中海地產(chǎn)穿越周期之道：攻守兼?zhèn)? 內(nèi)生驅(qū)動(dòng)

3月31日，中海地產(chǎn)(0688.HK)發(fā)布2025年度業(yè)績(jī)，全年銷(xiāo)售合約額2512.3億元，位居行業(yè)第二，權(quán)益銷(xiāo)售蟬聯(lián)行業(yè)第一，歸母核心凈利潤(rùn)130.1億元，利潤(rùn)居全行業(yè)第二，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流入167.3億元，期末持有現(xiàn)金1036.3億元。

攻守兼?zhèn)洌鹤≌?、商業(yè)雙核鼎立

憑借充裕的現(xiàn)金儲(chǔ)備，中海地產(chǎn)投資強(qiáng)勁。2025年，中海土地投資連續(xù)三年位居行業(yè)第一，全年新增土地投資金額1186.9億元，權(quán)益購(gòu)地金額924.2億元。其中，香港、北京、上海、廣州、深圳權(quán)益購(gòu)地金額占比73.9%。截至2025 年末，中海地產(chǎn)（不含中海宏洋）土地儲(chǔ)備總建筑面積2,527.8 萬(wàn)平方米，權(quán)益面積2,285.6 萬(wàn)平方米。土儲(chǔ)貨值中，一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市合計(jì)占比86.5%，結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)，充分保障未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。

在行業(yè)整體仍呈調(diào)整、出清的態(tài)勢(shì)下，中海地產(chǎn)以“順周期”的投資力度逆勢(shì)而上，而財(cái)務(wù)表現(xiàn)依舊穩(wěn)健，對(duì)照“三條紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)，中海繼續(xù)穩(wěn)居“綠檔”且各項(xiàng)指標(biāo)保持優(yōu)秀。資產(chǎn)負(fù)債率54.1%，處于行業(yè)最低區(qū)間，凈借貸比率34.2%；加權(quán)平均融資成本2.8%，繼續(xù)保持行業(yè)最低區(qū)間。中海地產(chǎn)是唯一獲兩家國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)（Fitch Ratings）和標(biāo)準(zhǔn)普爾全球評(píng)級(jí)（S&P Global Ratings）兩家給予“A-”評(píng)級(jí)的內(nèi)房上市公司。

據(jù)招商證券統(tǒng)計(jì)研究，自2016 年以來(lái)，公司平均融資成本持續(xù)下降，從2016年的4.76%下降至2024年的3.10%，2025進(jìn)一步下降至2.90%。橫向比較，公司融資成本處于主要房企較低水平。招商證券在研報(bào)中稱(chēng)，資金是房地產(chǎn)行業(yè)的“產(chǎn)能”，較低的融資成本是公司在拿地和銷(xiāo)售等經(jīng)營(yíng)端優(yōu)勢(shì)所在。

中海地產(chǎn)的底氣何在？住宅市場(chǎng)的“攻”，與商業(yè)地產(chǎn)的“守”，互為呼應(yīng)，形成整體。

再看商業(yè)地產(chǎn)：2025 年商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入人民幣72.0 億元，已完全覆蓋中海地產(chǎn)總利息支出。購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓雙核收入貢獻(xiàn)占比81%，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市項(xiàng)目收入占比提升至78%，核心資產(chǎn)壓艙石效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。年內(nèi)，華夏中海商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金“中海商業(yè)REIT”（180607.SZ）在深圳證券交易所成功上市，是內(nèi)地首單以“收購(gòu)-改造-提升-盤(pán)活”模式落地的消費(fèi)REITs，標(biāo)志著中海地產(chǎn)“投、融、建、管、退”全周期資產(chǎn)管理能力形成自循環(huán)。

內(nèi)生動(dòng)力：精細(xì)化運(yùn)營(yíng) 數(shù)字化系統(tǒng)創(chuàng)新

中海地攻守兼?zhèn)涞拿孛芎卧冢糠治龉驹诔杀?、供?yīng)鏈建設(shè)、數(shù)字化管控等等，可以看出中海地產(chǎn)在業(yè)績(jī)領(lǐng)先的背后，有一個(gè)強(qiáng)大的“基座”，默默支撐著運(yùn)營(yíng)及投資。

成本管控關(guān)鍵，在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。在2025年年報(bào)中，中海地產(chǎn)分銷(xiāo)費(fèi)用與行政費(fèi)用合計(jì)占收入比例僅為3.8%，而房地產(chǎn)行業(yè)50家樣本房企的平均銷(xiāo)管費(fèi)用率（銷(xiāo)售+管理費(fèi)用率）為4.89%。中海的3.8% 比行業(yè)均值低約1.1個(gè)百分點(diǎn)，成本優(yōu)勢(shì)明顯。

供應(yīng)鏈整合，低成本采購(gòu)優(yōu)質(zhì)、全鏈條原材料。中海通過(guò)與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，降低了原材料采購(gòu)成本；同時(shí)，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化施工流程，減少了施工過(guò)程中的浪費(fèi)。中海地產(chǎn)旗下深圳領(lǐng)潮供應(yīng)鏈，整合上下游數(shù)百家合作伙伴，構(gòu)建公開(kāi)透明、優(yōu)質(zhì)高效的B2B交易服務(wù)平臺(tái)。該平臺(tái)不僅服務(wù)中海自身，更向全行業(yè)開(kāi)放，通過(guò)數(shù)字化手段優(yōu)化建材供應(yīng)鏈管理，降低協(xié)同成本，提升產(chǎn)業(yè)鏈整體效率。

中海自主研發(fā)了覆蓋住宅、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心等，全業(yè)態(tài)的“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全生命周期數(shù)字化管控平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)了“橫向到邊、縱向到底”的數(shù)字化管理。該平臺(tái)在全國(guó)項(xiàng)目中應(yīng)用，對(duì)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)、量化的管理，提升管理效率并及時(shí)糾正管理偏差。

2025年，中海憑借“基于大模型的地產(chǎn)智能業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)”榮獲IDC“AI與生成式AI領(lǐng)軍者”大獎(jiǎng)。該平臺(tái)整合海量地產(chǎn)數(shù)據(jù)訓(xùn)練專(zhuān)屬大模型，并與核心業(yè)務(wù)系統(tǒng)深度集成，業(yè)務(wù)人員無(wú)需技術(shù)背景即可快速搭建AI應(yīng)用，覆蓋投資、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)等全流程。核心業(yè)務(wù)流程效率提升超40%，跨部門(mén)數(shù)據(jù)共享效率提升60%。

在工程建造上，中海通過(guò)“海筑”工程管理系統(tǒng)，將工程管理全過(guò)程線(xiàn)上化、標(biāo)準(zhǔn)化，內(nèi)置近3000條現(xiàn)場(chǎng)檢查問(wèn)題分類(lèi)、80余條實(shí)測(cè)實(shí)量檢查項(xiàng)、超100道關(guān)鍵工序驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

在組織提效層面，與飛書(shū)協(xié)同搭建“中海通”平臺(tái)。通過(guò)飛書(shū)多維表格等工具，將項(xiàng)目變更管理、詢(xún)價(jià)采購(gòu)等流程線(xiàn)上化、標(biāo)準(zhǔn)化。例如，使用飛書(shū)進(jìn)行項(xiàng)目變更管理，單項(xiàng)目可節(jié)省近300小時(shí)人工，大幅提升組織協(xié)同效率。

中海的內(nèi)生性變革，從成本費(fèi)用管控，到供應(yīng)鏈構(gòu)建，以及數(shù)字化創(chuàng)新，并非某一個(gè)維度的單點(diǎn)突破，而是戰(zhàn)略、平臺(tái)、技術(shù)、業(yè)務(wù)、組織五位一體的系統(tǒng)性變革。中海通過(guò)深度研發(fā)，以及在一線(xiàn)建造、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)的實(shí)踐，在不斷迭代與創(chuàng)新中，構(gòu)建房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新生態(tài)。

中海“好房子”：從“面子”到“里子” 解決痛點(diǎn)

2025年，中海在香港、北京、上海、廣州、深圳合計(jì)銷(xiāo)售合約額1254.4億元，單憑在一線(xiàn)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就足以排到2025年度房企銷(xiāo)售額排名的第七名，“一線(xiàn)之王”實(shí)至名歸。而中海“好房子”無(wú)疑是主力選手。

中海的研發(fā)團(tuán)隊(duì)通過(guò)入戶(hù)調(diào)研、業(yè)主訪(fǎng)談、大數(shù)據(jù)分析等方式，深入了解客戶(hù)的“隱性需求”。中海結(jié)合對(duì)3.3萬(wàn)戶(hù)家庭進(jìn)行入戶(hù)調(diào)研，梳理出高頻痛點(diǎn)，并將其轉(zhuǎn)化為“六不六防三省三要”的需求框架。針對(duì)調(diào)研得出的“需求框架”，中海通過(guò)“好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好服務(wù)”的“五好集成”體系，系統(tǒng)性解決問(wèn)題。

中海推出“中海好房子Living OS”系統(tǒng)，基于數(shù)字基建、整合鏈接和數(shù)智定制能力，構(gòu)建空間智能生態(tài)平臺(tái)。該系統(tǒng)包含16大產(chǎn)品系統(tǒng)，滿(mǎn)足客戶(hù)全維需求，不僅解決隔音、滲漏等傳統(tǒng)痛點(diǎn)，更通過(guò)全屋體檢、智慧能源、健康人居等系統(tǒng)，讓房子成為可持續(xù)升級(jí)的智慧終端。

中海通過(guò)Living OS系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶(hù)需求的“實(shí)時(shí)響應(yīng)”，北京萬(wàn)吉玖序、上海云邸玖章等首批“中海好房子”上市推售，逆勢(shì)熱銷(xiāo)。

中海的“工科基因”，在數(shù)字化賦能之后，系統(tǒng)解決客戶(hù)的痛點(diǎn)，從“面子”到“里子”，都以扎實(shí)的基本功，以及智能化加持，讓“好房子”名副其實(shí)，讓美好生活更有溫度。在2026年一季度，中海實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額515.1億元，同比增長(zhǎng)11%，權(quán)益銷(xiāo)售額繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)：戰(zhàn)略聚焦 “雙引擎”布局

2025年，中海商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)72億元運(yùn)營(yíng)收入，并完全覆蓋集團(tuán)總利息支出。在行業(yè)第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)增長(zhǎng)乏力的環(huán)境下，中海商業(yè)穩(wěn)健前行，站穩(wěn)腳跟。

中海商業(yè)的布局，首先是戰(zhàn)略聚焦。2025年，中海商業(yè)堅(jiān)持“聚焦主流城市”策略，新增商業(yè)項(xiàng)目均位于一線(xiàn)城市與強(qiáng)二線(xiàn)城市的核心區(qū)域（如北京、上海、深圳、佛山等）。例如，北京中海大吉巷（西城區(qū)）、佛山映月湖環(huán)宇城等項(xiàng)目，均處于城市核心商圈或人口密集區(qū)，依托區(qū)域消費(fèi)力與交通便利性，實(shí)現(xiàn)了高出租率（北京大吉巷出租率96%）與高客流量（開(kāi)業(yè)首日客流超20萬(wàn)人次）。

其次，“雙引擎”布局，購(gòu)物中心與寫(xiě)字樓成為左右雙翼。寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)憑借59棟甲級(jí)寫(xiě)字樓（國(guó)內(nèi)最大寫(xiě)字樓發(fā)展商）的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，租金收入保持行業(yè)第一；購(gòu)物中心業(yè)務(wù)則通過(guò)“環(huán)宇系”標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線(xiàn)（環(huán)宇城、環(huán)宇坊、環(huán)宇薈）實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制，2025年新投入運(yùn)營(yíng)的6個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，購(gòu)物中心占比超60%，成為收入增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力。

第三，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)賦能。通過(guò)“一店一策”的品牌調(diào)整與空間升級(jí)，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。例如，北京環(huán)宇薈改造后，租金提升32%；佛山映月湖環(huán)宇城（原南海怡豐城）通過(guò)優(yōu)化動(dòng)線(xiàn)、引入熱門(mén)品牌，成為佛山映月湖片區(qū)的消費(fèi)新地標(biāo)。

此外，2025年，中海商業(yè)通過(guò)“投融管退”資本閉環(huán)的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的高效流轉(zhuǎn)與價(jià)值釋放。2025年，華夏中海商業(yè)REIT（180607.SZ）成功上市，成為國(guó)內(nèi)首單以“收購(gòu)-改造-提升-盤(pán)活”模式落地的消費(fèi)REIT。該REIT以佛山映月湖環(huán)宇城為底層資產(chǎn)，從收購(gòu)到上市僅用4年，實(shí)現(xiàn)了117.81%的資產(chǎn)增值率，并創(chuàng)下消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄（公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)361.9倍）。華夏中海商業(yè)REIT樹(shù)立了資產(chǎn)證券化標(biāo)桿，為商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展提供了可復(fù)制的資本路徑。

中海商業(yè)的優(yōu)異表現(xiàn)，使中海地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)形成一動(dòng)一靜的雙品牌效應(yīng)，互相襯托、彼此借力，形成整體。

結(jié)語(yǔ)

2026年，是“十四五”收官、“十五五”開(kāi)局之年。房地產(chǎn)經(jīng)歷了調(diào)整出清，已進(jìn)入下半場(chǎng)。中海地產(chǎn)堅(jiān)信未未來(lái)每年仍將是數(shù)萬(wàn)億的大市場(chǎng)，將迎來(lái)“十五五”房地產(chǎn)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。中海本著“一專(zhuān)雙驅(qū)優(yōu)生態(tài)”的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，專(zhuān)注不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主航道、堅(jiān)持租售并舉、構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化生態(tài)，在房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展中，引領(lǐng)創(chuàng)新，行穩(wěn)致遠(yuǎn)。