當(dāng)下買房TZ，一定要重視現(xiàn)金流！

當(dāng)下買房TZ，一定要極度重視現(xiàn)金流。現(xiàn)金流，是房產(chǎn)TZ的核心關(guān)鍵。

此前我多次講解過這個話題，但仍有很多朋友未能理解。今天專門寫文再深入說明：為什么當(dāng)下以及未來房產(chǎn)TZ，必須重點看重現(xiàn)金流。

如今房地產(chǎn)行業(yè)高速增長的周期已經(jīng)結(jié)束，大家需要降低房價暴漲的預(yù)期。過去房產(chǎn)短期大幅增Z、幾年翻倍的情況，已經(jīng)很難再出現(xiàn)。因為現(xiàn)在的盤子太大了，過去盤子小，大量人口涌入大城市，供需關(guān)系緊張，帶來房價蹭蹭蹭上漲。

但當(dāng)供需關(guān)系平衡，甚至過剩，參考發(fā)達國家成熟的房產(chǎn)市場，快速漲價增值的時代早已落幕。未來有周期的波動，房價也會向上，可預(yù)期要適當(dāng)降低一點。

不要輕信部分大V的夸大宣傳，不要再抱有買房暴富、依靠房產(chǎn)一夜翻身的想法，短期翻5倍，翻10倍的想法。這類TZ認(rèn)知，本身存在嚴(yán)重誤區(qū)，極容易被割韭菜。

房產(chǎn)依舊具備TZ價值，但TZ思路需要徹底轉(zhuǎn)變。要把房產(chǎn)當(dāng)作能夠長期產(chǎn)生正向現(xiàn)金流的產(chǎn)品，只選擇能夠穩(wěn)定帶來收Y的房源入手。

為什么房產(chǎn)TZ要這么看重現(xiàn)金流呢？主要有如下三大原因：

首先，當(dāng)前房產(chǎn)TZ自帶高杠桿，正向現(xiàn)金流才叫資產(chǎn)。

目前購房最低首付比例降至15%，相當(dāng)于購房自帶6.7倍杠桿。簡單來說，房價下跌15%，投入的首付就會全部虧損；跌幅繼續(xù)擴大，賣房甚至需要額外貼錢補給銀行。

過往樓市出現(xiàn)大幅降J時，不少房源都出現(xiàn)過這類情況。

包括很多房產(chǎn)TZ老手在21年前拿到過結(jié)果的，但是盲目自信，覺得房子未來會一直漲，在2021年樓市高位階段，很多人跟風(fēng)加大杠桿購房，甚至選擇零首付買房。當(dāng)時部分房源租售比極低，年租金回B率僅有1%，大大的泡沫，依然有大量TZ者盲目入場。

市場下行后，前期的盈利全部虧損，不少人最終淪為負(fù)資產(chǎn)。

而堅持看重現(xiàn)金流購房的TZ者，即便在高位入手，持有壓力也相對較小。優(yōu)質(zhì)房源的租金可以覆蓋月供，每年還能產(chǎn)生額外收Y。即便房價出現(xiàn)下跌，也不會影響日常生活，能夠平穩(wěn)渡過下行周期。

這和TZ邏輯相通：優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的核心，是具備穩(wěn)定的正向現(xiàn)金流，無法產(chǎn)生現(xiàn)金流的標(biāo)的，不適合長期TZ。

就跟我們偉大的TZ大師巴菲特一樣，能持續(xù)復(fù)L60多年，創(chuàng)造偉大奇跡。其中很重要一點就是巴菲特堅持TZ現(xiàn)金流，甚至連HJ，鼻涕蟲都不看好，因為不產(chǎn)生分紅，沒有現(xiàn)金流。

其次，要清晰區(qū)分資產(chǎn)與負(fù)債。

買房選對房源，就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；選錯房源，就會成為長期負(fù)債。

高位入手遠郊剛需邊角料房源，或是核心區(qū)域高溢價老舊房源，大多難以出租、長期空置，每年還需要固定繳納物業(yè)費。這類房產(chǎn)，每月只會產(chǎn)生持續(xù)支出。

例如一套貸款100萬的房產(chǎn)，每月月供四千余元，疊加物業(yè)費，每月固定支出可達五千元，同時房產(chǎn)價值還在下跌，持有壓力極大。

如果選到正向現(xiàn)金流房源，租金基本可以抵扣月供，收支實現(xiàn)平衡。既不需要額外貼錢還貸。不用每月額外支出5000元養(yǎng)房，倒還每個月攢下5000元，一正一負(fù)，就是10000元的差距，甚至用攢下的5000元不論是存，還是TZ其他現(xiàn)金流產(chǎn)品，比如定T寬基指數(shù)，就更好了，抗風(fēng)險能力大大強化。

能持續(xù)創(chuàng)造收Y的房產(chǎn)，是真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；需要長期貼錢養(yǎng)護的房產(chǎn)，只會不斷消耗個人CF。

最后，具備正向現(xiàn)金流的房產(chǎn)，抗風(fēng)險與跨周期能力更強。

長期來看，大城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，屬于穩(wěn)固的實物資產(chǎn)。放眼整體市場規(guī)律，通貨緊縮只是短期現(xiàn)象，長期溫和通脹是必然趨勢。持有優(yōu)質(zhì)實物資產(chǎn)，比單純持有現(xiàn)金，更能抵御貨幣貶值。

優(yōu)質(zhì)現(xiàn)金流房產(chǎn)，能夠穿越樓市漲跌周期。短期房價波動無需過度焦慮，長期來看，核心地段優(yōu)質(zhì)房源的價格，大概率會回歸高位，甚至實現(xiàn)穩(wěn)步增Z。依靠穩(wěn)定租金收入，能夠無壓力長期持有，穿越周期。

預(yù)算有限、收入穩(wěn)定性一般的TZ者，更要堅守現(xiàn)金流原則，放棄一夜暴富的想法，穩(wěn)穩(wěn)的增長。

而忽略現(xiàn)金流，一旦市場行情下行，很容易出現(xiàn)資金斷裂，最終只能虧本賣房離場。手握正向現(xiàn)金流房源，才能扛住市場波動，長期持有，最終收獲房產(chǎn)長期增Z的收Y。

如果你實力雄厚，買在相對低位，比如當(dāng)下一些實得單價比較低的核心區(qū)四代宅或者新規(guī)好房，愿意用時間換空間，也是可以，但這是另一回事，不適合大多數(shù)人。

看懂重慶樓市核心邏輯，把握穩(wěn)健房產(chǎn)TZ方向。

如果你想在重慶買房TZ，選擇現(xiàn)金流房產(chǎn)，歡迎鏈接老譚。