充土地儲備，4月北京、杭州、上海、南京、蘇州等地還將有多宗優(yōu)質(zhì)地塊集中出讓，核心城市土地成交有望改善。

核心城市“小陽春”行情顯現(xiàn)，3月北京、上海二手房市場修復明顯

今年以來，房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)明顯的分化特征。春節(jié)后，在需求釋放帶動下，核心城市樓市出現(xiàn)一定修復，重點城市新房、二手房成交量節(jié)后連續(xù)五周環(huán)比回升，二手房成交持續(xù)好于新房，京滬市場率先回暖。

圖：2022年以來京滬新建商品住宅、二手住宅月度成交走勢

數(shù)據(jù)來源：

一線城市春節(jié)后在需求釋放帶動下樓市出現(xiàn)一定修復，二手房成交持續(xù)好于新房，京滬率先回暖。新房方面，隨著春節(jié)后需求釋放、核心城市優(yōu)質(zhì)項目集中入市及營銷力度加大，市場成交出現(xiàn)邊際改善。3月重點100城新房成交面積同比降幅收窄至11%，其中廣州同比增長25%，北京、上海同比分別下降27%、5%，降幅較上月收窄明顯。4月首周（3.30-4.5），北京、上海、深圳新房市場延續(xù)修復態(tài)勢，周度成交環(huán)比實現(xiàn)增長。二手房方面，部分核心城市“小陽春”行情顯現(xiàn)，在剛需支撐下，上海、北京在較高基數(shù)下成交量實現(xiàn)增長。其中上海“滬七條”政策效果顯現(xiàn)，3月二手商品房成交3.1萬套，創(chuàng)近五年新高（2021年4月以來首次超3萬套），在較高基數(shù)下同比增長6%，4月市場活躍度延續(xù)，首周（3.30-4.5）成交同比增長32%。北京3月二手住宅成交近兩萬套，同比增長3%，創(chuàng)15個月以來單月新高，4月首周（3.30-4.5）成交同比增長36%。

圖：2025年以來北京、上海二手商品房周度存量及新增掛牌套數(shù)（頭部中介口徑）

數(shù)據(jù)來源：

同時，北京、上海二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)，春節(jié)后掛牌量雖有所回升，但仍顯著低于近幾年同期。根據(jù)頭部中介數(shù)據(jù)，北京、上海存量掛牌套數(shù)整體呈現(xiàn)下降趨勢，3月末二手房存量掛牌套數(shù)有所回升，但較去年10月高點仍分別回落9%、17%。春節(jié)后新增掛牌量有所回升，但仍顯著低于近幾年同期，3月北京、上海二手房新增掛牌房源為2.3萬套、1.7萬套，同比下降19%、34%，掛牌量回落顯示出二手房賣方預(yù)期有所趨穩(wěn)。

二線城市春節(jié)后表現(xiàn)較為平淡，分化現(xiàn)象持續(xù)。新房方面，受供應(yīng)縮量影響，新房銷售同比延續(xù)回落態(tài)勢，3月僅武漢、西安、青島、濟南等城市成交面積同比實現(xiàn)增長。4月首周（3.30-4.5）寧波、武漢等城市低基數(shù)下同比增長超一倍，但市場分化仍是主要特征，無錫、合肥、溫州等城市同比仍下降超兩成，二手房方面，多數(shù)城市3月成交規(guī)模同比小幅下降，僅廈門、寧波、無錫等少數(shù)城市同比增長。4月首周（3.30-4.5），部分二線城市成交同比上升，寧波、廈門成交量同比增長超50%，無錫、青島、溫州同比增長超三成。

表：清明假期各地房企營銷動態(tài)及市場表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

清明小長假期間，多數(shù)城市項目延續(xù)節(jié)前促銷方案和優(yōu)惠活動，受假期返鄉(xiāng)祭祖等因素影響，假期期間多地普遍無新盤入市，其中廣州、蘇州受供應(yīng)縮量影響，市場表現(xiàn)相對平淡；天津河北區(qū)受轉(zhuǎn)學政策收緊傳聞促進成交熱度顯著攀升。

市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)分化同步加劇。深圳光明、寶安等剛需板塊普遍仍打折促銷，鄭州部分舊規(guī)項目維持高傭金加速出清，遠郊及房齡偏大房源議價空間持續(xù)擴大；而上海前灘等核心板塊項目假期日均帶看超200組，北京核心區(qū)二手房市場保持活躍度，西安、蘇州核心地段優(yōu)質(zhì)房源價格保持堅挺。

3月部分房企補倉意愿提升，4月優(yōu)質(zhì)地塊放量下熱度有望持續(xù)

圖：300城住宅用地規(guī)劃建面推出、成交走勢

數(shù)據(jù)來源：

一季度，地方政府供地節(jié)奏延續(xù)“縮量提質(zhì)”導向，300城住宅用地成交規(guī)劃建面、出讓金同比均下降。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度，300城住宅用地成交6274萬平方米，同比下降23.5%；土地出讓金2350億元，同比下降42.4%。平均溢價率4.9%，除廣州、上海、杭州等地核心地塊競拍出高溢價外，多地土拍情緒保持平淡，土拍分化態(tài)勢延續(xù)。

房企資金繼續(xù)向確定性較強的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)集聚，從城市集中度來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2026年一季度，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為59%，較2025年全年提升7個百分點。

表：2026年一季度300城各線城市住宅用地推出和成交同比變化

數(shù)據(jù)來源：

一季度，上海、廣州、杭州等地優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度較高，典型地塊來看：

廣州馬場一期地塊：2月25日經(jīng)過9小時、243輪競價，由越秀地產(chǎn)以236.04億元競得，溢價率26.6%，成交總價位列廣州歷史第二、全國第五，住宅樓面地價約8.5萬元/㎡，刷新廣州住宅樓面價紀錄。

上海青浦徐涇、長寧C040101單元地塊：3月13日，在上海2026年首輪土拍中，青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)QPPO-0101單元18-05雙軌交宅地以6.6%溢價率由綠城競得，成交總價26.7億元，樓面價31972元/㎡。該地塊為當批次唯一溢價成交地塊，區(qū)位價值優(yōu)勢顯著。3月30日，長寧C040101單元E1-21地塊經(jīng)41輪競價、以59.2億元由保利獲取，溢價率約為6.4%，成交樓面價約為7.8萬元/㎡。本次土拍共吸引華潤&新長寧聯(lián)合體、保利發(fā)展、金茂3家企業(yè)（或聯(lián)合體）參與競拍，反映出當前房企對于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊仍保持積極拿地態(tài)度。

杭州上城區(qū)城東新城地塊：3月6日，杭州上城區(qū)城東新城宅地經(jīng)109輪競價，以總價32.2億元、溢價率51%由保利獲取，成交樓面價達44985元/㎡。該地塊緊鄰京杭大運河與麥廟港雙水系，距地鐵4號線新風站約200米，原為商辦用地，2025年4月調(diào)整為純住宅用地后，容積率由3.0降至2.2，居住屬性明顯提升，且已列入杭州市住宅品質(zhì)提升試點，為打造高品質(zhì)改善項目奠定基礎(chǔ)。

表：2026年一季度重點城市高溢價成交地塊

數(shù)據(jù)來源：

但多數(shù)城市土地市場仍低溫運行，青島、北京、福州、武漢、天津出讓地塊普遍底價成交。一是供地節(jié)奏放緩，同時核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出較少；二是房企資金面仍承壓，拿地高度聚焦核心城市高確定性板塊，對非核心區(qū)地塊保持審慎。

表：部分重點城市2026年4月涉宅用地待拍情況（4.8~4.30）

注：統(tǒng)計時間為4月7日

數(shù)據(jù)來源：

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，4月（4.8~4.30），重點城市住宅用地待拍清單中，北京、杭州、上海、南京、蘇州等地均有地塊計劃出讓，其中北京、杭州起始價在百億元左右。3月保利、華潤、金茂在多個核心城市補倉，拿地金額有所增加，考慮到當前核心城市優(yōu)質(zhì)地塊供給持續(xù)釋放，預(yù)計4月上述地塊仍將吸引眾多房企參拍，土地市場活躍度有望延續(xù)。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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