龍湖：跨越分水嶺

早在10余年前，龍湖就有一條未曾明言的預測："未來房地產業將進入強運營時代。"

以此為標尺，龍湖每年把銷售回款的10%作為上限，持續投資于持有型物業。

時間驗證了當年的預判，在十余年滾雪球式的積累中，龍湖完成了業務重構，形成"開發+運營+服務"三足鼎立的格局。

站在2026年的歷史拐點上，許多企業主感同身受：一面是熟悉的壓力，現金流承壓、去化艱難、行業出清與分化仍在持續；另一面，一股強烈的新趨勢浮現眼前——樓市的底層邏輯徹底變了。從過去的規模之爭、土儲之爭、杠桿之爭，轉向模式之爭、戰略之爭、運營之爭。

靠土地紅利、規模狂奔的舊時代加速撤退，靠運營與服務取勝的新賽道奔涌向前。以華潤、龍湖為代表的先行者，就在這涇渭分明的"分水嶺"中顯得尤為突出。

從剛剛結束的2025年財報披露來看，跨越這道分水嶺的頭部房企，他們做的絕非簡單戰術收縮，而是從開發邏輯到盈利模式、從產品力到組織力的系統性重塑。

模式紅利破局

存量時代，規模紅利已然落幕，模式紅利成為破局關鍵。

例如央企龍頭華潤置地，以"3+1"業務架構，構建"開發銷售+經營性不動產+輕資產管理+生態圈業務"的一體化模式。

經營性業務營收占比15.4%，利潤貢獻首超五成，達到51.8%。這是2025年華潤交出的業績數據。

這一變化被業內視為華潤戰略轉型的關鍵節點——從單一開發銷售向"開發、運營、服務"多賽道驅動的模式躍遷。

而作為最早探索"開發+運營+服務"模式的民企龍湖，2025年業績同樣亮眼：運營及服務收入258億元，占比高達27.5%，核心權益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%、凈利率達30%，遠高于開發業務。

高毛利、高凈利、高穩定性，正如龍湖管理層在業績會上所言，"運營及服務業務在這個周期中承擔了壓艙石和穩定器的作用。未來，這兩塊業務將保持每年兩位數的增長。"

華潤與龍湖，堪稱央企與民企兩大陣營中最具影響力的代表，有其不同，又有很大的相似之處。

先看華潤，三條增長曲線定位清晰：第一條曲線開發銷售業務，貢獻基礎營收與現金流，聚焦核心城市高品質住宅與"好房子"建設；第二條曲線經營性不動產收租業務，作為可持續增長引擎，2025年利潤占比51.8%；第三條曲線輕資產管理業務，依托商管、文體等能力輸出，實現高增長。

再看龍湖，是各項業務的聯動打法，其核心優勢在于業務協同、現金流平衡、利潤穩定、風險分散，形成穿越周期的完整閉環。

開發業務提質增效，筑牢生存根基。開發業務作為傳統優勢，龍湖并非放棄，而是聚焦核心、提質減量、精細運營。2025年，公司聚焦一二線城市，銷售占比89%，合同銷售631.6億元，回款率超100%；新增土儲7幅、37.7萬平方米，嚴守投資紀律，并持續優化庫存。

開發業務從規模轉向質量，保障基礎現金流，為運營服務業務提供資金與資源支撐。

運營業務穩定造血，打造周期壓艙石。以商業投資、資產管理為核心的運營業務，是龍湖穿越周期的關鍵。持有型物業帶來持續租金收入，不受短期市場波動影響；2025年龍湖商業租金同比穩健增長，13座新商場有序開業，資產規模持續擴大。

數據顯示，以"龍湖天街"為代表的商業投資航道，在2025年實現租金收入112.1億元，同比增長4%，整體出租率為96.8%。

其中，商業航道要"三管齊下"。第一，對已開業項目做好存量改造，落實"一店一策"，提升運營質效，力爭今年同店同比重新實現5%以上的增長；第二，新開項目一次開好；第三，抓住輕資產項目的機會，獲取適合龍湖的輕資產項目。

服務業務輕資產擴張，打開增長空間。包含物業服務、智慧營造業務，2025年，龍湖服務業務在細分領域保持領先，是龍湖面向未來的重要增長點。

三大板塊協同，環環相扣，既保留傳統開發的增長動力，又擁有運營服務的穩定收益，實現"短期有現金流、中期有利潤、長期有空間"的長效機制。

從國際經驗看，日本三井不動產等龍頭企業，亦是憑借租賃、管理等穩定業務，成功穿越90年代地產泡沫與亞洲金融危機，印證了運營服務業務的"壓艙石"價值。

歐美成熟市場同樣如此，鐵獅門、西蒙地產等巨頭，均以商業運營、資產管理為核心，通過"開發+持有+運營"的資管閉環，實現資產高效循環與價值最大化。

全球地產行業的發展歷程反復證明，房地產的終極價值，不在于一次性的銷售變現，而在于全生命周期的運營增值。

"開發+運營+服務"成共識

事實上，在頭部企業示范效應下，"開發+運營+服務"模式已從個別選擇變為行業共識。2025年以來，保利、招商蛇口、新城控股等主流房企，均加速拓展商業運營、物業服務、長租公寓、城市服務等業務，提升非開發收入占比。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，當前行業存在結構性機遇，重點城市的改善性需求、城市更新、商業REITs、存量運營、第三方開發服務、"好房子"建設等，構成行業發展新場景。

摩根士丹利預測，2026年行業分化將加劇，優質房企與普通房企表現持續背離，擁有穩定租金與服務收入的企業，將獲得更高估值與更強抗風險能力。同時評價道，龍湖正穩步轉型，目標2028年實現運營服務利潤100億元。

業績會上，龍湖管理層明確了轉型節點："最晚2028年，運營及服務業務收入將超過開發業務，屆時龍湖主營業務結構與債務轉型將全面完成，形成新發展模式。"

大道當然，企業使命與大國同進。我們可以看到，"十五五"開局，房地產行業加速完成模式重塑，未來將呈現三大趨勢：

一是行業徹底分化，固守傳統開發模式、杠桿高、運營弱的企業將持續出清；擁有"開發+運營+服務"多元模式、財務穩健、運營能力強的優質企業，將占據市場主導，獲得更高估值與發展空間。

二是價值重心轉移，行業價值從土地儲備轉向運營能力、服務能力、資產質量。房企核心競爭力不再是拿地規模，而是商業招商、資產管理、物業服務、城市運營等專業能力，以及優質持有型物業的數量與質量。

三是模式深度進化，從"開發+運營+服務"的基礎架構，向"輕重資產結合、投融管退閉環、數字化賦能、生態化布局"升級，通過數字化提升運營效率，通過跨界融合拓展服務邊界。

對行業而言，龍湖等企業的實踐證明，存量時代并非寒冬，而是高質量發展的新起點。

編輯|Lily