5家物業公司退市

根據最新市場信息，截至目前已有5家物業公司從香港聯交所退市。以下是這5家公司的詳細退市情況。

一、藍光嘉寶服務：首家退市物企，行業整合的標志性事件

藍光嘉寶服務于2021年8月19日正式從港交所退市，成為首家從港股退市的物業企業。這一事件標志著物業行業整合的開始。

退市過程：2021年2月25日，碧桂園服務公告擬以約48.47億元人民幣收購藍光嘉寶服務64.6203%的股份。隨后在3月22日，碧桂園服務將收購比例提升至71.17%，總代價約54.32億元。經過一系列程序，藍光嘉寶服務H股于2021年8月10日上午9時起正式停止買賣，并于8月19日下午4時自愿撤銷在聯交所的上市地位。

退市原因：藍光嘉寶服務的退市主要是母公司藍光發展面臨流動性壓力，需要通過出售優質資產補充現金流。時任藍光發展執行副總裁楊武正解釋稱："現階段出售嘉寶，是因為嘉寶現在估值處于一個高點，出售后實現價值變現，能對地產板塊補充現金流。" 從碧桂園服務角度看，收購藍光嘉寶服務可以補足其在西南地區的短板，并在華東形成資源協調，帶來規模性效益。

影響：收購完成后，碧桂園服務的總在管面積達到5.4億平方米，接近"物管一哥"萬物云的在管面積（5.78億平方米）。這次交易成為國內物業行業第一單上市物企之間的收并購。

二、華發物業：業績穩健卻選擇退市的典型案例

華發物業于2024年9月30日從港交所退市，成為第二家退市的物業企業。

退市過程：2024年5月27日，華發股份發布公告，其境外全資子公司鏵金投資擬以協議安排的方式對華發物業服務進行私有化。私有化方案獲得法院會議及股東特別大會審議通過后，于2024年9月25日獲得法院批準。最終于2024年9月30日下午4時起正式撤銷上市地位。

退市原因：華發物業在公告中明確表示："預計在不久的將來，股份繼續上市可能不會給本公司帶來任何有意義的裨益。" 具體原因包括：

1. 流動性枯竭：股份交易流通量長期處于極低水平，過去6個月、12個月及24個月期間的平均每日成交量僅占已發行股總數的約0.06%、0.04%及0.04%

2. 失去融資功能：自2020年借殼上市以來，華發物業未進行過任何股權融資，無法充分利用上市平臺作為長期增長的資金來源

3. 戰略協同考慮：華發股份希望通過私有化進一步加強房地產主業與物業服務之間的業務協同效應，提高物業服務對公司歸母凈利潤的貢獻水平

財務表現：值得注意的是，華發物業退市前業績表現穩健。2023年實現營收約17.76億元，同比增長11.0%，歸屬母公司凈利潤為2.49億元，同比增長28.8%。2019-2023年的營業收入平均年增長率超過20%，凈利潤平均年增長率約40%。

交易細節：私有化注銷價為每股0.29港元，較最后交易日收市價溢價約30.63%。按此價格計算，華發股份需要支付約16.7億港元現金。

三、融信服務：流動性枯竭導致退市的代表

融信服務于2025年3月18日正式從港交所退市，成為第三家退市的物業企業。

退市過程：2025年2月17日，融信服務公布私有化建議已獲法院會議及股東特別大會批準。3月12日，開曼群島大法院批準私有化計劃。最終于2025年3月18日下午4時起正式撤銷上市地位。

退市原因：融信服務在公告中明確指出了退市的主要原因：

1. 股票流動性極低：退市前股價已跌至0.6港元/股，日均成交額不足百萬港元

2. 無法開展股權籌資活動：由于股份交易流通量相對較低且價格呈下降趨勢，公司很難開展股權集資活動

3. 經營業績惡化：截至2024年6月30日，融信服務錄得收益4.25億元，同比下降3%；期內虧損達1.14億元，首度由盈轉虧

深層困境：融信服務面臨的核心問題是過度依賴關聯房企。其近半數收入曾來自融信中國的非業主增值服務，該業務收入從2020年的3.68億元銳減至2024年的4091萬元，直接導致盈利崩塌。

交易細節：要約人融心一品有限公司以協議方式將公司私有化，交易對價約8,000萬港元。值得注意的是，融信服務上市3年來從未進行過分紅，且截至2024年6月30日，公司未動用的IPO募資凈額還有約4.826億港元，并持有現金及銀行結余約6.74億元，無任何借款。

四、金科服務：從"西南物業第一股"到退市的歷程

金科服務于2026年2月20日正式從港交所退市，成為第四家退市的物業企業。

退市過程：2025年11月18日，金科服務與博裕資本旗下Broad Gongga Investment Pte. Ltd.聯合發布公告，正式拉開私有化序幕。中金公司代表要約人提出收購全部股份并建議撤銷上市地位的要約，基本要約價為每股6.67港元，經提高要約價達每股8.69港元，較市價溢價26.49%。2026年1月16日，要約獲得95.56%的無利害關系股東接納，私有化條件全部達成。最終于2026年2月20日正式退市。

退市原因：

1. 母公司債務危機影響：金科服務曾頭頂"西南物業第一股"的光環在港交所上市，但此后因母公司金科股份陷入流動性危機，業績連續虧損，公司經營狀況日漸下滑

2. 股價大幅縮水：退市前金科服務市值約52億港元，較歷史高點蒸發超90%，停牌前市盈率不足6倍，遠低于A股物企平均12倍的估值水平

3. 投資回報不理想：對于控股股東博裕資本而言，投資金科服務5年下來只有二三十個百分點的收益率，對一家知名投資機構來說不算好的收益率

財務表現：2025年上半年公司總收入約為23.34億元，同比下降約3.1%。來自住宅服務、企業服務及其他服務的收入分別占總收入約74.8%、20.6%及4.6%。

戰略考量：金科服務方面表示，"私有化將使要約人和本公司得以推行以長期增長和價值創造為導向的戰略決策，免受上市公司固有的市場預期和股價波動的壓力。此舉亦將減輕維持公司上市地位所帶來的行政和合規負擔，使管理層能夠將時間和財務資源集中于本公司的核心業務"。

五、瑞森生活服務：首家被強制退市的物業公司

瑞森生活服務于2026年4月9日從港交所退市，成為第五家退市的物業企業，也是首家被強制退市的上市物企。

退市過程：瑞森生活服務因未能刊發2024年中期業績而于2024年8月28日停牌。2025年11月，該公司補發了3份業績報告，并在2026年2月初向港交所提交復牌申請。然而，港交所最終決定自2026年4月9日起取消該公司的上市地位。

退市原因：與前面四家主動私有化退市不同，瑞森生活服務是被港交所強制退市。主要原因包括：

1. 未能履行復牌指引：公司未能在規定期限內履行復牌指引

2. 公司治理問題：退市前夕，瑞森生活服務對創始人黃清平提起訴訟，申索被挪用的1.2億港元

3. 關聯方風險：創始人黃清平旗下的地產上市公司——銀城國際控股已在2025年3月退市

經營狀況：值得注意的是，瑞森生活服務的經營層面在退市前有所好轉。截至2025年6月末，公司提供物業管理服務的項目共有807個，涵蓋住宅及非住宅物業，且94.2%的項目來自市場化拓展。2025年上半年，該公司實現收入9.96億元，同比增長4.1%，錄得毛利約1.51億元，同比增長7.7%，期內凈利潤約5752萬元，同比扭虧為盈。

退市潮背后的行業深層原因分析

這5家物業公司的退市并非孤立事件，而是反映了整個物業行業的結構性變化：

1. 流動性枯竭成為普遍問題

港股上市物企面臨的流動性問題尤為嚴重，不僅換手率與成交額遠低于A股的上市物企水平，同時也低于港股主板以及消費、金融、科技等主要板塊，甚至還低于所在的地產建筑業板塊。部分中小物企流動性持續不佳，經常會出現全天甚至在更長的周期內出現0成交額的情況。

2. 過度依賴關聯房企的風險暴露

多數退市物企都面臨過度依賴關聯房企的問題。一旦關聯方出現問題，投資者對物業企業的信心也會下降，甚至部分房地產關聯方會選擇以物業企業的股權進行質押以緩解自身的資金壓力，進一步放大了物業企業的風險。

3. 估值邏輯的根本性轉變

物業板塊從曾經的"黃金賽道"跌入"估值洼地"。金科服務退市前市盈率不足6倍，遠低于A股物企平均12倍的估值水平。這種"非理性折價"使得上市平臺失去了原有的價值。

4. 融資功能的喪失

維持上市地位需要承擔較高的行政和合規成本，但在流動性枯竭的情況下，這些公司無法通過上市平臺進行有效的股權融資，導致上市地位成為負擔而非優勢。

5. 行業整合加速

頭部物企通過收購擴大規模，推動行業集中度提升。藍光嘉寶服務被碧桂園服務收購就是典型的案例。

對行業的影響和啟示

1. 警示作用：瑞森生活服務的強制退市為面臨相似處境、企業管治存在缺陷的上市物企敲響了警鐘

2. 獨立性挑戰：上市物業企業需要思考如何從依賴資本擴張轉向提升服務質量和經營效率

3. 戰略調整：私有化退市使企業能夠更專注于長期戰略，免受市場短期波動的影響

4. 現金流價值：對于母公司而言，私有化物業子公司可以增加歸母凈利潤，并為經營現金流做補充

這5家物業公司的退市軌跡，不僅是個體企業的沉浮縮影，更映射出整個物業板塊從"黃金賽道"跌入"估值洼地"的集體困境。隨著行業進入風險出清階段，未來可能會有更多物業企業重新審視上市地位的價值，選擇更適合自身發展的資本路徑。