一季度樓市觀察：乍暖還寒，“弱復(fù)蘇”與“強分化”交織

城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

2026年一季度，我國房地產(chǎn)市場在政策持續(xù)發(fā)力與市場內(nèi)生修復(fù)的雙重作用下，總體呈現(xiàn)“小陽春”行情，但復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固。

政策端，中央定調(diào)從“止跌回穩(wěn)”轉(zhuǎn)向“著力穩(wěn)定”，通過構(gòu)建跨部門政策協(xié)同機制，明確防范系統(tǒng)性風(fēng)險的底線，同時賦予地方更大的調(diào)控自主權(quán)；地方政策則通過供需兩側(cè)雙向發(fā)力，激活需求的同時，控增量、去庫存、優(yōu)供給。

市場端，核心一二線城市成交放量、價格止跌、掛牌收縮、預(yù)期修復(fù)，特別是二手房市場成交活躍，帶動市場預(yù)期轉(zhuǎn)暖。但市場并未呈現(xiàn)普漲或普跌的單一格局，而是區(qū)域分化與內(nèi)部結(jié)構(gòu)性差異進一步深化。

受住房市場環(huán)境影響，土地市場的運行邏輯已從過去的“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)避險”。土地價值正經(jīng)歷一場深刻的重估，資源正加速向少數(shù)具備確定性的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中。

政策端：供需雙向發(fā)力

2025年底的中央經(jīng)濟工作會議和2026年政府工作報告對房地產(chǎn)作了清晰定調(diào)：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給。2026年政策重心從需求端轉(zhuǎn)向供需雙向管理，從短期的風(fēng)險防范，過渡到防范風(fēng)險與構(gòu)建市場長效機制并舉，在政策調(diào)控上更強調(diào)部委之間的協(xié)同，并賦予地方政府更大的調(diào)控自主權(quán)。

一是部委政策協(xié)同發(fā)力，防風(fēng)險與建機制長短結(jié)合。一季度，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局等部門密集發(fā)聲，推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制常態(tài)化運行，對符合條件的“白名單”項目延長貸款期限，支持房企合理融資需求；中國人民銀行會同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動商辦房地產(chǎn)去庫存；財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，將“賣舊買新”個人所得稅退稅優(yōu)惠政策延續(xù)至2027年底；自然資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，推出增強詳細規(guī)劃適應(yīng)性、優(yōu)化過渡期支持政策、推進存量土地和空間臨時利用、創(chuàng)新不動產(chǎn)登記服務(wù)等措施，支持城市更新行動；自然資源部發(fā)布通知，明確新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，進一步夯實了“存量優(yōu)先”的制度基礎(chǔ)；證監(jiān)會、滬深交易所積極推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，滬深交易所同步建立商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場服務(wù)直通車機制，為商業(yè)不動產(chǎn)打開新的融資渠道。

二是地方精準施策，需求激活與供給優(yōu)化并舉。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年一季度107個省（區(qū)）市（縣）出臺175次穩(wěn)樓市政策，以公積金優(yōu)化、稅費補貼、保障房籌集建設(shè)、存量盤活、品質(zhì)提升為重點，從供需兩端雙向發(fā)力。

在激活需求方面，上海、南京、重慶等多個城市通過直接降低購房門檻和購房成本，釋放改善需求，政策工具呈現(xiàn)組合化特征。一是信貸與限購松綁。例如重慶優(yōu)化信貸支持、降低首付與利率；上海放寬非滬籍購房資格至3年社保，并提高公積金貸款額度；南京則將首套及二套首付比例分別降至15%和25%。二是定向補貼與稅費優(yōu)惠。例如上海對多孩家庭提供最高50萬元的購房補貼；南京推出“賣舊買新”契稅補貼，最高可達30萬元，并配套人才優(yōu)先選房政策。三是市場穩(wěn)定措施。例如重慶明確鼓勵存量房去化，旨在形成住房消費的內(nèi)循環(huán)。

這些政策的核心邏輯是通過降低交易成本和交易門檻、定向支持特定群體（如多孩家庭、人才），快速修復(fù)市場信心，激活合理的住房消費需求。特別是住房公積金政策成為各城市政策的重要抓手。據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度全國各省市（縣）出臺公積金相關(guān)政策超過60次，內(nèi)容涵蓋公積金繳存和提取、公積金貸款等方面，不僅有效釋放了住房消費需求，也為公積金制度改革鋪平了道路。

在優(yōu)化供給方面，以廣州、深圳為代表，政策重心轉(zhuǎn)向供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，致力于從根源上調(diào)整住房供需關(guān)系。一是盤活存量空間。例如廣州簡化城市更新審批流程，允許舊改項目適度提容，并設(shè)立城市更新基金以吸引社會資本，旨在推動城市的精細化治理與可持續(xù)發(fā)展。二是優(yōu)化土地供應(yīng)，例如深圳在2026年一季度住宅用地供應(yīng)較2025年增長12%，同時提升保障性住房用地占比，并探索“限地價、競配建”模式，以優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定長期市場預(yù)期。這類政策不再局限于短期需求刺激，而是著眼于通過城市更新、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整來提升住房品質(zhì)、增加有效供給，特別是保障性住房的供給。

市場端：“弱復(fù)蘇”與“強分化”交織

一季度，一線城市房地產(chǎn)市場在政策托底與內(nèi)生修復(fù)的博弈中，明顯呈現(xiàn)“小陽春”行情，但全國市場多元分化格局進一步深化。新房市場因城市基本面與需求結(jié)構(gòu)不同，價格表現(xiàn)各異，但普遍通過收縮供應(yīng)來應(yīng)對庫存壓力；二手房市場則展現(xiàn)出更強的復(fù)蘇一致性，成交量價均出現(xiàn)筑底回暖的積極信號。

一是新房市場價格表現(xiàn)分化。上海成為價格韌性最強的城市，其2月新房價格同比上漲4.2%，環(huán)比保持0.2%的正增長，顯示出獨立于其他城市的市場信心。北京市場則經(jīng)歷了短暫下探后企穩(wěn)，1月價格環(huán)比下跌0.3%，但2月即轉(zhuǎn)為環(huán)比上漲0.2%，同比跌幅收窄至-2.3%，表明政策邊際調(diào)整后需求有所釋放，市場底部正在形成。相比之下，廣州與深圳的價格壓力仍在持續(xù)。廣州2月價格環(huán)比持平，但同比跌幅達5.1%；深圳則連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，2月環(huán)比降0.3%，同比跌幅擴大至5.5%，顯示這兩個城市的市場情緒仍處于修復(fù)階段。

值得注意的是，改善型戶型在一線城市的表現(xiàn)出現(xiàn)內(nèi)部分化，北京、上海的144平方米以上大戶型價格表現(xiàn)顯著優(yōu)于剛需戶型，北京2月大戶型價格環(huán)比上漲0.5%，上海大戶型同比漲幅高達6.3%，顯示核心城市的高端改善需求仍有堅實支撐。

二是二手房市場成交回暖，價格企穩(wěn)信號增強。一季度一線城市二手房市場呈現(xiàn)出更為一致的筑底回暖跡象，核心特征表現(xiàn)為“成交放量、價格止跌、掛牌收縮、預(yù)期修復(fù)”。3月份，二手房市場迎來傳統(tǒng)的“小陽春”行情，且成色相對充足。北京市場復(fù)蘇勢頭明顯，3月份單月網(wǎng)簽達19886套，創(chuàng)下近15個月新高；環(huán)比2月份大增145%。上海市場在“滬七條”作用下活躍度更高，3月全月二手房成交量達21443套，日均成交近千套，顯示積壓的剛需和改善需求在政策優(yōu)化后正快速入市。深圳二手房市場從“以價換量”轉(zhuǎn)向“量升價穩(wěn)”，3月份網(wǎng)簽達5071套，環(huán)比大增117%。廣州市場也展現(xiàn)出較強韌性，3月網(wǎng)簽達10785套，環(huán)比大增141%。

在成交量回升的帶動下，二手房價格呈現(xiàn)明顯的止跌企穩(wěn)信號。其中北京、上海率先企穩(wěn)，2月份環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%；廣州、深圳2月環(huán)比微跌0.5%和0.4%，跌幅明顯收窄。掛牌量方面，一季度，四大一線城市掛牌量均呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，業(yè)主惜售心態(tài)增強，市場議價空間收窄，這也成為市場筑底的核心標(biāo)志之一。

與一線城市相比，二線城市區(qū)域分化特征更為明顯，呈現(xiàn)出“強市修復(fù)、弱市承壓、內(nèi)部分化加劇”的復(fù)雜局面。一季度，成都、杭州需求集中釋放，呈現(xiàn)典型“小陽春”行情。成都3月新房成交量6157套，環(huán)比增幅高達84.9%；二手房成交23,248套，環(huán)比2月增長103.5%。杭州3月新房成交1949套，環(huán)比增長192.5%；二手房成交4900套，環(huán)比增長224.3%。這種“V型”反彈，一方面得益于春節(jié)后季節(jié)性需求的回歸，另一方面也反映出成都、杭州作為強二線城市，其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人口吸附能力為房地產(chǎn)市場提供了相對堅實的需求支撐。與成都和杭州的強勢復(fù)蘇相比，多數(shù)二線城市則略顯疲軟，仍處在以價換量階段。

除了城市間的分化，各城市內(nèi)部不同區(qū)域、不同產(chǎn)品類型的市場表現(xiàn)也呈現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性差異，成交高度集中于核心城區(qū)與優(yōu)質(zhì)板塊。例如杭州的濱江區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)等核心板塊貢獻了市場主要成交量，優(yōu)質(zhì)地塊項目的去化表現(xiàn)遠優(yōu)于遠郊區(qū)域。相反，武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的成交量則遠低于其他區(qū)域，反映出產(chǎn)業(yè)支撐不足或配套尚不成熟的區(qū)域市場活力偏弱。

土地市場：結(jié)構(gòu)分化與企業(yè)策略調(diào)整

2026年一季度，全國土地市場延續(xù)了深度調(diào)整態(tài)勢，核心特征表現(xiàn)為整體供應(yīng)規(guī)模的主動收縮與結(jié)構(gòu)性熱度的顯著分化。在房企普遍面臨流動性壓力、投資決策極度審慎的背景下，土地市場的運行邏輯已從過去的“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)避險”。企業(yè)拿地策略的調(diào)整與市場熱度的點狀分布，共同指向一個共識：土地價值正經(jīng)歷一場深刻的重估，資源正加速向少數(shù)具備確定性的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊集中。

一季度，全國300城住宅用地市場呈現(xiàn)出全面縮量格局。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，一季度（截至3月28日），300城住宅用地推出規(guī)劃建筑面積6472萬平方米，同比下降23.8%；成交5893萬平方米，同比下降25.9%；土地出讓金2154億元，同比下降45.7%；平均溢價率5%，顯示出市場整體情緒依然偏冷，大多數(shù)地塊以底價或接近底價成交。

與住房市場相類似，土地市場在城市間和城市內(nèi)板塊間的分化也進一步加劇，并演化為“冰火兩重天”的格局。

一是城市間分化。一線城市憑借其不可替代的資源稟賦和相對穩(wěn)健的住房需求基本面，展現(xiàn)出較強的抗周期韌性，一季度成交面積同比降幅僅為6%，遠優(yōu)于全國平均水平。與之形成鮮明對比的是，多數(shù)二線城市及廣大三四線城市，由于新房庫存去化緩慢、市場預(yù)期疲軟，土地市場陷入深度調(diào)整，成交面積同比降幅普遍超過50%和10%。這清晰地表明，在市場下行期，房企和資本對土地價值的判斷標(biāo)準變得極為苛刻，只有那些具備長期人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐和明確需求前景的核心城市，其土地資產(chǎn)才被視為安全資產(chǎn)。

二是城市內(nèi)分化。核心區(qū)“點狀高熱”與整體冷淡形成反差。全國平均溢價率雖僅為5.0%，但核心城市的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊卻引發(fā)了激烈爭奪。例如，廣州天河馬場地塊歷經(jīng)9小時、243輪競價，最終以236億元的總價、26.6%的溢價率成交，刷新了廣州住宅樓面價紀錄。同樣，杭州上城區(qū)城東新城地塊經(jīng)109輪競價，以高達51.08%的溢價率被保利發(fā)展競得。這些案例與大量底價成交或流拍的地塊并存，深刻揭示了當(dāng)前土地市場的投資邏輯：房企不再進行區(qū)域性的廣泛布局，而是將極其有限的資金精準投向城市核心區(qū)、成熟板塊的優(yōu)質(zhì)地塊，以確保項目未來的去化安全與利潤空間。

在企業(yè)拿地策略上，聯(lián)合拿地成風(fēng)險分散主流。在市場深度調(diào)整與風(fēng)險出清階段，房企的拿地策略發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，財務(wù)安全與資金實力成為決定企業(yè)能否參與土地市場的首要門檻。央企國企憑借其更為穩(wěn)健的信用背景和融資渠道，在一季度土地市場中占據(jù)了主導(dǎo)地位。民企策略極度謹慎，聯(lián)合拿地盛行。部分參與拿地的民企，普遍采用與央企國企或其他企業(yè)聯(lián)合競標(biāo)的模式，以分散資金壓力、共擔(dān)項目風(fēng)險。純粹的民企獨立拿地已較為罕見。這種策略調(diào)整反映出，在行業(yè)風(fēng)險尚未完全出清、銷售回款不確定性仍高的環(huán)境下，即使是資金狀況相對較好的民企，其投資行為也充滿了避險色彩，不敢輕易進行大規(guī)模資本開支。

綜合一季度的市場表現(xiàn)、政策環(huán)境及歷史季節(jié)性規(guī)律，二季度中國房地產(chǎn)市場預(yù)計將延續(xù)“修復(fù)與分化并存”的主基調(diào)。市場整體有望在政策托底與季節(jié)性因素共同作用下，實現(xiàn)溫和修復(fù)，但量價回升的力度、廣度將受到多重關(guān)鍵因素的制約，區(qū)域間、產(chǎn)品間的結(jié)構(gòu)性分化將進一步凸顯。