市場觀察｜3月一線城市租金集體上漲

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近期，我國住房租賃市場發生階段性變化，在租金持續小幅調整的大背景下，近兩月重點城市住宅平均租金呈現止跌回升態勢，3月一線城市租金出現集體上漲。這一輪租金波動背后的驅動因素是什么？又釋放了怎樣的市場信號？

3月50城住宅租金止跌回升，一線城市集體上漲

根據中指院發布的50城住宅租賃價格指數顯示，近兩個月我國住房租賃市場呈現階段性向好態勢，其中2月50城住宅平均租金環比下跌0.11%，跌幅已較1月收窄了0.34個百分點，租金下行態勢明顯放緩；3月，市場回升傾向進一步顯現，50城住宅平均租金環比轉漲0.09%，漲幅居近24個月以來高位，市場活躍度顯著提升。

分梯隊來看，不同能級城市租金表現分化，一線城市成為拉動50城租金回升的核心力量。據中指院監測，3月一線城市住宅平均租金為73.21元/平方米/月，環比上漲0.34%，二線、三四線代表城市租金則分別下跌0.04%、0.06%。從重點城市表現來看，人口凈流入規模大、產業支撐能力強的核心城市租金回升幅度更為突出，一線城市租金集體上漲，其中深圳、北京、上海3月租金環比漲幅均在0.4%左右，位居50城前三。

表：2026年3月50城住宅租金TOP20城市表現

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進一步地，從城市內部租金變化來看，產業或人口優勢區域行情普遍更為突出。以北京為例，3月，除遠郊4個轄區外，北京其余12個轄區住宅租金均實現環比上漲。其中，海淀、昌平、通州、大興環比漲幅在0.5%以上，豐臺、朝陽、石景山等漲幅在0.4%-0.5%之間，這些轄區均為產業發展動力強勁或外來人口分布較為密集的居住大區。上海、深圳等地轄區表現也呈現類似規律，產業集聚、人口密集區域的租金上漲動力更為充足。

圖：2026年3月北京住宅租金地圖

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值得注意的是，3月租金熱度并非僅體現在普通住宅市場，集中式長租市場也同步迎來普遍回升。根據中指院監測，3月北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、杭州、南京、成都、武漢等十大城市集中式長租公寓租金均有所上漲。

租金止跌回升主要源于季節性效應驅動，核心城市需求剛性凸顯

當前住房租賃市場的階段性行情，直接原因是春節后季節性租賃需求的集中釋放。每年春節后都是我國住房租賃市場的“傳統旺季”，務工人員返城就業、在職人員因工作變動更換住所、高校畢業生進入實習求職階段，多重需求疊加之下，住房租賃需求集中釋放，推動市場活躍度明顯提升，進而實現了租金的回升。

在當前租賃房源供給持續增多的背景下，一線城市租金企穩，釋放出積極的市場信號。近年來受保租房持續入市、存量房源“售轉租”增多等因素影響，重點城市租金雖普遍性下跌，但核心城市依托強勁的產業集聚優勢與持續的人口凈流入潛力，住房租賃市場需求根基依然穩固，需求集中釋放足以突破供給壓力，推動租金企穩回升。

展望后續市場走勢，隨著“返工潮”等季節性效應減退，重點城市住房租賃市場將回歸常態運行，租金大概率將延續“整體承壓、分化加劇”的格局。

短期內，鑒于租賃房源供給仍將保持較高規模，疊加租客價格敏感度依然較高，市場租金仍存在一定調整壓力。而核心城市產業聚集區、交通便利板塊的優質房源，憑借其稀缺性和穩定的租賃需求，租金表現將更具韌性。

從長期發展來看，國內住房租賃市場的投資和供給結構正在發生積極變化，核心城市優質區域的租賃資產迎來發展機遇。近年來，住房租賃企業、投資機構的投資策略均呈現出收斂聚焦的傾向，更多資源向核心城市優質區域聚集；同時，租售比的普遍優化，也讓長期資本對核心城市優質區域租賃資產的配置意愿不斷增強。未來，隨著核心城市城市更新步伐的加快，住房租賃市場的供給結構將得到明顯優化，核心地段的高品質租賃房源供給將持續增加，更好地契合市場日益增長的品質化租住需求，推動租賃供給體系升級。在此背景下，住房租賃市場有望迎來企穩回升的契機。

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