樓市見(jiàn)底了？

我印象特別深刻的就是過(guò)年的時(shí)候，幾個(gè)人坐在一起討論房?jī)r(jià)這個(gè)事情呢。

每個(gè)人都有自身的一個(gè)說(shuō)法，有人說(shuō)2026年3月份是買房的好時(shí)機(jī)，也有人說(shuō)2026年末的時(shí)候才是買房的好時(shí)機(jī)，還有人說(shuō)2027年的時(shí)候才是買房的好時(shí)機(jī)。

基本上他們判斷的邏輯很簡(jiǎn)單，就是房?jī)r(jià)并沒(méi)有跌到底，還需要繼續(xù)的回調(diào)。

也有人說(shuō)再下跌30%那才是真正意義上的抄底，其實(shí)這沒(méi)有一個(gè)特別衡量的標(biāo)準(zhǔn)不過(guò)對(duì)于市場(chǎng)上普遍有兩種說(shuō)法。

第1種說(shuō)法就是當(dāng)房貸利率與房租收入比持平的狀態(tài)下，那市場(chǎng)基本上就已經(jīng)見(jiàn)底了。

第2種說(shuō)法就是當(dāng)房租回報(bào)率，30年的情況下，就等于一套房子的價(jià)格，那市場(chǎng)就是抄底了。

這兩種說(shuō)法呢，并不是隨便的說(shuō)的，而是真的有市場(chǎng)一個(gè)相對(duì)比較合理的認(rèn)可度的。

1、市場(chǎng)目前的租金回報(bào)率

一線普遍<2%，深圳/廈門墊底；中西部/東北弱二線普遍3%+，性價(jià)比更高；國(guó)內(nèi)住宅均值2%–3%，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理區(qū)間4%–6%。

對(duì)于這個(gè)租金回報(bào)率相對(duì)來(lái)說(shuō)，就是整體的層次級(jí)別越高，租金的回報(bào)率也就越低，普遍能達(dá)到2.6%的水平，就已經(jīng)是高水平標(biāo)準(zhǔn)了，所以租金回報(bào)率這一方面的問(wèn)題呢，就很謹(jǐn)慎的，目前這兩年租金回報(bào)率是很大的程度的提升的，最關(guān)鍵就是房?jī)r(jià)已經(jīng)降低了，租金降幅并沒(méi)有“這么大”！

目前國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率最高的城市居然是貴陽(yáng)，達(dá)到了年化3.85%的水平，是遠(yuǎn)低于30年這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線的，不過(guò)最接近標(biāo)準(zhǔn)線的，當(dāng)然就是3.4%左右的水準(zhǔn)。

也就是哈爾濱，長(zhǎng)沙和西安，基本上都是3.4到3.65之間的比較多，符合30年的標(biāo)準(zhǔn)。

除此之外，國(guó)內(nèi)絕大部分城市都是達(dá)不到的，可以說(shuō)是90%的城市都達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線。

2、房?jī)r(jià)真的一定要探到這個(gè)底嗎？

特別是大城市很難看得到底，想想如果在大城市一套房子30年與租金持平的情況下，那絕大部分人都會(huì)想盡一切辦法的去買房的，以目前大城市的租金回報(bào)率來(lái)看，普遍都是在1.86%~2.05之%行。

知道大城市的租金每提高1%這個(gè)水準(zhǔn)是非常的夸張的，因?yàn)榇蟪鞘屑幢惴績(jī)r(jià)降了之后，房子主要的價(jià)格都是在300萬(wàn)到600萬(wàn)之間，占比一個(gè)非常夸張的幅度。

即便以最近在上海主要成交的房子300萬(wàn)以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算，基本上一套房子，每年的租金收益能達(dá)到10萬(wàn)元，也就是折算下來(lái)平均每個(gè)月的租金要8000元這顯然是非常的夸張的。以目前上海的價(jià)格來(lái)看，300萬(wàn)左右的房子，租金價(jià)格大概就是在5000元左右，也就是一年收益在6萬(wàn)元，年租金回報(bào)約為2%的水平，如果要達(dá)到3%的水平，那么房?jī)r(jià)得要降到200萬(wàn)以內(nèi)。

顯然是不太可能的，想想300萬(wàn)再降價(jià)都200萬(wàn)也就是要降33%的房?jī)r(jià)，目前的樓市，怎么可能還允許能降這么多呢？

3、我個(gè)人的衡量標(biāo)準(zhǔn)

大城市租金年回報(bào)在2.1%左右就可以下手購(gòu)買了，新一線城市租金回報(bào)2.5%左右就可以購(gòu)買了，二線城市租金回報(bào)在2.8%左右就可以購(gòu)買了，至于345線城市嘛，價(jià)格就是無(wú)休止的回調(diào)的，基本上就是無(wú)限的接近成本價(jià)。

就拿我在惠州這座城市，我不知道評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣，反正可以說(shuō)是弱二線城市進(jìn)行計(jì)算，80萬(wàn)的房子，普遍租金在1800元左右，年化收益約為2.7%其實(shí)這個(gè)水平其實(shí)真的挺劃算的，也是差不多下手購(gòu)買的好時(shí)機(jī)了。

至于一定要達(dá)到3%我覺(jué)得就是天方夜譚，當(dāng)然這是我個(gè)人覺(jué)得是行為！

對(duì)于當(dāng)前的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，價(jià)格已經(jīng)是相比最高峰回調(diào)了30%~50%的，就我所在的城市，價(jià)格回調(diào)了接近45%的水平了，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)前30城的二手房?jī)r(jià)格，回調(diào)幅度能達(dá)到39%的水平，所以價(jià)格幾乎是接近底部。

對(duì)于想要買房的人群，把目光重點(diǎn)瞄準(zhǔn)一線城市和新一線城市的核心區(qū)域，當(dāng)然價(jià)格肯定是貴的，不過(guò)所享受到的資源也肯定是更好的，換句話來(lái)說(shuō)，即便后面房子升值了，這些地方也是最新升值的。

不要幻想租金能達(dá)到3%，如果能的，大概率是小城市，那其實(shí)也沒(méi)有多大意義，因?yàn)樘嗵喾阶涌梢赃x擇了。