年報(bào)解讀丨龍湖集團(tuán)：運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)“壓艙石”作用凸顯，第二增長曲線加速形成

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2025年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢，城市發(fā)展的重心正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)。3月27日，龍湖集團(tuán)發(fā)布2025年全年業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，龍湖集團(tuán)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額631.6億元，積極推動(dòng)存貨去化，全年累計(jì)清盤78個(gè)項(xiàng)目。龍湖集團(tuán)著力提升產(chǎn)品力水平，年內(nèi)發(fā)布《龍湖好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，全年如期交付約7萬套質(zhì)量房源。龍湖集團(tuán)運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)積極發(fā)揮穩(wěn)定器與壓艙石作用，運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入267.7億元，占比27.5%。同時(shí)，龍湖集團(tuán)持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負(fù)債降低至人民幣1528億元。

開發(fā)業(yè)務(wù)收斂聚焦，著力提升產(chǎn)品力

開發(fā)業(yè)務(wù)量入為出，積極推動(dòng)存量去化。近年來，龍湖集團(tuán)的開發(fā)業(yè)務(wù)不斷收斂聚焦，一方面，新增投資量入為出、以銷定產(chǎn)定投，靈活調(diào)整推盤節(jié)奏，保障現(xiàn)金流安全。全年實(shí)現(xiàn)合同銷售額631.6億元，銷售面積518.6萬平方米。龍湖集團(tuán)持續(xù)強(qiáng)化深耕核心城市，其中，一二線城市銷售占比約90%。從區(qū)域來看，長三角、西部、華南、環(huán)渤海及華中區(qū)域銷售金額在占比分別為28.9%、27.2%、24.1%、10.8%及9.0%。；另一方面，龍湖集團(tuán)積極推動(dòng)存貨去化，全年實(shí)現(xiàn)期初現(xiàn)房存貨壓降超過200億元，全年累計(jì)清盤78個(gè)項(xiàng)目，貢獻(xiàn)165億元的簽約額；14個(gè)老項(xiàng)目通過“老盤新做”的方式煥新登場，實(shí)現(xiàn)去化超60億元。

圖：2025年龍湖集團(tuán)各區(qū)域銷售金額占比

著力提升產(chǎn)品力，打造“好房子”。隨著改善性需求的持續(xù)釋放，打造適銷對(duì)路的“好房子”成為企業(yè)有效對(duì)抗市場調(diào)整壓力的利器。龍湖集團(tuán)順應(yīng)政策機(jī)遇，2025年12月發(fā)布《龍湖好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，涵蓋“好+社區(qū)、好+小區(qū)、好+房子、好+服務(wù)”四好價(jià)值體系，共包含17項(xiàng)價(jià)值主張、70個(gè)產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)、435項(xiàng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化條款。“龍湖好房子”以“安全、舒適、綠色、智慧”為建設(shè)基準(zhǔn)，創(chuàng)新增加“美學(xué)”與“品質(zhì)”維度，為“好房子”建設(shè)持續(xù)貢獻(xiàn)企業(yè)力量，配套力、產(chǎn)品力、服務(wù)力全面升維。同時(shí)，在產(chǎn)品交付上，龍湖集團(tuán)持續(xù)踐行《龍湖好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)》，全年如期交付約7萬套質(zhì)量房源，以持續(xù)提升的交付力兌現(xiàn)對(duì)客戶的承諾。

投資拿地以財(cái)務(wù)安全為首位，期末合計(jì)土地儲(chǔ)備2235萬方。龍湖集團(tuán)堅(jiān)持“以銷定投”的拿地策略，投資拿地始終把財(cái)務(wù)安全放在第一位，內(nèi)部保兌付的優(yōu)先等級(jí)高于投新增投資。2025年，龍湖集團(tuán)新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為37.7萬平方米，權(quán)益面積為26.5萬平方米，平均權(quán)益收購成本為每平方米人民幣9272元。按區(qū)域來看，西部地區(qū)、長三角地區(qū)及華南地區(qū)的新增面積分別占新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積的50.9%、33.7%及15.4%。截至2025年12月31日，龍湖集團(tuán)的土地儲(chǔ)備合計(jì)2235萬平方米，權(quán)益面積為1732萬平方米。

圖：2025年龍湖集團(tuán)新增土儲(chǔ)區(qū)域分布

運(yùn)營與服務(wù)業(yè)務(wù)營收占比27.5%，壓艙石和穩(wěn)定器

2025年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營、服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定發(fā)展，貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入和利潤，持續(xù)成為龍湖集團(tuán)保障盤面安全、實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的穩(wěn)定器和強(qiáng)引擎。

運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)成為重要業(yè)績貢獻(xiàn)源。2025年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營及服務(wù)收入267.7億元，創(chuàng)歷史新高，占總營收的比例也達(dá)到27.5%；實(shí)現(xiàn)核心權(quán)益后利潤79.2億元，整體毛利率超50%，對(duì)龍湖集團(tuán)整體的利潤盤面形成穩(wěn)定貢獻(xiàn)。

商業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入同比增長4%，商場出租率保持97%。龍湖集團(tuán)運(yùn)營業(yè)務(wù)板塊不斷深化在全國一二線核心城市的布局，2025年，實(shí)現(xiàn)收入為人民幣141.9億元，已成為公司增長的核心引擎與集團(tuán)長期發(fā)展的韌性支撐。其中，商業(yè)投資、資產(chǎn)管理的占比分別為79.0%和21.0%；運(yùn)營業(yè)務(wù)毛利率為75.6%，其中商業(yè)投資和資產(chǎn)管理的毛利率分別增長1.8%和0.2%。2025年，龍湖集團(tuán)新增運(yùn)營13座商場，其中5座為輕資產(chǎn)。截至期末，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營99座商場，開業(yè)商場建筑面積為1050萬平方米，期末出租率保持97%。年內(nèi)，龍湖商業(yè)積極推動(dòng)存量項(xiàng)目的改造升級(jí)，圍繞空間煥新、品牌優(yōu)化與場景體驗(yàn)提升，對(duì)部分重點(diǎn)天街進(jìn)行精細(xì)化調(diào)改與運(yùn)營優(yōu)化，全年租金收入同比增長4%至人民幣112.1億元。

長租品牌“冠寓”持續(xù)提升產(chǎn)品力，活力街區(qū)品牌“歡肆”平均出租率93%。龍湖集團(tuán)資產(chǎn)管理品牌“龍湖資產(chǎn)管理”涵蓋長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、婦兒醫(yī)院及健康養(yǎng)老六大業(yè)務(wù)，全年實(shí)現(xiàn)收入人民幣29.8億元。其中，長租公寓品牌“冠寓”持續(xù)提升產(chǎn)品力、優(yōu)化資產(chǎn)組合，全年實(shí)現(xiàn)租金收入人民幣24.8億元。長租公寓產(chǎn)品持續(xù)迭代，規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，開業(yè)超過六個(gè)月的項(xiàng)目出租率為95.7%。同時(shí)，全新活力街區(qū)“歡肆”已在成都、合肥、杭州、上海等城市正式亮相，存量資產(chǎn)運(yùn)營能力持續(xù)精進(jìn)。

物業(yè)服務(wù)戰(zhàn)略聚焦，龍湖龍智造收入利潤穩(wěn)定增長。2025年，龍湖集團(tuán)主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略聚焦，以保障服務(wù)質(zhì)量，并通過標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化運(yùn)營，持續(xù)提升服務(wù)響應(yīng)效率與管理精細(xì)度。龍湖智創(chuàng)生活全年實(shí)現(xiàn)收入人民幣112.3億元，期末在管面積約3.6億平方米，在管項(xiàng)目2100個(gè)。年內(nèi)，龍湖智創(chuàng)生活持續(xù)強(qiáng)化安防體系、煥新設(shè)備設(shè)施、提升服務(wù)質(zhì)量，并依托智能空間管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的精準(zhǔn)觸達(dá)與高效響應(yīng)，夯實(shí)多業(yè)態(tài)、高質(zhì)量的空間服務(wù)能力。龍湖集團(tuán)智慧營造品牌“龍湖龍智造”，依托全業(yè)態(tài)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與數(shù)字科技能力，為委托方提供一站式、全周期智慧營造服務(wù)，全年實(shí)現(xiàn)收入人民幣13.0億元，全年代建新簽約規(guī)模1387萬平方米，累計(jì)總建筑面積超3800萬平方米；代建銷售額206.2億元,交付面積293萬平方米。近年來，龍湖龍智造的毛利率一直穩(wěn)定在40%以上，收入利潤保持了穩(wěn)定的增長。

債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，有息負(fù)債有序壓降

龍湖集團(tuán)穩(wěn)步、有序的壓降負(fù)債，不僅完成了有息負(fù)債的“安全削峰”，債務(wù)結(jié)構(gòu)也實(shí)現(xiàn)了根本性優(yōu)化。

自2023年起，龍湖就堅(jiān)持用正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)增長，以安全穩(wěn)定的債務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)建起可持續(xù)發(fā)展的基本盤。2025年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入58億元，這已是龍湖集團(tuán)連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)含資本性支出的經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

憑借經(jīng)營性物業(yè)貸增量以及正向經(jīng)營性現(xiàn)金流，龍湖已安全平穩(wěn)的度過了債務(wù)高峰：2025年全年如期/提前償還了包括境內(nèi)信用債、中債增擔(dān)保債券、境外信用貸款在內(nèi)的債務(wù)共計(jì)220億元。

截至2025年末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債為1528.1億元，較2024年底壓降235.1億元，降幅達(dá)13%；在手現(xiàn)金為292億元，凈負(fù)債率為52.2%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為54.7%。在“安全削峰”后，龍湖集團(tuán)每年到期的集團(tuán)層面?zhèn)鶆?wù)規(guī)模有限，其中，2026年剩余到期約61億元，2027年到期約62億元。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至報(bào)告期末，龍湖集團(tuán)1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比降低至10.3%，債務(wù)到期節(jié)奏平緩，償債壓力可控；平均融資成本降低至歷年低點(diǎn)3.51%，平均合同借貸年期進(jìn)一步拉長至12.12年，達(dá)到歷史最長年期。2025年全年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性物業(yè)貸及長租貸占比已達(dá)66%，其成本低、年期長，有助于公司持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)負(fù)債規(guī)模與融資成本“雙降”的良性循環(huán)。

結(jié)語：面對(duì)新發(fā)展階段，龍湖集團(tuán)將繼續(xù)以高質(zhì)量發(fā)展為核心戰(zhàn)略，堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，有序壓降債務(wù)規(guī)模，保持經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，并持續(xù)推動(dòng)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)型，以運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)帶動(dòng)增長。

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