萬科負(fù)債率創(chuàng)新高，股價創(chuàng)新低

根據(jù)最新財務(wù)數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)，萬科面臨負(fù)債率創(chuàng)新高和股價創(chuàng)新低的雙重困境，這反映了公司深層次的經(jīng)營危機和行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。

一、財務(wù)數(shù)據(jù)全面惡化

1. 巨額虧損創(chuàng)紀(jì)錄

2025年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2334.3億元，同比下降32%；歸屬上市公司股東凈虧損885.56億元，虧損額同比擴大79%。這是萬科連續(xù)第二年虧損，兩年累計虧損額達(dá)1380億元，刷新了A股房地產(chǎn)企業(yè)虧損紀(jì)錄。

2. 負(fù)債率大幅攀升

截至2025年底，萬科凈負(fù)債率達(dá)到123.5%，較2024年底的80.6%大幅提高42.9個百分點；資產(chǎn)負(fù)債率為76.9%，較2024年底提高3.2個百分點。有息負(fù)債合計3,584.8億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1,605.6億元，占比44.8%。

3. 現(xiàn)金流嚴(yán)重緊張

公司持有貨幣資金672.4億元，而短期借款和一年內(nèi)到期非流動負(fù)債合計1,629.8億元，資金缺口超千億元，短期償債能力嚴(yán)重不足。

二、債務(wù)壓力集中爆發(fā)

1. 集中兌付壓力

2026年萬科仍面臨到期公開債合計146.8億元，其中4月至7月集中到期112.7億元，兌付壓力尤為突出。具體來看，“23萬科MTN001”“23萬科MTN002”分別于4月23日、4月26日到期，各20億元；“23萬科MTN003”“23萬科MTN004”分別于6月15日、7月7日到期，各20億元；“23萬科01”于7月24日到期，20億元。

2. 債務(wù)展期進展

萬科已對“22萬科MTN004”“22萬科MTN005”“21萬科02”三筆債券完成展期。其中“21萬科02”展期方案獲得通過，回售部分債券本金的40%于2026年1月30日兌付，剩余60%展期1年至2027年1月22日。

3. 大股東支持

深鐵集團累計提供股東借款335.2億元，萬科借此償還了332.1億元的公開債務(wù)。但流動性危機仍未解除，2026年仍有本息總額為104.89億元境內(nèi)債待償還。

三、股價表現(xiàn)持續(xù)低迷

1. 創(chuàng)歷史新低

2026年3月31日，萬科A報收3.99元/股，首度自上市以來收于4元/股以下，創(chuàng)歷史新低。從2025年4月初7.14元/股算起，近一年累計下跌約44.1%。

2. 長期大幅下跌

若拉長至十年維度，從2018年前后復(fù)權(quán)高點約36元/股計算，萬科A累計跌幅已近90%，十年間市值從巔峰時的近4500多億元縮水至約476億元，蒸發(fā)4000億元左右。

3. 市場信心崩潰

股價的極端低迷，折射出資本市場對萬科未來盈利預(yù)期、資產(chǎn)質(zhì)量及流動性風(fēng)險的深度悲觀，市場信心已跌至谷底。

四、虧損原因深度分析

1. 行業(yè)周期性調(diào)整

房地產(chǎn)行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉(zhuǎn)型，需求端人口紅利消退，居民購房預(yù)期轉(zhuǎn)變；供給端土地供應(yīng)收緊、融資監(jiān)管趨嚴(yán)。

2. 歷史投資失誤

2025年結(jié)算項目對應(yīng)的拿地時間普遍集中在2022年以前，多為高地價、低能級城市、偏遠(yuǎn)區(qū)位的項目。開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅9.46%，幾乎陷入保本困境。

3. 大額減值計提

全年合計計提減值損失561.03億元，占總虧損比例超63%。其中新增存貨跌價準(zhǔn)備208.26億元，主要針對佛山璞悅山、廣州增城萬科城、深圳羅湖食品大廈等此前獲取成本較高的項目。

4. 銷售持續(xù)下滑

2025年萬科銷售金額1340.6億元，同比下降45.5%。而公司多年來布局的萬物云、長租公寓等多元化業(yè)務(wù)，尚未形成穩(wěn)定盈利支撐，萬物云2025年凈利潤僅7.72億元，同比下滑38%。

五、公司應(yīng)對措施

1. 債務(wù)化解方案

萬科管理層表示將積極尋求債務(wù)長效化解方案，秉持坦誠務(wù)實的態(tài)度與債權(quán)人保持密切溝通協(xié)商。市場有消息傳出，萬科正在考慮一項更大規(guī)模的重組方案，可能包括將債務(wù)期限延長至10年等。

2. 經(jīng)營調(diào)整策略

2026年將聚焦化險與發(fā)展兩大方向：一方面推進業(yè)務(wù)與城市聚焦、降本增效、盤活存量資產(chǎn)；另一方面繼續(xù)業(yè)務(wù)創(chuàng)新，為消費者提供全周期、全鏈條不動產(chǎn)運營服務(wù)。

3. 項目交付保障

2025年共交付234個項目，494個批次，合計交付房屋11.7萬套；全年新開18個項目首開表現(xiàn)均超額達(dá)成投資決策目標(biāo)，整體首開推盤去化率達(dá)60%。

六、未來展望與風(fēng)險

1. 短期生存考驗

4月至7月的債券兌付高峰是第一道坎，能否順利展期或獲得進一步股東輸血，將決定其是否會觸發(fā)更廣泛的債務(wù)交叉違約。

2. 長期轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

萬科的出路在于行業(yè)的企穩(wěn)與自身資產(chǎn)盤活的能力，公司手中仍有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及大股東的背書，有望在困境中尋得一線生機。

3. 審計機構(gòu)警示

財報審計機構(gòu)德勤華永給出了“帶有持續(xù)經(jīng)營重大不確定性段落的無保留意見”，認(rèn)為應(yīng)收款存在不確定性。

萬科當(dāng)前的困境是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、公司歷史經(jīng)營問題積累、市場信心崩潰等多重因素疊加的結(jié)果。公司能否度過危機，既取決于自身債務(wù)化解和經(jīng)營調(diào)整的能力，也取決于整個房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇進程。