房企如何走出當前困境？

當前，房地產行業面臨的困難主要有流動性安全承壓、行業規模下降、資產減值、債務風險加重等。房企如何走出當前困境？“求生存”成為房企現階段的經營核心，主要是增強流動性、保持適度投資，確保經營安全。具體為加大去庫存力度，盤活存量商品房和閑置土地， 加快資金回籠；精選優勢城市、優質小規模地塊，保持適度投資；充分利用金融支持政策，改善資金狀況；借鑒成功經驗，化解債務風險。

行業困境：流動性安全持續承壓，債務風險仍在蔓延

（1）房企到位資金連續下降，存量債務規模保持高位，流動性安全持續承壓

由于行業的重資產特性，房地產企業現金流風險容易出現在土地儲備、市場環境、融資環境、剛性支出、高庫存積壓大量資金等多個關鍵環節。

圖：房企現金流問題產生原因

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

房地產開發企業到位資金連續四年下降，銷售回款對房企的資金支撐持續減弱。2025年，房地產開發企業到位資金9.3萬億，同比下降13.5%，房企到位資金規模已經連續四年下降，這意味著房企現金總流入規模持續收縮。從到位資金結構來看，以定金及預收款、個人按揭貸款為核心的銷售回款類資金占比持續收縮，表明銷售回款對房企資金鏈的支撐作用持續減弱。

圖：2021-2025年房地產開發企業到位資金規模變化

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

圖：2021-2025年房地產開發企業到位資金各項占比

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

房企存量債務規模龐大，行業流動性風險仍將維持高位。2026年房企債券到期規模7311億元，絕對規模仍然處于高位，行業償債壓力依然巨大。結構上境內債償還壓力加大，成為行業信用風險的重點。內生現金流造血能力疲軟、融資渠道極致分化、債務重組推進受阻、資產處置渠道不暢等多重約束，共同導致房企存量債務化解難度持續加大，行業流動性風險仍將維持高位。

房企債券發行到期比持續維持低位，以債養債的傳統發展模式正在失效。我國房企債券發行到期比連續三年低于50%，企業需要用現金來償付公開市場債務，債券到期償還壓力巨大，行業債券融資端出現大幅缺口，房地產行業傳統“以債養債”的高杠桿、高周轉循環模式正在失效。

圖：2023-2026年房企債券到期規模

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

圖：2022-2025年中國房企債券發行到期比

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

（2）規模下降，資產減值，債務風險加重

行業整體規模大幅下降，對房地產企業的財務狀況形成了系統性、持續性的影響。2025年全國商品房銷售額為83937億元、房地產投資額為82788億元，相比2021年的歷史峰值下降幅度分別是超過50%、接近40%。行業規模的持續回落，直接導致房企營收規模同步大幅下行，打破了企業原有財務預算與資產負債結構的平衡；同時規模效應的持續消退，使得房企固定的開發、管理、融資等成本無法通過更大的業務體量有效攤薄，單位項目盈利空間持續收窄，行業整體毛利率與盈利水平持續下行，多數房企陷入持續性經營虧損。

市場深度下行驅動房企資產減值，引發企業盈利持續承壓。當前房地產企業資產減值仍處于高位釋放周期，市場需求持續疲軟、房價下行導致項目可變現凈值持續低于賬面成本，疊加合作方信用違約，推動房企大額計提減值。房企風險由現金流量表向資產負債表轉移，延緩行業良性循環構建進程。由于市場持續深度調整及房價下跌，房企風險從短期流動性缺口，轉向資產端與權益端的根本性惡化，很多房企進入資不抵債狀態。部分上市房企發生債務風險，經營受到較大沖擊，上市房企退市情況頻繁發生。多家出險的H股上市房企因債務問題及內部財務梳理無法閉環，導致房企無法按時披露定期財報，直接觸發交易所強制停牌規則，最終觸發強制退市條款。

圖：全國商品房銷售額、房地產投資額占比（億元）

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

圖：2022-2025年上市房企退市數量

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

“求生存”策略：增強流動性、保持適度投資，確保企業經營安全

（1）加大去庫存力度，盤活存量商品房和閑置土地，加快回籠資金

積極利用收購存量房政策機遇，加速項目被收購。2026年政府工作報告指出“著力穩定房地產市場”，“因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。其一，房企可以積極利用地方收購存量房的機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購。近兩年多地通過發行專項債收購存量商品房。其二，房地產企業也可以積極關注高校收購存量商品房用作學生宿舍的機遇。學校收購存量商品房用作學生宿舍的模式后續或在更多城市跟進落地，成為存量房去化的新渠道。

表：收儲存量房案例

探索多渠道盤活存量商品房。當前，部分房地產企業也在持續探索通過“商改住”、“住改租”等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。2026年3月，政府工作報告也提到鼓勵多種盤活模式，房地產企業可以更加深入地探索多渠道盤活存量商品房。

表：房企探索存量商品房盤活情況

收儲也是盤活閑置土地的重要方式。2024年11月，自然資源部發布了《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》，運用專項債券資金收回收購存量閑置土地。2025年3月，自然資源部和財政部聯合下發通知指出，要更好支持運用專項債券開展土地儲備工作。2025年全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超5500宗，總土地金額超7500億元。

土地調規是房地產企業盤活存量資產、破解項目開發困局的重要抓手。針對房地產行業存在的閑置土地資源浪費、盤活難度大等問題，2024年6月，自然資源部、發改委聯合下發《關于實施妥善處置閑置存量土地若干政策措施的通知》，支持企業對閑置土地進行規劃調整、轉讓合作，或由地方政府依法收儲。用途調整、容積率調整、建筑高度調整、用地性質復合化是常用的土地調規方法。

（2）精選優勢城市核心板塊，關注小規模優質地塊，保持適度投資

開發企業精選優勢城市與核心價值板塊進行適度投資，既能促進資金流動、確保業務正常運轉，又能以“新”帶“舊”、化解不良資產。小規模地塊資金占用量小、開發周期短、資金回籠快，可打造差異化的稀缺產品，企業可通過快速規劃、快速建設、快速銷售進而實現資金回籠。從近五年土地市場成交數據來看，中小型地塊成交占比呈持續攀升態勢。

圖：2021-2025年40城成交宅地不同規劃建面宗數占比

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

圖：2021-2025年40城成交宅地不同規劃建面溢價率走勢

企業研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

（3）充分利用金融支持政策，改善企業資金狀況

有息債務展期政策的落地，能夠有效緩解房企短期償債壓力。近年來，央行、銀保監會多次提出，支持金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，對開發貸款、信托貸款等存量有息債務進行合理展期。這項多次延續的房企有息債務展期政策，核心是緩解房地產企業短期償債壓力，防范債務違約風險，為房企短期防控償債風險、促進經營基本面修復提供了幫助，也為長期債務優化、模式轉型爭取了時間。企業要積極推進有息債務展期，緩解即期償債壓力。

“白名單”政策助力企業資金環境改善。“白名單”機制的持續完善，有助于企業資金環境改善，對保障項目交付、穩定購房者購買新房的預期均有積極作用。房地產企業用好“白名單”政策，精準對接地方房地產融資協調機制平臺。

（4）積極主動尋求債務化解方案，借鑒成功案例，解決債務問題

積極主動尋求方案，借鑒成功經驗，推進債務重組。通過梳理完成債務重組的典型企業，主要有以下共同特征：首先積極主動尋求債務化解方案，其次在債務重組方案的設計上具備多元性、靈活性與可選擇性，然后企業制定切實可行的長期發展規劃，再者確保核心經營團隊保持穩定，推動企業恢復正常生產經營秩序。

圖：典型房企債務重組方案

應用多種工具、設計多元方案，滿足不同債權人訴求。首先，以“債務展期+降息+利息減免”為基礎必用工具，通過拉長期限、下調利率、減免罰息鎖定重組緩沖窗口期。其次，憑借債轉股、以資抵債、信托受益權抵債等非現金抵債工具為核心實現債務實質性削減。再者，輔以折價現金要約回購、小額債權優先兌付平衡債權人差異化訴求，降低重組方案表決阻力。

人居夢想“好房子”展示專區

報告下載（電腦端復制鏈接）

兩會定調！2026如何穩樓市？

www.cih-index.com/report/detail/118054.html

未來五年，房地產“分量”更重了！

www.cih-index.com/report/detail/118653.html

土地新規落地，對房地產有哪些影響？

www.cih-index.com/report/detail/118698.html

“十五五”房地產發展三大著力點

www.cih-index.com/report/detail/118063.html

從地方兩會，看房地產的新提法

www.cih-index.com/report/detail/116547.html

?企業研究

2026中國房地產百強企業研究

www.cih-index.com/report/detail/119041.html

2026年1-3月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

www.cih-index.com/report/detail/119432.html

2026年1-3月中國房企銷售業績解析

www.cih-index.com/report/detail/119206.html

?房地產市場

2025中國房地產市場總結&2026趨勢展望

www.cih-index.com/report/detail/112358.html

2025年中國住房租賃市場總結與展望

www.cih-index.com/report/detail/112364.html

“十五五”中國房地產市場趨勢展望

www.cih-index.com/report/detail/112619.html

越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

www.cih-index.com/report/detail/114485.html

?指數研究

中國房地產指數系統30年

www.cih-index.com/report/detail/112406.html

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2026年3月）

www.cih-index.com/report/detail/119574.html

?物業研究

2025中國物業管理市場總結&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業服務價格指數研究報告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業提供：

●4萬+房地產報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業研究、政策解讀、指數研究等諸多領域；

●2300個城市地產數據、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業的交易數據；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產數據、查房地產政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。