上海這些地方，房價的確已經(jīng)漲了

　　3月份，上海樓市賣爆了：

　　上海二手房單月網(wǎng)簽成交累計達(dá)31215套，創(chuàng)2021年3月以來新高；

　　3月28日單日網(wǎng)簽1,585套，創(chuàng)近5年單日成交紀(jì)錄，網(wǎng)簽系統(tǒng)因流量過大多次卡頓崩潰。

　　當(dāng)然，二手房成交雖然很高了，但是確實還沒有達(dá)到全面上漲的地步，甚至還有一小部分仍在跌。

　　只不過三月份，我們明顯發(fā)現(xiàn)，相比于年前偶爾出現(xiàn)的上漲案例，年后出現(xiàn)漲價案例的板塊越來越多了。

　　本文主要給大家匯報下我們看到的真實成交數(shù)據(jù)：

　　看看哪些地方，房價已經(jīng)漲起來了？

　　本輪行情和歷史上任何一輪中產(chǎn)或者豪宅領(lǐng)漲的情況都不一樣，而是剛需市場率先領(lǐng)漲。

　　去年9月份開始，剛需市場價格補(bǔ)跌觸底之后，剛需購買力就開始入場，大量剛需板塊成交量變成原來的1.5倍-2倍。

　　到了春節(jié)前夕，很多剛需板塊便宜的房子賣空了，出現(xiàn)了輕度橫盤。

　　但是到了年后225新政一出，再度精準(zhǔn)刺激了剛需市場起飛，大量板塊開始逐漸出現(xiàn)成交價明顯上漲的情況。

　　比如我在月初寫文章就提到過的南翔板塊和九亭板塊，近期價格有了明顯上漲。

　　像南翔森林公館南北通的兩房，之前普遍掛牌在350左右，成交在315-320萬左右；

　　到了年后，普遍掛牌價已經(jīng)漲到了370萬上下，成交價已經(jīng)到了350左右，整體漲了20萬左右的水平，接近7%。

　　比如次新小區(qū)湖畔天下，年前112.5戶型標(biāo)準(zhǔn)樓層成交價也就是430萬以內(nèi)還帶車位，16樓帶露臺的特殊戶型成交價也才443.8萬；

　　年后，標(biāo)準(zhǔn)層的成交價已經(jīng)到了445萬，而其他稍微高一點的樓層掛牌價甚至達(dá)到470-480，談價空間還不大，可以說均比年前有了明顯上漲。

　　我們自己代理賣房的一套華潤中央公園大戶型，年后快速成交，且最終成交價格比年前市場價高出了15萬。

　　九亭情況也是如此。

　　像九城湖濱標(biāo)準(zhǔn)南北通97-98平的的兩房，去年年底成交340W左右。

　　而到了年后，最新成交同戶型價格已經(jīng)漲到了365萬了。

　　像101平戶型，去年年底11月份成交低區(qū)總價僅360萬。

　　本月最新成交價已經(jīng)到了380萬左右，最高一套甚至達(dá)到了405萬。

　　即便就是遠(yuǎn)郊萬年洼地的美蘭湖次新房價格都漲了。

　　中集金地美蘭城，年前西區(qū)的成交價格只有3.5萬單價。

　　到了年后3月份，受到輕軌影響的東區(qū)最新成交的兩套都是4萬左右單價，兩房成交總價上漲了35萬左右的水平。

　　實際上市區(qū)老破小漲價的案例也非常多，但是由于老破小不同房源之間裝修、位置、樓層都有較大差異，很難直接通過成交總價進(jìn)行對比。

　　但是我們自己團(tuán)隊在3月份已經(jīng)經(jīng)歷了不少房東跳價的情況了，部分在談的房子，談價空間也變小了很多。

　　剛需市場，的確非常火爆，年后價格的上漲已經(jīng)成為了比較普遍的現(xiàn)象。

　　當(dāng)然，不僅僅是低總價的板塊出現(xiàn)了漲價案例，不少中產(chǎn)社區(qū)的房價也出現(xiàn)了上漲案例。

　　畢竟在大部分剛需社區(qū)都火熱的情況下，置換鏈條也會向高總價滾動。

　　比如北蔡大華標(biāo)桿社區(qū)大華斐勒公園，3月上旬時，成交的一套11樓的105平的3房，成交價1135萬帶車位；

　　這套房子車位買進(jìn)45萬，本套打包賣出房東按照40萬出售，實際的單房成交價1095萬；

　　而隨著市場熱度上揚，前幾天成交的5樓同戶型的105.7平房源，成交價1120不帶車位，成交價明顯上漲了幾十萬。

　　大寧年前就成交火熱，可以說是便宜的房子賣空沒了；

　　年后經(jīng)過短暫橫盤后，市場熱度再創(chuàng)新高，不少小區(qū)成交價都漲了。

　　象嶼大寧悅府114平的三房戶型，去年年底12月成交一套4樓總價892萬、一套12樓總價920萬。

　　今年2月份，成交一套16樓930萬，和去年年底的價格層次還接近；

　　到了3月份，隨著市場火熱，最新成交一套9樓房源總價938萬，樓層更低價格更高，明顯上漲。

　　像之前一直主力成交的靜安府，經(jīng)過幾個月的去化現(xiàn)在所剩房源不多。

　　3月份整體的套均成交價格比之前高了30萬左右，小區(qū)小虎新的買入門檻再度回歸900萬。

　　古美的萬源城尚郡，89平邊套三房戶型，去年年底12月末陷入谷底，跌破700大關(guān)，整體成交價還在690-760萬。

　　而隨著市場的恢復(fù)，2月末到現(xiàn)在主力成交價已經(jīng)回到了760-790萬，部分樓層好的達(dá)到了800萬以上。

　　像是浦東的老大哥聯(lián)洋，這個月成交也是再創(chuàng)新高，三月份截至3月29日總體成交64套二手房，直接超越了去年3月份的58套；

　　整體的成交均價9.13萬，相比于今年1月份的成交價上漲了3%。

　　當(dāng)然，這種漲價成交的趨勢，也在逐漸向高總價蔓延。

　　比如兩千萬檔次的黃浦次新房海珀黃浦，今年年初成交小四房總價僅2152萬，年后同總價區(qū)間房源成交，價格已經(jīng)回升到2250萬左右。

　　而在本身在去年價格表現(xiàn)就很堅挺的徐匯濱江，年后價格更是直接出現(xiàn)了不少高價格成交案例。

　　比如尚海灣豪庭一期剛剛成交一套164平江景房，單價14.2萬，直接打破了近兩年小區(qū)同戶型成交的單價紀(jì)錄。

　　中信君廷成交了一套22樓的177房源，總價2718萬，直接突破了小區(qū)2400-2500的主力成交區(qū)間。

　　只不過相比于剛需總價，中產(chǎn)社區(qū)們還沒有普遍出現(xiàn)漲價的情況，很多中產(chǎn)板塊目前仍然處于價格上漲的橫盤周期。

　　房不會賣，價格不好談

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　　如今回顧下，本輪樓市的筑底是從去年9月份開始的。

　　第一階段就是剛需筑底期：

　　經(jīng)歷了去年夏天的價格補(bǔ)跌，9月份之后，大量剛需板塊的成交量開始增加，快速去化板塊內(nèi)的高性價房源；

　　我們之前提到過比如九亭、大虹橋、古美老破小、黃浦徐匯的老公房，在這周期成交量都迎來了一波上漲。

　　第二階段是中產(chǎn)筑底期：

　　而到了年底11-12月，隨著中產(chǎn)板塊的補(bǔ)跌到價、剛需板塊的成交火熱，大量初級中產(chǎn)板塊（800-1000萬）的板塊成交也開始旺盛起來。

　　包括大寧、古北、御橋、北蔡大華等區(qū)域的次新房，開始快速成交。

　　整個第一階段和第二階段，一直從去年金九銀十持續(xù)到今年春節(jié)前：

　　大量的成交，直接讓很多剛需板塊、中產(chǎn)板塊的高性價比房源都賣空了。

　　也因此，去年年底很多板塊都短暫進(jìn)入了橫盤期——

　　剩下在售的房子要么不誠意賣，要么是價格難談，總之是價格偏高。

　　而今年滬七條新政之后，又給上海樓市的止跌回穩(wěn)遞了一把柴火。

　　一批購買力進(jìn)入市場，讓上海樓市進(jìn)入全面筑底的第三階段，拉鋸周期：

　　這一周期的積極現(xiàn)象是：

　　部分買家心態(tài)開始轉(zhuǎn)向積極，開始接受那些價格比年前更高的房源，各板塊成交價開始緩慢的提升。

　　可以明確地說，市場預(yù)期是明確好轉(zhuǎn)的，看多的人在明顯變多。

　　不僅僅是房東側(cè)心態(tài)好轉(zhuǎn)跳價，買家側(cè)也逐漸好轉(zhuǎn)起來了，不然也不會有如此大的看房量和交易量。

　　只不過從市場當(dāng)下階段來看，樓市尚未完全全面的筑底——

　　因為大量的高總價（3000萬以上市場）豪宅社區(qū)仍然處于補(bǔ)跌周期之中，部分豪宅社區(qū)掛牌量很大上海豪宅，賣不動了。

　　雖然網(wǎng)上流傳出來一些所謂漲價成交的豪宅案例，但是還是噱頭為主。

　　實際上市中心近期真實賣掉的高總價豪宅，無論是新天地、董家渡還是陸家嘴，徐匯濱江，一定是房東非常誠意、且價格非常到位的筍盤。

　　而價格依然掛在高位的房源，實際連看房都不多。

　　不過由于豪宅市場本來房源就很少，筑底可能遠(yuǎn)比大家想的快：

　　中產(chǎn)社區(qū)七八個中產(chǎn)項目，大幾百套掛牌，可能要靠持續(xù)3-6個月才能筑底。

　　豪宅社區(qū)，一個板塊高總價房子可能就幾十套，可能大家還沒感受到撿漏的氛圍就已經(jīng)完成筑底了，畢竟稀缺也是真的稀缺。

　　綜合來看，當(dāng)下這個市場是很有可能一下子全面反轉(zhuǎn)起飛的：

　　因為市場上其實積壓了大量的觀望購買力，大家都希望等待右側(cè)交易，無非是需要更多的漲價案例來堅定信心。

　　如果持續(xù)的火熱帶來更多漲價案例，給了大家更多信心；

　　或許市場就會至此直接反轉(zhuǎn)持續(xù)火爆，和2015年以及2020年一樣，全年熱銷直至暴漲。

　　當(dāng)然，關(guān)鍵還在于市場情緒，而情緒的轉(zhuǎn)變是最不好琢磨的。

　　畢竟當(dāng)下掛牌量依然不小、經(jīng)濟(jì)還在調(diào)整期、土拍還沒有爆火，市場全面起飛的前置數(shù)據(jù)還沒有完全出現(xiàn)。

　　當(dāng)然，我們會持續(xù)關(guān)注市場，及時給大家匯報市場動向。

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　　結(jié)語

　　今年這個周期，我們可以非常肯定的跟大家說，可以出來看看房子了。

　　無論是左側(cè)交易還是右側(cè)交易，至少得出去交易，才能跟上市場的節(jié)奏。

　　具體選房問題，可以線上聯(lián)系，也可線下參與我們的沙龍和我們當(dāng)面交流下，看能否給您提供一些參考建議。